Основы земельного права

1. «Основы земельного права»- курс лекций для всех направлении подготовки.

«Основы земельного права»курс лекций для всех направлении подготовки.
Список литературы к зачету
1. Ерофеев, Б. В. Земельное право России : учебник для вузов / Б. В. Ерофеев ; под научной
редакцией Л. Б. Братковской. — 17-е изд., перераб. и доп. — Москва : Издательство
Юрайт, 2023. — 571 с.
2. Алексей, Павлович Анисимов Земельное право России 5-е изд. Учебник для
академического бакалавриата / Алексей Павлович Анисимов. - М.: Юрайт, 2021. - 610 c.
4. Алексей, Павлович Анисимов Земельное право России. Практикум 2-е изд., пер. и доп.
Учебное пособие для академического бакалавриата / Алексей Павлович Анисимов. - М.:
Юрайт, 2020. - 888 c.
5. Анисимов, А.П. Земельное право России. Учебное пособие для прикладного
бакалавриата / А.П. Анисимов. - М.: Юрайт, 2020. - 393 c.
6. Земельное право России : учебник для вузов / А. П. Анисимов, Ю. И. Исакова, А. Я.
Рыженков, С. А. Чаркин ; под редакцией А. П. Анисимова. — 8-е изд., перераб. и доп. —
Москва : Издательство Юрайт, 2023. — 338 с
6. Суперека, С.В. Земельное право / С.В. Суперека. - М.: Юриспруденция, 2020. - 253 c.
7. Тихомиров, М.Ю. Защита земельных прав. Практика разрешения споров / М.Ю.
Тихомиров. - М.: Тихомиров М.Ю., 2018. - 464 c.
8. Чубуков, Г.В. Земельное право. Учебное пособие для самостоятельной работы студентов
юридических вузов, обучающихся по дистанционной форме образования. Гриф МО РФ /
Г.В. Чубуков. - М.: Юнити-Дана, 2018. - 803 c.
9. Боголюбов, С. А. Земельное право : учебник для вузов / С. А. Боголюбов. — 9-е изд.,
перераб. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2023. — 287 с.

2. 1.1ПОНЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА.

1.1ПОНЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА
.
Земельное право – это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по поводу
использования и охраны земель как природного объекта и как объекта недвижимого имущества.
Земельное право – самостоятельная отрасль российского права.
Земельное право – отрасль российского права, представляет собой систему норм права,
регулирующих на основе многообразия форм собственности на землю и равной правовой защиты всех
объектов отношений по использованию и охране земель.
Земельное право как наука – это система научных знаний о земельном праве как отрасли права,
его предмете, методе, принципах правового регулирования земельных отношений, истории развития,
его основных институтах, сравнительно-правовой анализ его и родственных отраслей зарубежных
стран.
Земельное право как учебная дисциплина – это система знаний о земельном праве,
обязательном к изучению в соответствующих учебных заведениях.
Земельное право – отрасль права, регулирующая общественные отношения в области реализации
права собственности и иных вещных прав на землю в Российской Федерации, ее субъектах,
муниципальных образованиях. Земельное право можно рассматривать как совокупность правовых
принципов и норм, регулирующих общественные отношения, складывающиеся по поводу
рационального использования и охраны земли как национального богатства России.
Основу земельного права образуют нормы гражданского, административного
и экологического права.
Необходимо разграничивать понятие «земля» как природный ресурс и природный объект и
понятие «земельный участок» как объект имущественных отношений. Как закреплено в ст. 9
Конституции РФ, земля – «основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей
территории». В ст. 1 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001г. №136-ФЗ (далее – ЗК РФ) термин
«земля» рассматривается как: «основа жизни и деятельности человека», «важнейший компонент
окружающей среды», «средство производства в сельском и лесном хозяйстве», «недвижимое
имущество» и т.д. Точное определение термина «земля» в законодательстве отсутствует, что приводит к
затруднению в определении предмета земельного права.

3. 1.2Предметом отрасли земельного права

Предметом отрасли земельного права являются общественные отношения по поводу земли,
связанные с распределением, использованием и охраной земель. Земельные правоотношения –
отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления,
предприятиями, организациями, учреждениями, гражданами по поводу владения, пользования и
распоряжения землями, земельными участками, а также по поводу государственного управления
земельными отношениями. Определение понятия «земельные правоотношения» приведено в ст. 3 ЗК
РФ, где под этим видом правоотношений признаются общественные отношения в области
использования и охраны земель как основы жизнедеятельности народов, проживающих в России.
Согласно указанному нормативному акту, к отношениям по использованию и охране недр, водных
объектов, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, особо
охраняемых природных территорий и объектов культурного наследия народов РФ применяются
соответственно законодательство о недрах, лесное, водное и иное законодательство, специальные
федеральные законы.
Предметом земельного права как отрасли российского права являются общественные
отношения по поводу земли как основы жизни и деятельности на соответствующей территории
(земельные отношения).
Специфика этих отношений как самостоятельного предмета правового регулирования
обусловливается их объектом – землей. Земля является природным объектом, природным ресурсом,
основным средством производства в сельском и лесном хозяйстве и базисом для иной деятельности.
Земля как природный объект находится в органической связи с иными природными объектами:
недрами, водами, лесами, животным и растительным миром. Это обусловливает связь земельных
правоотношений с иными правоотношениями по поводу пользования и охраны иных природных
объектов и ресурсов в целом и каждого в отдельности, чем, в свою очередь, определяется наличие
такой связи земельного права с другими природоресурсными отраслями законодательства.
Объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный
ресурс; земельные участки; части земельных участков.
Предметом земельного права являются общественные отношения по использованию и
охране земель в РФ как основы жизни и деятельности народов, проживающих на
соответствующей территории.
Правоведение
3

4. 1.2 Методы правового регулирования. Одним из элементов разграничения отраслей права является метод правового регулирования. По

В. И. Далю метод — это способ, порядок, принятый путь для достижения чего-либо3. Под
методом правового регулирования следует понимать особый способ или точнее, способы
воздействия на волю и поведение участников правовых отношений.
Предмет и метод — это два наиболее важных элемента, позволяющих отграничивать одну
отрасль права от другой. Так, для административного права характерен метод «власти-подчинения».
Этот метод применяется и в земельном праве. Административно-правовым методом регулируется
предоставление и изъятие земель для целей обороны, безопасности, охраны природы, а также,
например, отношения в области государственного контроля за правильным использованием земель. Но
следует отметить, что административный метод, закрепленный в законе, распространяется не на все
виды земельных отношений, а лишь на те, где он является необходимым. Закон допускает
административно-правовое вмешательство во внутрихозяйственные дела землепользователей, но это
возможно в определенных законом случаях: при угрозе порчи земли, эрозии почв и т.д.
Можно выделить императивный метод регулирования земельный отношений и диспозитивный.
Первый применяется к отношениям, складывающимся в сфере государственного управления землей,
например, в случае проведения земельного контроля, при обнаружении правонарушения и т.д. Второй
метод представляет собой признание возможности инициативы и самостоятельности в выборе той или
иной модели поведения субъектов земельных отношений. Он находит свое проявление, например, в
выборе правообладателем земельного участка варианта его разрешенного использования.
Императивному методу регулирования свойственно проявление принципа «власть –
подчинение». Участники таких отношений неравноправны, предписания одного являются
обязательными для исполнения, а обязанностью другого является неукоснительное следование этим
предписаниям. Диспозитивным методом правового регулирования охватываются отношения вещных
прав на земельные участки, отношения оборота земель и др. Участники этих отношений обладают
определенной самостоятельностью, которая выражается в признании за субъектами отношений
равноправного положения, в наличии между ними как участниками гражданского оборота отношений
юридического равенства и отсутствии между ними отношений власти и подчинения.
Правоведение
4

5. 1.4 Системы земельного права

Система земельного права – это совокупность взаимосвязанных между собой земельно-правовых институтов,
расположенных в определенной последовательности в зависимости от выполняемой ими роли в регулировании
земельных отношений. Общая часть земельного права включает в себя правовые институты, содержащие нормы,
регулирующие земельные отношения, возникающие при использовании любых категорий земель независимо от
их целевого назначения и разрешенного использования. Эти правовые институты оказывают влияние на
формирование содержания и составов институтов Особенной части.
Особенная часть земельного права включает в себя правовые институты, содержащие правовые нормы,
устанавливающие особенности использования земель в зависимости от их целевого назначения и разрешенного
использования. Институты Особенной части подчинены правовым институтам Общей части, и их содержание
касается определенного вида земельных отношений. Правовые нормы институтов Особенной части закрепляют
правовой режим категорий земель.
Институты Общей части включают: 1) право собственности и иные вещные права на землю; 2) управление
земельными ресурсами РФ; 3) права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков;
4) правовую охрану земель;5) управление в сфере использования и охраны земель; 6) правовое
регулирование платы за землю; 7) ответственность за нарушение земельного законодательства;
Институты Особенной части включают: 1)правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; 2)
правовой режим земель населенных пунктов; 3) правовой режим земель промышленности, транспорта,
связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, обороны и иного
назначения; 4) правовой режим земель природоохранного, природозаповедного, оздоровительного,
рекреационного и историко-культурного назначения; 5) правовой режим земель лесного фонда; 6)
правовой режим земель водного фонда; 7) правовой режим земель запаса.
Земельное право как отрасль права имеет двучленное деление: Общая и Особенная части. Земельное право как
наука и учебная дисциплина имеет трехчленное деление: Общая, Особенная и Специальная части. В Общей
части земельного права как отрасли права содержатся нормы права, имеющие значение для всех ее институтов. К
Общей части относятся такие институты, как право собственности и иные права на землю, государственное
регулирование использования и охраны земель, экономико-правовой механизм использования и охраны земель,
юридическая ответственность. В Особенной части содержатся нормы, посвященные ее отдельным институтам и
категориям земель. К Особенной части относятся правовой режим использования и охраны земель
сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов; промышленности, транспорта, связи, радиовещания,
телевидения, информатики, космического обеспечения, обороны; особо охраняемых территорий; лесного фонда;
водного фонда; запаса.
Правоведение
5

6.

