Проблемы ГКУ и ГРП блоков жилого дома блокированной застройки

1.

Проблемы ГКУ и ГРП блоков жилого дома
блокированной застройки

2.

ДОМ БЛОКИРОВАННОЙ ЗАСТРОЙКИ
до и после Закона № 476-ФЗ
Дом
блокированной
застройки
п.40 ст.1
Градостроительно
го кодекса РФ
Жилой дом, блокированный с другим жилым домом
(жилыми домами)
в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми
стенами) без проемов
имеющий отдельный выход на земельный участок
ДО Закона № 476-ФЗ
только здание
ПОСЛЕ Закона № 476-ФЗ
и здание и помещение в здании
считаются домами блокированной
застройки

3.

Действие Федерального закона от
30.12.2021 № 476-ФЗ
Статья 16 Закона № 476-ФЗ:
Квартира
Жилое помещение
Часть жилого дома
Признаки, указанные в
пункте 40 ст.1
Градостроительного
кодекса РФ
Дом блокированной
застройки
С 01.03.2022
НЕ ТРЕБУЕТСЯ:
Замена ранее выданных документов
Внесение изменений в ранее выданные документы
Внесение изменений в сведения ЕГРН в отношении блока
НО
Сведения в ЕГРН об изменении типа объекта по инициативе Росреестра
без заявления собственника
НЕ ВНОСЯТСЯ

4.

Дом блокированной застройки (блок)
Имеет отдельный
выход на земельный
участок
Нет общих
конструкций (кроме
стен соседних блоков)
Не имеют общей
крыши и иных
помещений общего
пользования
У каждого собственника
блока есть земельный
участок, который
используется только
собственником блока
В ЕГРН внесены как
квартиры, комнаты и
жилые помещения
В ЕГРН может быть
учтен жилой дом на
праве долевой
собственности у
собственников блоков

5.

Порядок подачи заявления в рамках Федерального закона от
30.12.2021 № 476-ФЗ
ч. 3 ст. 16 Закона № 476-ФЗ:
Заявление в МФЦ об учете изменений
сведений ЕГРН в части приведения вида,
назначения и вида разрешенного
использования объекта недвижимости
Обращаются все
собственники блоков
одновременно
Обращается уполномоченное
всеми собственниками блоков
лицо
Представляет совместное
решение собственников
блоков на обращение от
имени всех
«Отметка» об изменении вида объекта ВНОСИТСЯ в ЕГРН, только по
заявлению собственников

6.

Реализация положений ч.1 ст.16 476-ФЗ до
завершения доработки ФГИС ЕГРН
Сведения вносятся на основании заявления – Изменение основных
характеристик объекта без одновременной государственной
регистрации прав
Изменения вносятся в следующие графы:
Вкладка «Характеристики
помещения» в поле «Наименование
помещения», а также во вкладке
«Дополнительные сведения» поле
«Содержание»
Вкладка «Характеристики
помещения»
в поле «Вид разрешенного
использования»
Вкладка «Дополнительные сведения»
в поле «Содержание»
Объект недвижимости признан
самостоятельным
зданием с назначением «дом блокированной
застройки» в силу ч.1 ст.16 Федерального
закона от 30.12.2021 №476-ФЗ «О внесении
изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации»
Дом блокированной застройки
Указывается связь земельного участка с
«помещением», а также «помещения» с
земельным участком
Назначение объекта недвижимости остается – «Жилое»

7.

Жизненные ситуации
Решение для
заявителя
Сведения о блоке
в ЕГРН
Вводные данные
Обратиться
в
МФЦ
всем
собственникам помещений (квартир)
одновременно
с
заявлениями
«изменение основных характеристик
объекта
недвижимости
без
одновременной
государственной
регистрации прав» (с квартиры на дом
блокированной застройки)
-
квартира
Сведения в ЕГРН о
блоках внесены как на
квартиры
Право
собственности
на
квартиры
зарегистрированы.
квартира
- Если нет возможности представить
заявления
одновременно
всеми
собственниками, составить протокол
собственников
помещений,
с
указанием кому из собственников
поручается подать заявление.

8.