Особенной части, включающей нормы, регулирующие особенности использования отдельных категорий
земель.
К правовым институтам Общей части земельного права отнесены такие правовые институты, как:
- вещные права на землю;
- оборот земельных участков;
- государственное управление земельными ресурсами;
- правовая охрана земель;
- ответственность за земельные правонарушения.
К Особенной части относятся такие правовые институты, как:
- правовой режим земель сельскохозяйственного назначения;
- правовой режим земель населенных пунктов;
- правовой режим земель промышленности и иного специального назначения;
- правовой режим земель лесного фонда;
- правовой режим земель водного фонда;
- правовой режим земель особо охраняемых природных территорий;
- правовой режим земель запаса.
2. Система земельного права как науки включает в себя элементы научного познания земельных
отношений. Можно выделить три основных этапа научного познания:
1) получение информации о предмете. На данном этапе собирается информация о правоприменительной
практике, зарубежном регулировании отношений, а также сравнительном правоведении, исследуются
история и динамика изменения законодательства, регулирующего земельные отношения;
2) исследование предмета, которое включает в себя различные способы и методы научного познания
после унификации понятийного аппарата земельного права. Унификация понятий имеет особое значение, т.к.
информация, полученная на первом этапе из различных источников, оперирует различными терминами.
Приведение их к единообразной системе понятий, актуальной для современной системы действующего
законодательства, представляет первоочередное значение;
3) внедрение полученных в процессе научно-исследовательской работы результа-тов. Как правило, такое
внедрение осуществляется в форме законотворческой деятельности.
3. И наконец, система земельного права как учебной дисциплины соответствует по структуре системе
земельного права как отрасли права. В процессе изучения земельного права мы прежде всего основываемся на
системе действующего законодательства, само-стоятельной отраслью которого является земельное право.
Правоведение
6

7. 1.6 Земельное законодательство

Земельное законодательство – это система нормативных актов РФ, субъектов РФ, регулирующих земельные
отношения. Земельное законодательство в соответствии со ст. 72 Конституции РФ находится в совместном
ведении РФ и ее субъектов.
Основу земельного законодательства составляют: Гражданский кодекс (ч. 1, 2), Водный кодекс РФ,
Жилищный кодекс РФ, Налоговый кодекс (ч. 2), Закон о государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, Закон о крестьянском (фермерском) хозяйстве, Закон о
личном подсобном хозяйстве, Закон о землеустройстве, Закон о плате за землю, Закон об охране
окружающей среды, Земельный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Закон об обороте земель
сельскохозяйственного назначения, Кодекс РФ об административных правонарушениях.
Принятие и взаимодействие актов земельного законодательства основано на нормах Конституции. Согласно
ст. 72 Конституции РФ земельное законодательство, законодательство о природных ресурсах, равно как и
иные отрасли законодательства, упомянутые в этой статье, находятся в совместном ведении РФ и ее
субъектов. Согласно ст. 76 Конституции устанавливается взаимоотношение нормативных актов. Так,
по предметам совместного ведения РФ и субъектов РФ издаются федеральные законы и принимаемые в
соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ. Федеральные законы не
могут противоречить федеральным конституционным законам. Законы и иные нормативные правовые акты
субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам, принятым в соответствии с ч. 1 и 2 ст. 76
Конституции РФ. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным
субъектом РФ, действует федеральный закон. В случае противоречия между федеральным законом и
нормативным правовым актом субъекта РФ, действует нормативный правовой акт субъекта РФ.
На основании и во исполнение ЗК РФ органы местного самоуправления в пределах своих полномочий
могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.
Граждане, общественные организации, объединения и органы территориального общественного
самоуправления имеют право участвовать в рассмотрении вопросов, связанных с изъятием (выкупом) для
государственных и муниципальных нужд и предоставлением земельных участков и затрагивающих
интересы населения. Нормы земельного права, включаемые в нормативные правовые акты иных отраслей
законодательства, должны соответствовать ЗК РФ.
Правоведение
7

8.

Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) — кодифицированный нормативноправовой акт, являющийся основным источником земельного права в России. Состоит из 19 глав и
107 статей.
Земельное законодательство – это система нормативных актов РФ, субъектов РФ,
регулирующих земельные отношения. Земельное законодательство в соответствии со ст. 72
Конституции РФ находится в совместном ведении РФ и ее субъектов.
Основу земельного законодательства составляют: Гражданский кодекс (ч. 1, 2), Водный
кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Налоговый кодекс (ч. 2), Закон о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Закон о крестьянском
(фермерском) хозяйстве, Закон о личном подсобном хозяйстве, Закон о землеустройстве,
Закон о плате за землю, Закон об охране окружающей среды, Земельный кодекс РФ, Лесной
кодекс РФ, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, Кодекс РФ об
административных правонарушениях.
Принятие и взаимодействие актов земельного законодательства основано на нормах
Конституции. Согласно ст. 72 Конституции РФ земельное законодательство, законодательство о
природных ресурсах, равно как и иные отрасли законодательства, упомянутые в этой статье,
находятся в совместном ведении РФ и ее субъектов. Согласно ст. 76 Конституции устанавливается
взаимоотношение нормативных актов. Так, по предметам совместного ведения РФ и субъектов РФ
издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные
правовые акты субъектов РФ.
Основаниями
возникновения,
изменения
и
прекращения
земельных
правоотношений являются юридические факты, т. е. обстоятельства, влекущие в соответствии с
законом юридические последствия. Права на землю как объект недвижимого имущества подлежат
государственной регистрации и соответственно возникают, изменяются и прекращаются с момента
регистрации соответствующих прав.
Участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут
предоставляться в частную собственность граждан и юридических лиц. Право постоянного
(бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного
пользования участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности,
предоставляется на основании решения уполномоченного органа.
.
Правоведение
8

9. 1.7 Субъекты земельных правоотношений

В соответствии со ст. 5 ЗК РФ участниками земельных отношений являются граждане,
юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные
образования. Следует отметить, что иностранные граждане, а также лица без гражданства также
выступают участниками земельных правоотношений, но с определенными ограничениями,
предусмотренными земельным законодательством.
Субъектами земельных правоотношений являются граждане, юридические лица, РФ,
субъекты РФ, муниципальные образования. Под гражданами, субъектами земельных отношений,
в данном случае следует понимать как граждан РФ, так и иностранных граждан и лиц без
гражданства (т. е. физических лиц). Права иностранных граждан, лиц без гражданства и
иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются
в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами. На иностранных граждан и юридических лиц
распространяются все нормы земельного законодательства, кроме случаев установления для них
особого режима. Например, согласно ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения
земли сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены иностранным субъектам
только в аренду.
Полномочия РФ, субъектов РФ, муниципальных образований определяются в соответствии с
ЗК РФ и иными нормативными актами, регулирующими земельные отношения. В ст. 9-11 ЗК РФ
установлены основы полномочий РФ, субъектов РФ, муниципальных образований в земельных
отношениях. Вступление публичных образований в отношения собственности на землю, в том числе
по совершению сделок, осуществляется с учетом особенностей, установленных гражданским
законодательством.
Субъектами земельных отношений являются: 1) собственники земельных участков; 2)
землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве
постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования; 3)
землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного
наследуемого владения; 4) арендаторы земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся
земельными участками по договору аренды, договору субаренды; 5) обладатели сервитута – лица,
имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).
Правоведение
9

10. 1.7 Виды объектов земельных правоотношений

Виды объектов земельных правоотношений закреплены в п.1 ст. 6 ЗК
РФ. В качестве объекта земельных правоотношений выступают: земля как
природный объект и природный ресурс; земельные участки; земельные доли.
Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и
охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности
народов, проживающих на соответствующей территории (земельные
отношения).
К отношениям по использованию и охране недр, вод, лесов, животного
мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, особо
охраняемых природных территорий и объектов, атмосферы и объектов
культурного наследия применяются соответственно законодательство о
недрах, лесное, водное и иное специальное законодательство.
К земельным отношениям указанные виды законодательства
применяются, если эти отношения не урегулированы земельным
законодательством.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению
земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются
гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным,
лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране
окружающей среды, специальными федеральными
законами.
Правоведение
10

11. 1.7 Отношения, регулируемые земельным законодательством

"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.12.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с
10.01.2022) ЗК РФ Статья 3. Отношения, регулируемые земельным законодательством
1. Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской
Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные
отношения).
2. К отношениям по использованию и охране недр, водных объектов, лесов, животного мира и иных
природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природных территорий и
объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов Российской
Федерации применяются соответственно законодательство о недрах, лесное, водное законодательство,
законодательство о животном мире, об охране и использовании других природных ресурсов, об охране
окружающей среды, об охране атмосферного воздуха, об особо охраняемых природных территориях и
объектах, об охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации, специальные
федеральные законы.
К земельным отношениям нормы указанных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не
урегулированы земельным законодательством.
3. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по
совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным,
лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными
федеральными законами.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является одним из видов
вещных прав, предусмотренных ГК РФ.
В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным
и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам
государственной власти и органам местного самоуправления.
Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. В
ранее действующем законодательстве такого ограничения не существовало.
В настоящий момент действует правило: право постоянного (бессрочного) пользования
находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками,
возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ 2003 г., сохраняется.
Но граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного
Правоведение
11
(бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными
участками.

12. Тема 2. Источники и история земельного права в РФ. 1. Система источников земельного права. 2. История становления земельных

отношений в России.
«Источники земельного права» основывается во многом на положениях об-щей теории права, которые
наглядно преломляются и изучаются в земельном праве, развивая и конкретизируя правопонимание.
Законы и другие акты, как источники права – не субъективное, стихийное явление, а результат серьезной
нормотворческой деятельности российского Парламента – Федерального Собрания, других государственных органов,
органом муниципальных образований, широкой общественности. Наспех принятый, не востребованный обществом
закон обречен на бездействие. Поэтому разработка и принятие любого нормативного правового акта – сложная,
многоэтапная процедура (начиная от законодательной инициативы до экспертизы уже разработанного акта и
последующего его принятия компетентным государственным органом).
С изменением социально-экономических условий жизни общества возникает необходимость изменения
действующего земельного законодательства. Правила поведения, нормы права, облеченные в форму того или иного
нормативного правового акта, становятся реальными источниками права. Поэтому когда говорят об источниках права
в юридическом их понимании, имеют в виду не саму нормотворческую деятельность государства, обусловленную
материальными потребностями жизни общества, и не факторы, служащие причиной возникновения и развития
правовых норм, выражающих волю законодателя. Под источниками права в юридическом смысле понимаются
различные формы за-крепления результатов нормотворческой деятельности государства, то есть сами нормативные
акты, в которых официально провозглашаются правовые требования и нормы. Выраженные в этих формах правовые
положения, нормы, правила, действующие в сфере землепользования, приобретают общеобязательный характер.
Исполнение их обеспечивается силой государственного воздействия, иногда угрозой наказания за нарушение
правовых требований.
Источники права, регулирующие земельные отношения, по своей юридической силе могут быть прежде всего
подразделены на законы и подзаконные акты.
В строго юридическом значении закон – это такой нормативный правовой акт, который принят в особом
порядке высшим представительным органом государственной власти – Федеральным Собранием, его палатами –
Советом Федерации и Государственной Думой. Эти нормативные акты принимаются по важнейшим, основным
вопросам жизни государства, в том числе по проблемам регулирования земельных отношений, и обладают высшей
юридической силой по отношению к актам иных государственных органов, в том числе законодательных актов
субъектов Федерации.
Правоведение
12

13. 2.2Основные формы права. Источники права

Источники права — это акты органов государства, устанавливающие или
санкционирующие (признающие) правовые нормы.
В научной и учебной литературе обычно выделяют следующие виды источников
права.
Правовой обычай: исторически сложившееся путем многократного повторения
правило поведения, санкционированное государством в качестве общеобязательного
правила. Большинство древних юридических памятников представляют собой
записанные правовые обычаи (например, древнеримские «Законы XII таблиц»,
древнерусская «Русская Правда»).
Юридический прецедент: конкретное решение по определенному делу судебного
или административного органа, которое становится обязательным при решении
аналогичных дел в будущем.
Нормативный акт: документ, принимаемый специально уполномоченным
органом государства, который устанавливает, изменяет или отменяет правовые нормы.
Отличается от правового обычая специальным механизмом принятия, формальной и
структурной четкостью.
Нормативный договор: двустороннее или многостороннее соглашение субъектов
права, содержащее правовые нормы (например, международно-правовой договор или
договор об образовании федерации или конфедерации).
Судебная практика – активный двигатель современной юридической
деятельности, спутник законодательных норм и вектор реализации судебной политики.
В условиях совершенствования российской судебной и правовой системы особую роль
приобретает проблема формирования единства судебной практики
Правоведение
13

14. 2.3Нормативные правовые акты

Нормативно-правовой акт – это изданный в особом порядке правовой
акт, принятый полномочным на то органом и содержащий правовые
нормы.
Признаки нормативно-правового акта:
властно-волевой характер;
неоднократность применения;
адресованность неопределенному кругу лиц.
Закон – это нормативный акт, принятый в особом порядке органом
законодательной власти или референдумом, выражающий волю
народа, обладающий высшей юридической силой и регулирующий
наиболее важные общественные отношения.
Признаки закона:
принимается органом законодательной власти или референдумом;
порядок его подготовки и издания определен Конституцией РФ;
выражает волю и интересы народа;
обладает высшей юридической силой;
регулирует наиболее важные общественные отношения.
Правоведение
14

15. 2.4Нормативные правовые акты

Виды законов:
Конституция как основополагающий политико-правовой акт, закрепляющий конституционный
строй, права и свободы человека и гражданина, определяющий форму правления и
государственного устройства, учреждающий федеральные органы государственной власти;
федеральные конституционные законы, принимаемые по вопросам, предусмотренным в
Конституции;
федеральные законы как акты текущего законодательства, посвященные различным сторонам
жизни общества;
законы субъектов Федерации – издаются их представительными органами и действуют на
соответствующей территории.
Подзаконные акты – это изданные на основании и во исполнение законов акты, содержащие
юридические нормы:
указы Президента РФ;
постановления Правительства РФ как акты исполнительного органа государства;
приказы, инструкции, положения министерств, ведомств, государственных комитетов
регулирующие общественные отношения, находящиеся в пределах компетенции данной
исполнительной структуры;
решения и постановления местных органов государственной власти и управления
локальные нормативные акты – нормативные предписания, принятые на уровне конкретного
предприятия, учреждения и организации.
Правоведение
15

16. Норма права

Норма права – это установленное государством общеобязательное, формально
определенное
правило
поведения,
предоставляющее
субъектам
регулируемого правоотношения права и возлагающее на них юридические
обязанности составляющие основу НПА.
Признаки нормы:
общеобязательный характер – содержит определенное предписание, правило
поведения, определенное в норме, распространяется на большое количество
жизненных ситуаций и не-определено большой круг лиц;
формальная определенность – норма права выражается в письменной форме в
официальных документах;
устанавливается
государственными
органами
либо
общественными
организациями и обеспечивается мерами государственного воздействия –
принуждением, наказанием, стимулированием;
предоставительно-обязывающее содержание – представляет собой властное
предписание государства относительно возможного и должного поведения
людей;
микросистемность – правовая норма выступает в виде специфической
микросистемы, которая состоит из взаимосвязанных и упорядоченных
элементов.
Правоведение
16

17. 1.5 ВИДЫ ИСТОЧНИКОВ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА

Под источниками земельного права понимается особая форма выражения правил поведения,
делающая их обязательными. Источники земельного права – это юридические формы, действующие
с разной эффективностью и выражающие признаки правоотношений.
Видами источников права могут являться следующие:
1) Конституция РФ;
2) правовой обычай;
3) нормативный акт;
4) руководящие решения пленумов Верховного Суда РФ, Конституционного Суда РФ, которые
учитываются нижестоящими судами;
5) Религиозные тексты;
6) идеи и доктрины;
7) общие принципы;
8) договоры.
Наиболее характерным для России способом правового регулирования всегда являлся нормативный
акт, что обусловливалось масштабами, централизацией и многонациональностью государства,
желанием обеспечить единообразие правоприменения. Под нормой права понимается общее (не
персонифицированное) правило поведения, обязательное для исполнения гражданами и
должностными лицами, установленное уполномоченным на это органом. Норма права – не
констатация факта, не рекомендация, не пожелание, не призыв, а повеление, имеющее
категорический характер, предписание, за которым стоит авторитет закона, государства.
Нормативный акт не должен исчерпываться исполнением, действует непрерывно и, как правило,
рассчитан на неопределенное количество случаев. Нормативные акты составляют иерархическую
систему или пирамиду соподчиненных звеньев, где их юридическая сила зависит от места и
компетенции органа, принимающего акт. Среди нормативных актов различаются законы и
подчиняющиеся им подзаконные акты. К последним относятся как акты государственных органов,
так и акты органов местного самоуправления.
Правоведение
17

18.

Поскольку вопросы владения, пользования и распоряжения земельными и другими природными
ресурсами, как предусмотрено ст. 72 Конституции, находятся в совместном ведении Российской
Федерации и субъектов Федерации, субъекты Федерации могут, не ожидая издания федерального
закона, издавать свои собственные земельные законы. Но если в дальнейшем будет издан по этим же
вопросам федеральный закон, то закон субъекта Федерации приводится в соответствие с федеральным
законом. Иными словами, в случае противоречия между федеральным законом и иным нормативным
актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон (ст. 76 Конституции РФ).
Так решаются вопросы земельного законодательства в случае совместного ведения Российской
Федерации и субъектов Федерации. К этим вопросам ст. 72 Конституции от-носит: регулирование
отношений владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными
ресурсами; природопользование, охрану окружающей среды и обеспечение экологической
безопасности; режим особо охраняемых природных территорий; охрану памятников истории и
культуры. В совместном ведении находятся также вопросы разграничения государственной
собственности, в том числе на природные ресурсы.
Решение остальных вопросов в области рационального использования и охраны природных
ресурсов Конституция РФ передает на усмотрение субъектов Российской Федерации. Поэтому в статье
73 Конституции записано: «Вне пределов ведения Российской Федерации и полномочий Российской
Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской
Федерации субъекты Российской Федерации обладают всей полнотой государственной власти».
Статья 2 Конституции провозглашает положение о том, что человек, его права и свободы
являются высшей ценностью, поэтому в российском законодательстве существует много нормативных
требований, изданных в интересах людей.
Закрепляя права граждан, ст. 42 Конституции гарантирует право каждого на благо-приятную
окружающую среду, достоверную информацию о ее состоянии и на возмещение ущерба, причиненного
здоровью человека или его имуществу земельными и экологическими правонарушениями.
Вместе с тем Конституция возлагает обязанность на граждан и организации, прежде всего тех,
чья деятельность так или иначе связана с природопользованием, сохранять природу и окружающую
среду, бережно относиться к природным богатствам (ст. 58).
Правоведение
18

19.

Видом нормативного договора является международный договор, предусмотренный в ст. 15
Конституции РФ. В ней также говорится, что если международным договором РФ установлены иные
правила, чем предусмотренные законом, то применяются правила международного договора.
Однако реализации такого конституционного положения еще предстоит долгая до-рога, так как
до сих пор административная и судебная практика предполагает имплементацию, то есть включение
норм международного договора РФ в российское законодательство. По этому пути идет и
правотворчество РФ: после подписания ратификации международных договоров РФ составляется и
реализуется план принятия российских правовых актов для обеспечения действия договоров,
включения их требований в российское законодательство.
Правило поведения, сложившееся в течение длительного времени и признаваемое государством в
качестве общеобязательного, считается правовым обычаем. В земельном праве правовой обычай
занимает наибольшее место по сравнению с другими отраслями права, что можно объяснить
наибольшей длительностью, актуальностью и во многом не урегулированностью земельных
общественных отношений.
Обычай был основным источником права на ранних ступенях развития общества. Многие
последующие источники права представляли из себя систематизированные записи наиболее важных и
оправдавших себя обычаев: такова, например, Русская Правда.
Обычай делового оборота предусматривается в ст. 5 Гражданского кодекса РФ: им признается
сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской деятельности
правило поведения, не предусмотренное законодательством, независимо от того, зафиксировано ли оно
в каком-либо документе. Обычай, противоречащий положениям законодательства или договора, не
применяется.
Примером включенного в земельное право обычай можно считать правило раздела земельного
участка между собственниками расположенного на нем строения не только пропорционально долям
права собственности на строение, но и согласно сложившемуся порядку пользования участком,
оправдавшему себя обычаю.
Правоведение
19

20.