Жизненные ситуации
Вводные данные
½ доля
квартира
Сведения о блоке
в ЕГРН
В ЕГРН внесены записи
о праве собственности
на квартиру и праве
общей долевой
собственности на жилой
дом в размере ½ доля
Решение для
заявителя
- В случае согласия
всех собственников,
необходимо
подготовить
соглашение
о
распределении блоков. Осуществить постановку
второго помещения (1/2 доля) как ранее
учтенного объекта с приложением технического
паспорта на дом. Далее, на основании
заявления всех собственников помещений, либо
уполномоченного собственниками, на основании
решения, лица, в ЕГРН вносим Отметку об учете
изменений вида объекта. Право долевой
собственности на ½ долю на жилой дом
прекращаем.
- В случае если отсутствует документ для
внесения сведений о ранее учтенном объекте
помещение (1/2 доля) – готовится ТП в связи с
образованием блока, обращение с заявлением в
рамках единой процедуры на блок. В результате
ставим
блок
(здание),
право
долевой
собственности на ½ долю на жилой дом
прекращаем, во второе помещение вносим
Отметку.
- В случае не достижения соглашения между
сособственниками, необходимо обращение в
суд с заявлением о выделе в натуре 1/2 доли в
праве в виде помещения – квартиры (либо сразу
в виде блока). В судебном порядке должен быть
решен вопрос о постановке на кадастровый учет
здания (блока) без одновременного обращения
всех собственников.

9.

Жизненные ситуации
Вводные данные
Долевая
собственность
Сведения о блоке
в ЕГРН
В ЕГРН внесены записи
о праве общей долевой
собственности на жилой
дом, обладающий
признаками дома
блокированной
застройки
Решение для
заявителя
Необходимо подготовить соглашение о
выделе в натуре долей в праве в виде
помещений, при условии наличия
сведений о данных помещениях в
ЕГРН, либо возможности внесения
сведений в виде ранее учтенных
объектов (была инвентаризация, в том
числе всего дома с экспликацией на
квартиры) внести сведения о ранее
учтенных
ОКС
–
помещениях,
одновременно при наличии заявления
о регистрации права внести в ЕГРН
сведения о праве.
Внести Отметку об учете изменений
вида объекта на основании заявления
всех собственников помещений, либо
уполномоченного собственниками, на
основании решения (протокола), лица.

10.

Жизненные ситуации
Вводные данные
квартира
Сведения о блоке
в ЕГРН
В ЕГРН внесены записи
о праве собственности
на квартиру, у которой
имеется связь с
родительским объектом,
но отсутствуют сведения
об остальных
помещениях (не
инвентаризировались)
Решение для
заявителя
- Необходимо осуществить постановку
на
кадастровый
учет
с
предоставлением технического плана
оставшегося помещения и принять его
на учет в качестве бесхозяйного по
заявлениям ОМС (ОГВ). В данной
ситуации, Отметку возможно внести в
сведения
ЕГРН
только
после
регистрации права за ОМС (ОГВ), т.е.
через год.
- В случае оформления права на
квартиру
как
на
выморочное
имущество, ОМС (ОГВ) необходимо
осуществить
постановку
на
кадастровый учет с приложением
справки от нотариуса о приобретении
выморочного
имущества.
После
наследования зарегистрировать право
собственности и внести Отметку.

11.

Жизненные ситуации
Вводные данныетехнические
документы
Сведения о блоке
в ЕГРН
В ЕГРН внесены записи
о праве собственности
на квартиру, у которой
имеется
связь
с
родительским
объектом,
также
внесены сведения об
остальных
помещениях, которые
фактически
не
существуют (разрушена
или сгорела)
Решение для
заявителя
В случае, если домов блокированной
застройки больше двух и один из блоков утрачен
(разрушен), с согласия всех собственников (всех
блоков) необходимо обратиться за получением
разрешения на реконструкцию
с подготовкой
проекта в отношении смежного блока с
разрушенным (имеют общую стену). После
завершения
реконструкции
необходимо
подготовить технический план на смежный блок и
акт обследования на основании разрешения на
ввод на разрушенный блок. За учетнорегистрационными
действиями
обращаются
собственники блоков.
В случае, если блоков ДВА и один из блоков
утрачен
(разрушен),
с
согласия
всех
собственников
(всех
блоков)
необходимо
обратиться за получением разрешения на
реконструкцию
с подготовкой проекта в
отношении смежного блока с разрушенным
(имеют общую стену). Проект должен быть
подготовлен на индивидуальный жилой дом, т.к.
оставшийся блок преобразуется в ИЖС. После
завершения
реконструкции
необходимо
подготовить технический план на смежный блок
(ИЖС) и акт обследования на основании
разрешения на ввод на разрушенный блок. За
учетно-регистрационными
действиями
обращаются собственники блоков.