2.2 В истории формирования земельных отношений в России можно выделить
несколько периодов.
1. Развитие землеустройства Древней Руси. В крупнейших административно-политических
центрах Древней Руси — Старой Ладоге, Новгороде Киеве, Смоленске и других ещё в IX веке
«землемерием» занимались специалисты, обладавшие необходимыми знаниями и практическими
навыками. Работы по межеванию земли чаще всего проводились под управлением выходцев из
княжеских и боярских родов, так как специалисты-землемеры должны были владеть письмом, знать
межевые законы и государственные установления, относящиеся к земле и землевладению, совершать
необходимые измерения, составлять планы и схемы._В Х1-Х11 вв. появляется целый набор форм
землевладения: общинное, княжеское, вотчинное, поместное, монастырское. При этом характер этих
различных форм проявлялся, в первую очередь, в разного рода ограничениях или возможностях
использования земель в гражданском обороте. Таким образом, главной «особенностью прав на землю в
исследуемый период выступает зависимость полномочий от личности субъекта права» .
2. Период централизованного Московского государства (XV—XVI вв.) принципиально новый
этап развития земельных отношений, связанный с возвышением Московского княжества и периодом
«собирания земель» вокруг Москвы. Это время роста крупного землевладения. Правители Московского
княжества активно привлекают на свою сторону бояр и служилых людей, а собственных крупных
землевладельцев поощряют приобретать деревни и наделы в других княжествах, что позволяет
добиться определённой стабильности в военно-политической сфере, а в отношении
землеустроительной политики важным этапом является так называемая «внутренняя колонизация» —
сведение лесов для увеличения площади пашен во внутренних районах страны, особенно на Севере.
Это позволяет увеличить земельные наделы мелких и крупных собственников В ХУ-ХУ1 вв. При
Иване III (1440-1505 гг.) были проведены очередные, но имевшие уже массовый характер, работы по
межеванию земель. Необходимость в них обуславливалась введением новой системы взаимоотношений
великого князя и его служилых людей — поместной. Эта система предполагала вознаграждение землей
за службу своему государю, при этом земельный надел мог отдаваться в пожизненное или же в
потомственное владение. Таким образом, мы сталкиваемся с новым типом земельных отношений,
еще более упорядочивающим и уравновешивающим социально-политическую систему
Московского княжества. Поместное землевладение со временем значительно потеснило вотчинное, а
к XVII в. практически заменило его.
Правоведение
20

21.

3. Этап передела государственной собственности — следующий, более крупный по масштабу и значительный по
последствиям, устроенный Иваном IV Грозным с целью изменения баланса сил в государстве и ослабления старой
аристократии — знаменитая опричнина. В 1565 г. все земли государства были разделены на земские (т.е. обычные) и опричные
(т.е. особые). При этом в опричные земли попадали все владения репрессированной аристократии, впоследствии переходившие
в новые «надежные» руки за верную службу. Так в очередной раз земельные отношения стали основой построения вертикали
государственной власти. С этим же периодом связаны попытки ограничения пугающего роста монастырских и церковных
землевладений в ущерб поместным землям, увенчавшиеся успехом только в 1649 г., когда в Соборном уложении был
зафиксирован запрет на передачу поместных земель монастырям .
Формы землевладения и землепользования, которые окончательно сформировались в рассматриваемый период и
обеспечили растущему Московскому государству достаточно устойчивую политическую и экономическую структуру:
(феодальное) вотчинное и поместное землевладение; крестьянское землевладение и землепользование; монастырское и
церковное землевладение; дворцовое и государственное землевладение [5, с. 13]. Во второй половине XVI в. государство
провело повсеместную опись вотчинных земель (писцовые книги). Это послужило упорядочению финансовой и фискальной
систем, и, кроме того, дисциплинировало землевладельцев в отношении их обязанностей перед государством. Отдалённым
результатом этой описи стало окончательное прикрепление крестьян к земле и попадание большей части населения
Московского государства в сферу земельных отношений уже в качестве не участника, а объекта. Основной смысл реформы
(писцовых межеваний) можно свести к управляемому «переходу от родового уклада к государственному», притом, в связи со
«сменой формы землевладения... вотчины, находящиеся во владении, можно было продавать и наследовать» .
4. Развитие земельных отношений от Соборного уложения 1649 г. до отмены крепостного права в 1861 г. После
окончательного прикрепления крестьян к земле по положению Соборного уложения 1649 г. количество населения России,
реально включённого в земельные отношения на правах субъектов-участников, значительно сократилось. В 1680 г. издается
Писцовый наказ о проведении валового межевания, а четыре года спустя издается новый указ о проведении валового
межевания уже всех земель государства. Цель — проверка прав владельцев на землю (и, соответственно, крестьян) [5]. «В
ХУП-ХУШ вв. фактически сложился земельно-правовой строй России, который не был полностью разрушен в ходе
февральской революции 1917 г., а через пару десятилетий отдельные элементы этого строя в трансформированном виде были
закреплены в нормах земельного законодательства советского периода» .
Период правления Петра I, предпринявшего, среди прочих реформ, земельную, которая мало изменила положение
крепостных крестьян, а, возможно, и ухудшила его, зато значительным образом отразилась на судьбе института межевания.
Так, из одного из основных рычагов для управления подданными институт кадастровых описаний, как и многие другие
институции, при Петре превратился в гражданскую, партикулярную контору. Прямым следствием отмены деления земельных
владений на вотчины и поместья (1714 г.) и превращением их в «недвижимую собственность» (имение), право полного и
неограниченного распоряжения которой получали вчерашние служилые люди теперь практически по рождению, отпала
необходимость в постоянных перемерах и нарезках земельных наделов. Дополнительно зафиксировал сложившееся положение
и знаменитый указ 1714 г. о «О единонаследии в недвижимых имуществах» — наследовать землю мог только один из сыновей.
Замена налога с земель всеобщей подушной податью упростила сбор фискальных средств и увеличила поступление денег в
казну, но, в свою очередь, отпала насущная необходимость в регулярном (качественном и количественном) учёте земель,
исчезла необходимость в точных налоговых кадастровых описях, что неизбежно привело к возникновению споров о земельных
участках.
Правоведение
21

22.

5. Период реформ 1861 и 1906 гг. Как справедливо отмечает Б.В. Ерофеев, «земельная реформа 1861 г. не
затронула в целом земельно-правовые отношения России». На самом деле она была лишь «"переходным
моментом"..., растянувшимся на многие годы...». О том, что это действительно так, говорят основные положения
реформы: 1) собственность на землю сохраняется за прежними владельцами-помещиками; 2) крестьяне получают
усадебную оседлость и наделы на условиях последующего выкупа или отработки; 3) крестьяне выступают как
социальный субъект земельно-правовых отношений, только в составе общины . Именно из последнего пункта
неизбежно вытекает необходимость новой реформы, теперь уже направленной на разрушение крестьянской общины,
как института сильно сдерживающего и осложняющего не только товарно-денежные, но и земельные отношения.
6. Столыпинская реформа 1906 г. (с дополнениями 1910 и 1911 гг.). Она была призвана решить вопросы
масштабного обезземеливания крестьянства, принимавшего уже критические формы, проблемы борьбы с бедностью
в последней четверти XX в. и рационального освоения огромных территорий Сибири (что до сих пор, вкупе с
Дальним Востоком, является больным вопросом российской внутренней политики). Относительно результатов
Столыпинской реформы следует привести мнение В.В. Засядь-Волка, который указывает, что «статистика показывала
увеличение удельного веса "средних слоев" в крестьянском землепользовании, что, несомненно, способствовало
повышению устойчивости сельскохозяйственной отрасли в государстве», чего, собственно, и добивалось
правительство.
7. Земельные отношения в советский период. 26 октября 1917 г. советское правительство издает Декрет о
земле, который навсегда отменял право частной собственности на землю. Все разновидности земель становились
общенародным достоянием, отчуждались безвозмездно и принудительно и передавались в безвозмездное
пользование трудящимся на уравнительных началах. Любые способы отчуждения земли (продажа, аренда, залог и
проч.) запрещались. Допускались общественные формы землепользования (общинная, артельная и др.) [1, 20-25]. К
1920-м гг. «исчезло само понятие деления на движимое и недвижимое имущество» [3, с. 110]. Земельные отношения
снова становятся ведущими в построении государственного устройства, как и в Московском княжестве эпохи
централизации. В результате этих преобразований государство стало крупнейшим и единственным собственникоммонополистом, а ведущими формами землепользования, соответствующими интересам государства и общества,
признавались исключительно общественные (коммуны, товарищества, а впоследствии - колхозы и совхозы). В свою
очередь, это стало первым шагом к огосударствлению всей советской экономики [1, с. 20-25; 4, с. 129]. Земельный
кодекс РСФСР 1922 г., как и все последовавшие за ним государственные законы о земельных отношениях (Основы
земельного законодательства СССР и союзных республик 1968 г.; Земельный кодекс СССР 1970 г.), определяли
порядок использования земель всех категорий исходя исключительно из принципов государственной собственности
на землю [1; 4; 3]. Основополагающей чертой истории земельных отношений в советский период можно назвать
стагнацию этого института в условиях системы жёсткого административного регулирования исключительно
государственной собственности.
Правоведение
22

23.

8. Земельные отношения в Российской Федерации с 1990 г. по настоящее время. 23 ноября 1990 г. вышел
закон РСФСР «О земельной реформе». Он положил начало целому блоку экономических реформ, вследствие которых
в Российской Федерации возникли свободные рыночные отношения. Закон признавал право частной собственности
на землю, что привело к «возрождению в российском законодательстве категории недвижимости» [3, с. 111]. Это
стало радикальным изменением отношения государства к правам своих граждан на собственность, в т.ч. земельную,
«был введен правовой режим равноправного положения всех форм и видов собственности» [4, с. 133]. Основные цели
земельной реформы, проведённой в 1990-е гг.: 1) перераспределение земель от единственного собственника, а для
этого — первичная регистрация фактических пользователей с последующей подготовкой и выдачей
правоустанавливающих документов; 2) рациональное и эффективное в масштабах страны использование земель,
включая создание системы платного землепользования; 3) создание системы государственного контроля за
использованием и охраной «отпущенных в вольное плавание» земель [3, с. 111]. Основными направлениями
земельной реформы 1990-х годов в РФ можно считать следующие: реформирование правовой базы;
административное перераспределение сельскохозяйственных земель; внедрение экономического механизма
регулирования в земельно-имущественной сфере (выкуп земли, земельные платежи); формирование органов
управления в земельно-имущественной сфере; информационное обеспечение земельной реформы (земельный
кадастр, мониторинг земель) [3, с. 112].
К концу длительного, десятилетнего периода преобразований в области земельных отношений специалистам
стала ясна насущная необходимость более строгой кодификации всех изменений (принятия нового Земельного
кодекса), более активного участия государства, как корректирующего и гарантирующего института и «в целом
проведения государственной политики в области земельных отношений с ориентацией не на куплю-продажу земли и
спекуляцию ею, а на рациональное использование земли, обеспечение повышения плодородия почвы, рост
урожайности сельскохозяйственных культур, охрану окружающей среды» [2, с. 11].
Все упомянутые ожидания и рекомендации отчасти воплотились в новом Земельном кодексе Российской
Федерации, который был принят 21 октября 2001 г. (Федеральный закон №136-ФЗ). Среди его основных положений,
хотя бы на декларативном уровне, отражены многие предложения, высказывавшиеся критиками земельных реформ
1990-х гг. Тем не менее, исследователи отмечают, что «в целом новый Земельный кодекс Российской Федерации
урегулировал оборот сравнительно небольшой части земельного фонда... , в первую очередь... городские земли». Но и
здесь есть проблемы, связанные с неразработанностью и невычлененностью в Земельном кодексе Российской
Федерации некоторых важных понятий (например, понятия «многоквартирный дом» с соответствующим ему
земельным участком) .
Таким образом, несмотря на очевидную значимость земли в жизни государства, до 2000-х годов на
территории Российской Федерации не было нормативно-правового акта, регулирующего использование земли,
в общем, и рынок земли, в частности. До настоящего времени земельные отношения являются проблемной
сферой в жизни всех субъектов Российской Федерации. Одна из основных проблем — отсутствие гибкого
механизма перераспределения земель в зависимости от потребностей конкретного региона.
Правоведение
23

24. Тема 3. Земельные правоотношения 1. Сущность земельных правоотношений. 2. Классификация земельных правоотношений. 3.

Земельно-имущественные правоотношения.
4. Возникновение, изменение и прекращение земельных правоотношений
5. Правовое регулирование земельных правоотношений.
Земельные правоотношения, как и любые другие правоотношения,
включают в себя следующие элементы: норму права, субъект правоотношения,
объект правоотношения и содержание правоотношения.
Норма права - правило, которым следует руководствоваться в процессе решения
вопросов, по поводу которых возникло отношение. По характеру воздействия на
участников отношений норма может быть императивной, т.е. обязывающей или
запрещающей
совершать
какие-либо
действия,
и
диспозитивной,
т.е.
управомочивающей (разрешающей) участников отношений совершать действия по
своему усмотрению или по взаимной договоренности.
Субъекты правоотношений - участники земельных отношений. Состав
участников определен ст. 5 ЗК РФ. Ими могут быть граждане, юридические лица,
Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
В соответствии со ст. ст. 124 - 125 ГК РФ Российская Федерация, субъекты
Российской Федерации, а также городские, сельские поселения и другие
муниципальные образования выступают в имущественных отношениях на равных
началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами.
От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими
действиями приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности органы
государственной власти, от имени муниципальных образований - органы местного
самоуправления.
Правоведение
24

25.

1. По объему и содержанию прав и обязанностей участники земельных отношений делятся на:
собственников земельных участков, т.е. лиц, имеющих земельные участки на праве собственности;
вторичных землепользователей - лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве
постоянного (бессрочного) или срочного пользования, не являясь их собственниками.
В зависимости от конкретной формы и специфических особенностей пользования землей в
группе землепользователей выделяются:
Собственник земельного участка - лица, имеющие земельные участки на праве
пожизненного наследуемого владения со всеми вытекающими социальными, политическими,
правовыми последствиями;
арендаторы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору
аренды или договору субаренды;
обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими
земельными участками (сервитутами).
Все перечисленные субъекты, кроме собственников, в общем случае имеют земельные участки
на праве пользования, не являясь их собственниками. Разграничение их по видам пользования
(арендаторы, землевладельцы и т.п.) осуществляется по содержанию и объему правомочий.
2. Объектом земельного правоотношения считается индивидуально определенный (т.е.
сформированный) земельный участок, по поводу которого возникают земельные отношения. В
сфере государственного управления земельным ресурсом объектами земельных отношений могут
быть весь федеральный земельный фонд в целом, его составные части в пределах границ субъектов
РФ, административно-территориальных образований, отдельные участки.
Статья 6 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень объектов земельных
отношений:
- земля как природный объект и природный ресурс;
- земельные участки;
- части земельных участков.
Земельный участок как объект земельных отношений имеет законодательно установленные
признаки. В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ., земельным участком является часть земной
поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким
образом, земельный участок становится таковым с момента установления его границ.
Правоведени
25

26.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О
государственном кадастре недвижимости" описание местоположения границ
земельного участка является уникальной характеристикой объекта недвижимости,
включаемой в государственный кадастр объектов недвижимости.
Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является такой
участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует после
раздела самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого
может осуществляться без перевода его в состав другой категории, за исключением
случаев, установленных федеральными законами.
3. Содержание земельных правоотношений представляет собой конкретные
права и обязанности участников этих отношений, совершающих свои действия в
соответствии с правовыми нормами.
Государство регулирует земельные отношения прежде всего в качестве органа
власти, суверена. К такому виду регулирования относятся, например, издание
санитарных и строительных правил, указаний по охране природы, земельнопланировочные ограничения и предписания и др. Вместе с тем, будучи собственником
земли, государство выступает в роли хозяйствующего субъекта, заинтересованного в
наиболее производительном и рациональном использовании принадлежащей ему земли.
Эти качества государства (орган власти и хозяйствующий субъект) нередко
настолько тесно переплетаются, что бывает трудно различить, в какой именно роли
выступают его органы власти, принимая те или иные решения, касающиеся земли.
Однако следует иметь в виду, что юридическая власть государства всегда выше, чем его
полномочия собственника. Это может выражаться в том, в частности, что
государственные органы власти, выполняя свои императивные полномочия, могут,
исходя из высших интересов общества, вторгаться в хозяйственные функции
соответствующих субъектов, разрешая, изменяя или отменяя те или иные их действия.
Правоведение
26

27. 3.2Классификация земельных правоотношений

1.В силу различий природных свойств земли и неодинакового хозяйственного ее
использования могут возникать самые разнообразные земельные отношения. Одни
отношения складываются в процессе сельскохозяйственного производства, другие при использовании земли в промышленности и строительстве, третьи - в лесном
хозяйстве и т.д. Это позволяет говорить о классификации земельных отношений по
признаку основного хозяйственного назначения земель.
2. Классификацию земельных правоотношений можно строить и по другим признакам, в зависимости от того, какую особенность земельных правоотношений мы
намерены выделить и исследовать. Свое юридическое значение имеет, например,
классификация земельных правоотношений по их субъекту. Участниками этих
отношений могут выступать товарищества, общества, производственные коллективы,
граждане и т.д. По своему содержанию земельные правоотношения характеризуются
теми правами и обязанностями, которые должны определять поведение их участников.
3. По функциональному назначению земельные правоотношения могут быть
регулятивными и правоохранительными.
Регулятивные правоотношения - это такие урегулированные нормами земельного
права земельные отношения, которые выражаются в совершении участниками данных
от-ношений позитивных (положительных) действий. Это обычные, чаще всего
возникающие на практике земельные отношения, примеры которых уже приводились
выше.
Правоохранительные правоотношения, в отличие от регулятивных, вызываются
аномалией, отклонением в поведении участника земельных отношений от нормы
закона. Поэтому правоохранительные земельные отношения возникают по поводу
правонарушений, когда наступает необходимость юридического воздействия на
нарушителя законодательства.
Правоведение
27

28.