12.

Случаи, когда 476-ФЗ не применяется
Вводные данные
Сведения о блоке
в ЕГРН
В ЕГРН внесены записи о
праве собственности на
квартиру
и
праве
собственности на нежилое
помещение
публичного
собственника
Экспертное
заключение
(Решение для
заявителя)
Невозможно применить нормы
Закона
№
476-ФЗ,
раздел
возможен
только
через
проведение
реконструкции
с
получением
разрешительной
документации

13.

Жизненные ситуации по земельным участкам
Вводные данные
Сведения в ЕГРН
Решение для
заявителя
Всем
собственникам
помещений
необходимо
обратиться к кадастровому инженеру за подготовкой
межевого плана в связи с уточнением границ
земельного участка.
Земельный участок стоит
на кадастровом учете под
домом с назначением –
под
многоквартирный
жилой дом, записи о
правах не внесены.
После получения межевого плана, собственникам
помещений необходимо обратиться в МФЦ:
- с заявлением об изменении характеристик земельного
участка (границы);
- с заявлениями о регистрации права общей долевой
собственности на общее имущество – земельный
участок.
ПОСЛЕ внесения сведений в ЕГРН по указанным
заявлениям.
Ваши дальнейшие действия:
Составьте Протокол общего собрания собственников
квартир;
- о разделе ЗУ под каждым блоком;
- об избрании уполномоченного лица по оформлению
документов по кадастровому учету и подписанию акта
согласования границ;
- каждому собственнику или избранному одному из
собственников надо обратиться к кадастровому
инженеру для подготовки межевого плана на вновь
образуемые ЗУ под каждым блоком.
ПОСЛЕ получения межевого плана на новые
земельные участки
под блоками собственникам
блоков следует:
-одновременно обратиться в МФЦ с заявлениями о
кадастровом учете земельных участков и регистрации
прав на них.

14.

Жизненные ситуации по земельным участкам
Вводные данные
Сведения в ЕГРН
Земельный участок стоит
на кадастровом учете под
домом с назначением –
под
многоквартирный
жилой дом, записи о
правах внесены.
Решение для
заявителя
Составьте Протокол общего собрания
собственников квартир;
- о разделе ЗУ под каждым блоком;
- об избрании уполномоченного лица по
оформлению
документов
по
кадастровому учету и подписанию акта
согласования границ;
- каждому
собственнику
или
избранному одному из собственников
надо обратиться к кадастровому
инженеру для подготовки межевого
плана
на
вновь
образуемые
земельные участки под каждым
блоком.
ПОСЛЕ получения межевого плана на
новые
земельные
участки
под
блоками
собственникам
блоков
следует:
-одновременно обратиться в МФЦ с
заявлениями о кадастровом учете
вновь
образованных
земельных
участков и регистрации прав на них.

15.

ВАЖНО!!!
Под действие Закона №476-ФЗ не попадают жилые дома возведенные в
упрощенном или уведомительном порядке (Дачная амнистия), даже в
случае если объект обладает признаками дома блокированной застройки!!!
Для изменения характеристик объекта действует порядок предусмотренный
ГрК РФ, а именно получения разрешения на ввод объекта после
реконструкции.
Также под действие данного закона не попадают двух, трех, четырех
квартирные дома, где помещения расположены на нескольких этажах
(например: квартиры 1 и 2 на первом этаже, квартиры 3 и 4 на втором).
Для кадастровых инженеров:
Подготовка технического плана кадастровым инженером возможна только с
целью постановки дома блокированной застройки (по желанию заказчика).
Технический план, подготовленный с целью изменения основных
характеристик помещения, в которое внесена отметка, а именно изменение
вида объекта на здание не может быть принят в работу. Вносится только
отметка (слайд 5).

16.

Образец протокола общего собрания