4. Земельные правоотношения могут быть материальными, возникающими на основании
норм материального права, и процессуальными, возникающими на основании процессуальных
норм.
Материальные правовые нормы - это те, которые устанавливают какие-то существенные права и
обязанности участников земельных правоотношений, например право на получение земельного
участка, обязанность охранять плодородие угодий, не нарушать интересов соседних
землепользователей и т.д. Соответствующие этим нормам земельные отношения называются
материальными.
Процессуальные нормы устанавливают порядок действий субъектов правоотношений по
реализации своих прав и обязанностей. Возникающие в связи с этим отношения признаются
процессуальными.
5. Земельные правоотношения могут возникать, изменяться или прекращаться на
основании правомерных и неправомерных действий (правонарушений). Так, например, при
систематическом нарушении земельного законодательства пользователь может быть лишен права на
землю. Земельный участок может быть изъят (выкуплен) и при отсутствии нарушений, если он
понадобился для государственных или муниципальных нужд.
Изменения в содержании земельных правоотношений происходят при частичном изъятии
земель, например в случае соглашения сторон об изменении условий договора аренды, а также при
некоторых других обстоятельствах, не приводящих к полному прекращению права пользования
землей.
6. Наконец, земельные правоотношения могут различаться по степени взаимной
обязанности их участников. Они могут быть отношениями равноправия (партнерские от-ношения) и
отношениями подчиненности одной стороны другой. Как правило, равноправные земельные
отношения возникают между теми или иными пользователями земли.
Так, согласование между соседями порядка использования граничащих (смежных) участков
осуществляется путем свободной договоренности. Одна сторона не может диктовать другой
обязательные условия поведения, не учитывающие интересов соседа. Стороны этих отношений
обязаны в равной мере воздерживаться от нарушения установленного порядка пользования землей.
При отношениях подчиненности складывается иной характер поведения субъектов права
пользования землей. В этих отношениях, как правило, одной из сторон является орган управления,
который по закону правомочен давать те или иные указанияПравоведен
землепользователю, добиваться от него
28

29. 3.3 Земельно-имущественные правоотношения

В связи с приданием земле двойственного значения - как природного объекта и
природного ресурса, с одной стороны, и недвижимого имущества - с другой,
соответственно изменилось и содержание земельных отношений, и, как следствие этого,
возникла и определенная специфика их правового регулирования. Земельные отношения
стали предметом правового регулирования одновременно земельного и гражданского
законодательства. Разграничительный ориентир между ними установлен ст. 3 Земельного
кодекса РФ. Так, в соответствии с п. 1 упомянутой статьи земельным законодательством
регулируются те земельные отношения, которые связаны с использованием и охраной
земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей
территории. Именно эти отношения закон относит к земельным.
В то же время п. 3 ст. 3 ЗК РФ установил, что имущественные отношения по
владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также отношения по
совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не
предусмотрено земельным или иным специальным законодательством.
Таким образом, все общественные отношения по поводу земли закон четко
разграничил на земельные (по поводу использования и охраны земель) и
имущественные (по поводу владения, пользования и распоряжения земельными
участками и совершения сделок с ними).
Во-первых, отношения собственности на землю, т.е. по владению, пользованию и
распоряжению земельными участками, как и по совершению сделок с ними, наряду с
нормами гражданского законодательства в значительной степени регулируются нормами
земельного законодательства.
Так, например, вопросы приватизации земель, установления условий пользования,
ограничений и запретов, не говоря уже об обороте земель, особенно
сельскохозяйственных, во многом регулируются нормами земельного законодательства.
.
Правоведение
29

30.

Во-вторых, земля как объект недвижимого имущества является основой жизни и
деятельности человека и обладает установленным законом приоритетом охраны как важнейшего
компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве перед
использованием ее в качестве недвижимого имущества (пп. 6 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Земельно-имущественный комплекс как единый объект земельно-имущественных
отношений представляет собой сложную вещь, состоящую как минимум из двух
элементов: земельного участка и прочно связанных с ним других объектов. В связи с
этим возникает вопрос о главной вещи в комплексе. Вопрос этот имеет большое
практическое значение, так как главная вещь комплекса определяет юридическую
судьбу иных его объектов, являющихся в этом случае принадлежностью главной
вещи. Земельным и гражданским законодательством этот вопрос решается поразному. В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного
права является единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним
объектов, согласно которому все расположенные на земельном участке объекты
недвижимости следуют судьбе земельного участка, за исключением случаев,
установленных федеральными законами. Тем самым однозначно земельный участок
определен в качестве главной вещи в земельно-имущественном комплексе. Это же
подтверждается и п. 4 ст. 35 ЗК РФ, который устанавливает, что отчуждение
земельного участка без находящихся на нем зданий, строений и сооружений, если
они принадлежат на праве собственности одному лицу, равно как и отчуждение
зданий, строений и сооружений без земельного участка при тех же условиях, не
допускается. Земельные отношения необходимо воспринимать не только в статике,
но и в динамике. Они могут возникать, изменяться и прекращаться, и это их
развитие, постоянная подвижность предусматриваются правовой нормой. Правовая
норма указывает на юридический факт (действие, бездействие, событие и т.п.).
Правоведение
30

31. 3.4 Возникновение, изменение и прекращение земельных правоотношений

Юридическим фактом, служащим основанием для возникновения отношений по поводу
предоставления земли, является заявление (ходатайство) об этом заинтересованно-го лица. На этой
первоначальной стадии земельных отношений могут производиться об-следования затребованного участка,
необходимые согласования и другие действия. Юридическим фактом, служащим основанием для следующей
стадии земельных отношений - отвода земли, выступает решение компетентного органа о предоставлении
заявителю данного конкретного участка. Юридическим фактом, создающим право на отвод заявителю участка,
может служить также договор, например при предоставлении земли в аренду.
Затем наступает стадия непосредственного пользования землей, что связано с рядом юридических
действий (фактов). При этом возникают отношения по внутрихозяйственной организации землепользования
(землеустройства), выполнению договорных обязательств и т.д. Таким образом, в возникновении и развитии
земельных правоотношений проявляется реальная жизнь земельного законодательства, т.е. применение норм
земельного права. При этом завершение одних правоотношений служит основанием для возникновения
других.
Изменение земельных правоотношений в процессе использования земли всегда связано с
последующей эволюцией тех или иных действий и событий, а также развитием законодательства. Так,
арендатор при ухудшении условий пользования землей, вызванном стихийным явлением, вправе требовать
изменения ранее указанных в договоре обязательств (например, если понес значительные убытки от засухи,
пыльной бури, наводнения и т.п.). Следовательно, изменяются права и обязанности владеющего землей лица.
Прекращение земельных правоотношений обычно происходит одновременно с прекращением
пользования конкретным земельным участком. Основанием для такого прекращения служат договор о продаже
земельного участка, решение компетентного государственного органа об изъятии земли для государственных
или муниципальных нужд и т.д. Основанием для прекращения земельных правоотношений могут быть также
такие события или действия (юридические факты), как смерть гражданина - собственника земли или
землепользователя, истечение срока аренды земли (если срок договора об аренде не возобновляется),
добровольный отказ от земельного участка и т.д.
Прекращение земельных правоотношений бывает полным или частичным. Так, при уменьшении
размеров земельного участка происходит прекращение пользования им лишь в определенной части,
соответствующей уменьшению его размеров. При других обстоятельствах, указанных в законе, пользование
прекращается полностью.
Правоведение
31

32. 3.5 Правовое регулирование земельных правоотношений

1. Конституция РФ регулирует земельные правоотношения в трех статьях: 9, 36, 72. В
соответствии с п. 1 ст. 9 земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в
Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, и проживающих на
соответствующей территории.
Любые решения по использованию природных ресурсов должны приниматься с учетом
интересов местного населения. Существует ряд механизмов учета мнения местного населения,
таких как сход, публичные и общественные слушания и местный референдум.
Пункт 2 ст. 9 устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в
частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.
Современным законодательством не предусмотрено существование иных форм собственности.
Данный открытый перечень был весьма актуален при подготовке текста Конституции в 1993 г.,
однако сейчас перечень форм собственности носит законченный характер.
Пункт 1 ст. 36 устанавливает, что граждане и их объединения вправе иметь в частной
собственности землю.
В настоящее время существует расширительное толкование данной нормы, соглас-но которому
к объединениям граждан относятся юридические лица, в том числе коммер-ческие. В противном
случае прямое действие данной статьи привело бы к тому, что использовать земельные участки
могли бы только некоммерческие объединения граждан и физические лица без статуса
индивидуального предпринимателя.
Пункт 2 ст. 36 устанавливает две конституционные обязанности: "Владение, пользование и
распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками
свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов
иных лиц".
Пункт 3 ст. 36 относит условия и порядок пользования землей к предмету регулирования
федерального закона.
Подпункт "в" п. 1 ст. 72 относит к совместному ведению Российской Федерации и субъектов
Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и
другими природными ресурсами.
Правоведение
32

33.

Данная норма реализуется по следующим правилам:
а) законодательство субъектов Федерации не может противоречить федеральному
законодательству;
б) в случае отсутствия федеральной нормы субъект Федерации вправе закрыть данный пробел
путем принятия регионального акта;
в) после принятия федерального закона региональное законодательство должно быть
приведено в соответствие с федеральными нормами.
2. Федеральное земельное законодательство состоит из двух групп законов. К первой группе
относятся нормативные акты земельного законодательства. К таким относятся Земельный кодекс
РФ, ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", "О землеустройстве", "Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения", "О переводе земель и земельных участков из одной категории в
другую" и др.
Ко второй группе относятся нормативные акты иных отраслей права. Поскольку земельное
право - комплексная отрасль, большая группа правоотношений регулируется нормами других
отраслей. Это такие законы, как Гражданский кодекс, Градостроительный кодекс, Кодекс об
административных правонарушениях, Лесной кодекс, Водный кодекс, ФЗ "Об особо охраняемых
природных территориях", ФЗ "О недрах" и др.
3. Федеральные подзаконные акты в настоящее время представлены постановлениями
Правительства РФ, которыми регулируются такие процедуры, как мониторинг, государственный
земельный контроль, порядок ведения ЕГРП и др.
Указы Президента РФ играли большую роль в регулировании земельных отношений до
принятия Земельного кодекса РФ.
4. Региональное законодательство до вступления в силу Земельного кодекса РФ заполняло
пробелы федерального земельного законодательства крайне неоднородно. Складывалась крайне
разноплановая земельная политика субъектов Федерации в весьма существенных земельных
правовых вопросах - от форм собственности до участников земельных правоотношений. После
принятия Земельного кодекса РФ была начата активная работа по приведению регионального
законодательства в соответствие с федеральными нормами. Данная работа на сегодняшний день
практически завершена.
Правоведение
33

34. Тема 4. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ОГРАНИЧЕННЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИМ. 4.1. Понятие и виды права собственности на землю

4.2. Государственная собственность на землю
4.3. Муниципальная собственность на землю
4.4. Частная собственность на землю граждан и юридических лиц
4.5. Общая собственность на земельные участки
Право собственности подразделяется на три основные формы в зависимости от субъектов
права - правообладателей. Выделяют государственную, муниципальную и частную собственность
на земельные участки. При этом право собственности, и в особенности право частной
собственности, носит ограниченный характер.
Так, собственник обязан соблюдать установленное целевое назначение земельного участка,
соблюдать ограничения, установленные для оборота земельных участков, и т.д. В нашей стране при
введении частной собственности на землю также был нормативно закреплен ограниченный
характер права част-ной собственности. То есть фактически установлен определенный приоритет
публичных интересов перед частными в сфере собственности на земельные участки.
Как уже было рассмотрено выше, в ст. 9 Конституции РФ провозглашено: "Земля и другие
природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах
собственности". Перечень субъектов соответствующих форм собственности определяется в
соответствии с подразделом 2 Гражданского кодекса РФ.
При этом необходимо различать понятия «приобретение» и «возникновение» 1 права
собственности на землю. О возникновении прав собственности на землю речь идет в том
случае, когда говорится о появлении права собственности у государства или муниципального
образования. Например, в ст. 17 ЗК РФ сказано, что в федеральной собственности находятся
участки, право собственности на которые возникло у Российской Федерации в момент
разграничения государственной собственности на землю . Приобретение, в свою очередь,
означает появление права собственности у государства, муниципального образования или иных
субъектов по основаниям, предусмотренных законом (ст. 8 ГК РФ).
Правоведение
34

35. 4.2Государственная собственность на землю

Действующее законодательство устанавливает, что государственной собственностью являются
земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований
(п.1 ст. 16 ЗК РФ). Таким образом, установлена своего рода презумпция принадлежности земельных участков
государству, если они не закреплены за указанными субъектами. Государственная собственность делится на
два вида: собственность Российской Федерации в целом (федеральная) и собственность ее субъектов
(региональная). Управление и распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной
собственности или собственности субъектов РФ, осуществляются соответственно Российской Федерацией и
ее субъектами. От имени этих субъектов правомочия собственника осуществляют государственные органы в
соответствии с их компетенцией.
В федеральной собственности и собственности субъектов РФ находятся соответственно земельные
участки:
-признанные федеральной собственностью или собственностью субъектов РФ федеральными
законами; -приобретенные Российской Федерацией и ее субъектами по основаниям, предусмотренным
гражданским законодательством; -право собственности Российской Федерации и ее субъектов, которое
возникло при разграничении государственной собственности на землю. Кроме того, в собственности
субъектов РФ могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки: занятые недвижимым имуществом, находящимся в их собственности; -предоставленные региональным
органам государственной власти, государственным унитарным предприятиям и учреждениям, созданным
органами государственной власти субъектов РФ; -отнесенные к землям особо охраняемых природных
территорий регионального значения, землям лесного фонда, находящимся в собственности субъектов РФ в
соответствии с федеральными законами, землям водного фонда, занятым водными объектами,
находящимися в собственности этих субъектов, землям фонда перераспределения земель; -занятые
приватизированным имуществом, находившимся до его приватизации в собственности субъектов РФ
. Согласно ст.39.30 земельные участки, находящиеся в федеральной собственности подлежат
безвозмездной передаче: - в собственность поселений, городских округов, утвердивших генеральные планы
поселений, генеральные планы городских округов, правила землепользования и застройки, если такие
земельные участки расположены на территориях соответствующих поселений, городских округов; - в
собственность муниципальных районов, утвердивших схемы территориального планирования муниципальных
районов, если такие земельные участки расположены на межселенных территориях соответствующих
муниципальных районов; - в собственность субъектов Российской Федерации, если такие земельные участки
Правоведение
35
в соответствии с утвержденными документами территориального
планирования субъектов Российской

36. 4.3 Муниципальная собственность на землю

Муниципальная собственность на землю - самостоятельная форма собственности.
Субъекты муниципальной собственности на землю: города, районы, поселки, сельские
населенные пункты, волости, округа, префектуры.
В соответствии с п. 2 ст. 11 ЗК РФ управление и распоряжение земельными
участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляется органами
местного самоуправления. В муниципальной собственности находятся земли в
границах соответствующего муниципального образования. В состав муниципальных
входят земли жилой, производственной, общественной застройки, земли общего
пользования и др.
Согласно ст. 19 ЗК РФ в муниципальной собственности находятся земельные
участки: которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в
соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; право
муниципальной собственности на которые возникло при разграничении
государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям,
установленным гражданским законодательством; которые безвозмездно переданы в
муниципальную собственность из федеральной собственности. Если иное не
предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права
собственности на который собственник отказался, является с даты государственной
регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского
округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого
земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального
района по месту расположения земельного участка.
Земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской
Федерации, могут быть переданы безвозмездно в муниципальную собственность в
целях их предоставления отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим
Правоведение
36
организациям, созданным гражданами.

37. 4.5. Общая собственность на земельные участки

Общая собственность на земельные участки - это собственность двух или нескольких лиц. Земельный
участок может принадлежать лицам на праве общей собственности с определением доли каждого из
собственников (общая долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц неделимого земельного
участка. Общая собственность на делимый участок возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
Размер долей участников общей долевой собственности считается равным, если иное не предусмотрено законом или
соглашением всех ее участников. Как уже отмечалось, общая совместная собственность возникает в случаях,
определенных законом. Согласно действующему законодательству установлена совместная собственность: в
отношении земель крестьянского (фермерского) хозяйства (п.3.ст.6 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»;
в отношении общего имущества супругов (в том числе земельных участков), если иной правовой режим не
установлен брачным договором (ст. 33-34 Семейного кодекса РФ); в садоводческих, огороднических или дачных
некоммерческих товариществах на имущество общего пользования, приобретенное таким товариществом за счет
целевых взносов (п. 2 ст. 4 ФЗ «О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан»);
согласно п. 4 ст. 14 ФЗ «О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан» после
государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан,
если такому объединению земельный участок передается за плату, то первоначально участок предоставляется в
совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельного участка в
собственность каждого члена объединения. Наличие двух и более собственников на один участок предопределяет
закрепление в законодательстве особых правил по реализации правомочий общей собственности.
Статья 40 ЗК РФ раскрывает объем правомочий собственников земельных участков на использование
земельных участков. Они состоят в возможности: -использовать в установленном порядке для собственных нужд
имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также
пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации; - возводить жилые,
производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением
земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов,
строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; - проводить
в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие
мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными
законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными
требованиями. Собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки
сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за
исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или
пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное пользование.
Правоведение
37

38. 4.4Частная собственность на землю граждан и юридических лиц

Субъектами права частной собственности на земельные участки являются граждане и
юридические лица. Согласно п. 2 ст. 5 ЗК РФ права иностранных граждан, лиц без гражданства и
иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в
соответствии с ЗК РФ и федеральными законами. Анализ действующего законодательства позволяет
выделить несколько ограничений: иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные
юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися
на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в
соответствии с федеральным законодательством «О государственной границе РФ», и на иных
особо установленных территориях РФ в соответствии с федеральными законами;
иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на частных земельных участках, по
общему правилу имеют, как и граждане России, преимущественное право покупки или аренды
земельного участка, но Президент РФ может устанавливать перечень видов зданий, строений,
сооружений, на которые это право не распространяется;
в соответствие с федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения» иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут
владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками сельскохозяйственного назначения
только на праве их аренды.
Объектом права частной собственности является индивидуальноопределенный земельный
участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и
удостоверены в установленном порядке. Участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, вообще
не могут предоставляться в частную собственность и быть предметом сделок. Участки, отнесенные к
землям, ограниченным в обороте, предоставляются в частную собственность только в случаях,
установленных федеральными законами. Перечень изъятых из оборота и ограниченных в обороте
земельных участков содержится в ст. 27 ЗК РФ.
Существует два вида частной собственности на земельные участки:
индивидуальная
(собственность граждан и собственность юридических лиц);
общая (общая совместная и общая
долевая). На частного собственника возложена обязанность использовать земельный участок.
Поэтому физическое или юридическое лицо, владея земельным участком, обязано и пользоваться им.
Правоведение
38
Неиспользование земельного участка в течение определенного
в законе срока является основанием

39.

Так, гражданские прав и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок,
предусмотренных законом; из актов государственных органов и органов местного самоуправления.
Об этом также идет речь в ст. 17 ЗК РФ, где зафиксировано, что в федеральной собственности
находятся земельные участки, которые приобретены Российской Федерацией на основе гражданскоправовых договоров. Основания приобретения земельных участков можно классифицировать
следующим образом:
1) договоры и иные сделки, в том числе купля-продажа, дарение, мена, рента, наследование
земельных участков;
2) акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые
предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Последние основания можно назвать административно-правовыми, поскольку при данном
способе приобретения права собственности на земельный участок одной из сторон данного
земельного правоотношения является орган государственной власти или орган местного
самоуправления. Сущность административно-правового порядка заключена в том, что
соответствующим органом власти в частную собственность земельный участок передается из
государственной или муниципальной собственности путем первичного предоставления или
переоформления прав на землю. В настоящее время это, как правило, орган местного
самоуправления.
Процедура «предоставление земельного участка» несколько отлична от процедуры
«переоформление прав на земельный участок». Отличие в том, что когда предоставляется
земельный участок, право собственности у граждан и юридических лиц возникает в первый
раз. Данное право может быть предоставлено как платно, так и бесплатно.
Переоформление прав на земельный участок применимо, например, в случаях, когда граждане
уже имеют на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого
владения данный участок и желают приобрести его в собственность. В этом случае переоформление
прав граждан на землю осуществляется бесплатно. Следует заметить, что необходимо исключить
возможность возникновения права собственности в силу приобретательной давности на земельные
участки и иные природные ресурсы, которые не могут быть признаны бесхозяйными ни при каких
обстоятельствах в силу особенностей их правового статуса либо в силу сложившейся практики и
специфики самих объектов (недра, воды и т.д.)
Правоведение
39

40. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 16.02.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022)

"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред.
от 16.02.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022) ЗК РФ Статья
37. Особенности купли-продажи земельных участков
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки,
прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при
заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю
имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и
ограничениях его использования.
Документы для договора купли продажи земельного участка включают в
себя:
1. Правоустанавливающие документы, которые обосновывают наличия
права на собственность на земельный участок. В зависимости от конкретной
ситуации это может быть договор купли-продажи, договор, по которому
земля была подарена, завещание или другие.
2. Выписка из Единого государственного реестра, которая является
основным документом, подтверждающим право собственности. В нём, в
частности, будет содержаться информация о том, есть ли обременения на эту
недвижимость.
3. Кадастровый паспорт на участок.
4. Если на участке имеются строения, на них должна быть предоставлена
техническая документация.
5. Необходимо предоставить межевой план на продаваемый участок земли.
6. Акт, в котором зафиксированы границы продаваемой земли
Правоведение
40

41.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях,
установленных ГК. Как правило, сделки с земельными участками происходят на основании
составления договора купли-продажи, купчей, который и регистрируется в органе государственной
регистрации. Кроме того завещание, дарение, обмен земельными участками тоже должны быть
должным образом зарегистрированы в органе государственной регистрации.
При этом следует иметь в виду, что сделка с земельным участком возможна только с тем
земельным участком, который стоит на кадастровом учете и границы которого установлены.
При этом нужно учитывать, что обязательной регистрации прав на объект недвижимости, сделке с
земельным участком, подлежит и договор аренды земельного участка. Аренда земельного участка это
один из видов сделки с земельным участком, право на который, в случае аренды более чем на 1 год,
подлежит обязательной регистрации в государственном органе.
В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок обязательно только в случаях, когда
нотариальная форма того или иного договора прямо предусмотрена в законе и в случаях, предусмотренных соглашением
сторон договора, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Необходимо отметить, что если
закон не требует придания той или иной сделке с землей нотариальной формы, то это не лишает стороны права по
взаимному согласию удостоверить договор у нотариуса, а нотариус не вправе в таком случае отказать им в совершении
данного нотариального действия.
Сделки с земельными участками могут быть признаны недействительными. Недействительность сделки означает,
что сделка не приводит к наступлению тех юридических последствий, на которые она была рассчитана при ее
совершении. Сделки могут быть признаны недействительными по основаниям, предусмотренным гражданским
законодательством, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) или независимо от такого признания
(ничтожная сделка) (п. 1 ст. 166 ГК РФ). По общему правилу, сделки являются недействительными в случае их
несоответствия закону или иным правовым актам, в частности, если они совершены с нарушением требований
земельного законодательства.
Недействительными признаются так называемые сделки с пороками воли, совершенные под влиянием
заблуждения (ст. 178 ГК РФ), обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения одной стороны с другой (например, о
занижении цены сделки с целью снижения базы налогообложения) (ст. 179 ГК РФ). В сделках с пороками содержания
существуют расхождения их условий с требованиями закона (например, в договоре купли-продажи земельного участка
отсутствует указание на цену договора, в договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определить земельный
участок, подлежащий передаче, и т.п.). Сделки с пороками формы также признаются недействительными (например,
несоблюдение письменной формы договора, требований государственной регистрации). Кроме того,
недействительными являются сделки с пороками в субъекте: сделки, совершаемые гражданином, признанным
недееспособным (ст. 171 ГК РФ); сделки, совершаемые гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК
РФ); сделки, совершаемые несовершеннолетним в возрасте до 14 лет (ст. 172
ГК РФ) и др.
Правоведение
41

42. Общая собственность на земельные участки

Общая собственность на земельные участки - это собственность двух или нескольких
лиц. Земельный участок может принадлежать лицам на праве общей собственности с
определением доли каждого из собственников (общая долевая собственность) или без
определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на земельные
участки является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено
образование общей совместной собственности на этот участок. Общая собственность
возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц неделимого
земельного участка. Общая собственность на делимый участок возникает в случаях,
предусмотренных законом или договором. Размер долей участников общей долевой
собственности считается равным, если иное не предусмотрено законом или соглашением
всех ее участников. Как уже отмечалось, общая совместная собственность возникает в
случаях, определенных законом. Согласно действующему законодательству установлена
совместная собственность: в отношении земель крестьянского (фермерского) хозяйства
(п.3.ст.6 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»; в отношении общего имущества
супругов (в том числе земельных участков), если иной правовой режим не установлен
брачным договором (ст. 33-34 Семейного кодекса РФ);
в садоводческих, огороднических
или дачных некоммерческих товариществах на имущество общего пользования,
приобретенное таким товариществом за счет целевых взносов (п. 2 ст. 4 ФЗ «О
садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан»);
согласно п. 4 ст. 14 ФЗ «О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих
объединений
граждан»
после
государственной
регистрации
садоводческого,
огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, если такому
объединению земельный участок передается за плату, то первоначально участок
предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим
предоставлением земельного участка в собственность каждого члена объединения.
Наличие двух и более собственников на один участок предопределяет закрепление в
Правоведение
42
законодательстве особых правил по реализации правомочий
общей собственности.

43. Аренда земельных участков

Аренда - наиболее распространенное право на земельные участки, расположенные
в черте городских и сельских поселений. С учетом того, что законодатель отказывается
от предоставления государственных и муниципальных земель в пожизненное
наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование (за исключением
незначительного количества случаев, предусмотренных ЗК РФ), арендные отношения,
как, впрочем, и правоотношения частной собственности на земельные участки,
получают все большее развитие.
Данные отношения возникают на основе договора аренды. По договору аренды
земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок
за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606
ГК РФ). ГК РФ .(Договор аренды. Какие условия договора аренды являются
существенными. Случаи и последствия признания договора аренды незаключенным
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)
обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное
владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования
арендованного имущества в соответствии с договором, являются его
собственностью).
Согласно ст. 22 ЗК РФ в качестве арендодателей могут выступать собственники
земельных участков, а также законные представители лиц, не достигших
совершеннолетия, при получении последними земельных участков в порядке
наследования (в аренду такой участок может быть сдан на срок до достижения
наследником совершеннолетия).
На стороне арендаторов могут быть любые физические и юридические лица,
включая иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных
юридических лиц (за43
Правоведение
исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ).

44. Аренда земельных участков

По общему правилу, изменение сторон договора аренды не является основанием для изменения
или прекращения этого договора (ст. 617 ГК РФ «1. Переход права собственности (хозяйственного
ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду
имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора
аренды.).
К существенным условиям договора аренды земельных участков относится предмет договора.
В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить передаваемое
(подлежащее передаче) имущество, т.е. должны быть указаны местоположение, площадь, целевое
назначение, категория участка, кадастровый номер (до его присвоения - может быть условный номер)
земельного участка.
К договору должен быть приложен план земельного участка; если сдается только его часть, то
на прилагаемом плане (чертеже границ) указывается лишь эта часть. По договору аренды может быть
передан земельный участок, если он не изъят из оборота.
ЗК РФ в качестве существенного условия называет размер арендной платы (п.4.п.12 ст.22
«4. Размер арендной платы определяется договором аренды.
12. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного
участка.). Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения за
земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальной
собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти
субъектов РФ, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы за частные земли определяется соглашением сторон. При определении размера
арендной платы за государственные и муниципальные земли применяются ставки, устанавливаемые
компетентными органами (базовые размеры арендной платы). Традиционно эти ставки устанавливаются за
единицу площади арендованного земельного участка, с учетом зоны градостроительной ценности (в
поселениях), категории землепользователя, вида использования земли.
Арендная плата является существенным условием договора и может выражается в денежной или
натуральной форме. Она может взиматься отдельно за арендуемый земельный участок или в составе общей
арендной платы за все арендуемое имущество (например, земельный участок и здание).
Предельным сроком договора аренды земельный участков определен в 49 лет.
Правоведение
44

45. Аренда земельных участков

Договор аренды должен быть оформлен письменно. Договоры аренды, субаренды
земельного участка, заключенные на срок менее одного года, не подлежат
государственной регистрации.
К особенностям порядка заключения договора аренды земельного участка следует
отнести то, что такой договор в некоторых случаях возможен только по итогам торгов
(конкурсов, аукционов). В частности для юридических лиц, созданных гражданами для
ведения дачного хозяйства предоставление земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности осуществляется исключительно
на торгах по продаже права на заключение договора аренды земельных участков (п.1
ст.39 ЗК РФ). После образования в соответствии с проектом межевания территории
дачные земельные участки могут быть приобретены членами указанной
некоммерческой организации в собственность или в аренду без проведения
торгов(пп.3п.2ст39.3, пп.7п.2ст.39.6 ЗК РФ. ЗК РФ Статья 39.39. Условия
установления публичного сервитута
Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по
договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные
права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный
капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в
производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного
участка без согласия арендодателя при условии его уведомления , если договором
аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях
ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем
становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных
прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не
требуется.
Правоведение
45

46. Аренда земельных участков

Основаниями прекращения договора аренды земельного участка являются: соглашение сторон; истечение срока
договора аренды (если договор аренды не считается возобновленным - п. 2 ст. 621 ГК РФ); судебное решение о
расторжении договора; требование одной из сторон расторгнуть договор аренды, заключенный на неопределенный
срок.
Как уже отмечалось, процедура расторжения договора различна для срочной аренды и аренды с неопределенным
сроком. Если срок в договоре аренды не определен, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него,
предупредив об этом другую сторону за три месяца (законом или договором может быть установлен иной срок).
Досрочное же расторжение договора по инициативе одной из сторон допустимо только в судебном порядке.
Основания досрочного расторжения установлены в ст. 619, 620 ГК РФ, ст. 46 ЗК РФ, а также могут быть
предусмотрены в договоре.
Так, согласно нормам ГК РФ арендатор может требовать расторжения договора, если арендодатель не
предоставляет ему имущество либо препятствует его использованию; земельный участок в силу обстоятельств, за
которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;
- арендодатель вправе требовать расторжения, если, например, арендатор существенно ухудшает качество
земельного участка, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную
плату.
Нормы ст.46 ЗК РФ предусматривают дополнительные основания прекращения аренды земельного участка по
инициативе арендодателя:
использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и категорией;
использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия
сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
не устранение последствий умышленно совершенного земельного правонарушения (в виде отравления,
загрязнения, порчи земель или уничтожения плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с
удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими и биологическими
веществами при их хранении, использовании и транспортировки, повлекших причинение вреда здоровью человека или
окружающей среде);
неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо
жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен
федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения
земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению
из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд;
реквизиция земельного участка.
Правоведение
46