Принципы оценки недвижимости

1. Принципы оценки недвижимости

2.

Теоретической основой оценки стоимости недвижимости,
включая оценку стоимости предприятия, служат принципы,
которые отражают наиболее важные экономические
подходы к определению стоимости имущества.
Принципы
оценки представляют собой совокупность
методических правил, с учетом которых определяют
стоимость объекта оценки. Единым набором оценочных
принципов руководствуются при выполнении конкретного
задания
по
установлению
стоимости
объекта
недвижимости.
Оцениваемая
стоимость связана с рыночной средой, в
которой фигурируют субъекты и объекты оценки.
Принципы оценки отражают взаимодействие всех трех
элементов - рыночной среды, субъектов и объектов оценки.

3.

Принципы оценки недвижимости условно
объединены в следующие четыре группы:
1. Принципы, основанные на представлениях
пользователя;
2. Принципы, связанные с землей, размещенными
на ней зданиями и сооружениями (ее освоением
и улучшением);
3. Принципы, связанные с рыночной средой;
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного
использования.

4.

Все принципы взаимосвязаны.
При оценке объекта недвижимости одновременно могут быть
задействованы сразу несколько принципов. Однако они не всегда
используются в оптимальном сочетании, поскольку проявляется
субъективный фактор, возможно вмешательство государственных
органов.
Специалисты по экономике недвижимости и ее оценке полагают,
что перечисленные группы принципов лишь отражают
тенденцию экономического поведения субъектов оценки.

5.

6.

Полезность — этот принцип означает, что любой
объект недвижимости имеет стоимость только в том
случае, если он полезен.
Полезность рассматривается, как способность объекта
недвижимости удовлетворять потребности пользователя в
данном месте и в течение определенного периода
времени. Это может быть, к примеру, полезность
предприятия,
производящего
промышленную
и
сельскохозяйственную продукцию. Земельный участок
для его собственника может быть полезен получаемым
урожаем, арендной платой в случае сдачи в аренду.
Обычно удовлетворение потребностей пользователя
выражается в денежных доходах. Инвестор вкладывает
деньги в недвижимость исходя из ее полезности.
1.

7.

2. Замещение — в соответствии с этим принципом
рациональный (разумный, информированный) покупатель
не будет платить за объект недвижимости больше, чем
стоит другая равным образом подходящая недвижимость.
Покупатель (инвестор) будет сравнивать и делать
заключение о целесообразности платить за объект
недвижимости больше той суммы, которую он заплатит за
покупку или долгосрочную аренду земельного участка и
строительство на нем объекта недвижимости такой же
пользы. В этом выражается затратный подход к оценке
стоимости. С позиций рыночного подхода к оценке это
означает, что на рынке нескольких аналогичных объектов
недвижимости спросом будет пользоваться объект с
минимальной стоимостью.

8.

С точки зрения доходного подхода этот принцип означает,
что стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию
устанавливаться на уровне величины эффективных
капитальных вложений, необходимых для приобретения
сопоставимого (замещающего) объекта, приносящего
желаемую прибыль.
С
принципом
замещения
связано
понятие
«альтернативные издержки», или «издержки упущенных
возможностей». Это потери покупателя, отказавшегося от
других вариантов вложений средств в пользу данного
объекта недвижимости.
Принцип замещения служит основой для определения
рыночной стоимости объекта недвижимости, т. е.
стоимости, которая формируется на рынке недвижимости,
сопоставимой по физическим характеристикам и
местоположению.

9.

3. Ожидание — принцип, связанный с представлениями
пользователя об объекте недвижимости.
Суть: стоимость объекта, приносящего доход,
определяется величиной денежного потока, ожидаемого в
случае использования оцениваемого объекта, а также
суммой от его перепродажи. Этот принцип лежит в
основе доходного метода оценки недвижимости. В нем
выражается позиция потенциального пользователя
недвижимости относительно будущих доходов или иных
выгод от объекта и текущей стоимости этих доходов.
При этом важно, за какой период будет получен ожидаемый доход.
Известно, что рубль, имеющийся у инвестора сегодня, стоит больше,
чем рубль, который будет получен завтра. Приведение будущих
доходов к их текущей стоимости определяется как процесс
дисконтирования.

10. Вторая группа принципов

Данная группа самая внушительная. Она включает
следующие принципы:
остаточная продуктивность (производительность)
земли;
вклад или предельная продуктивность;
возрастающая и уменьшающаяся отдача (доходность);
сбалансированность (пропорциональность);
экономический размер (оптимальные величины);
экономическое (оптимальное) разделение
имущественных прав.
Все они связаны с землей и ее освоением.

11.

Остаточная
продуктивность
земли
—
получение чистого дохода, относимого к
земельному участку после того, как оплачены
расходы на другие факторы производства: труд,
капитал, управление (предпринимательство).
Суть принципа в том, что за основу стоимости
земли принимают ее остаточную продуктивность.
В этом случае исходят из понимания, что любой
вид производственной деятельности требует
четырех
составляющих: капитала, труда,
управления, земли.
Источники этих составляющих представлены в таблице:

12. Факторы производства и источники приведения их в действие

13.

Земля служит основным фактором, обеспечивающим
пространство и ресурсы для всей производственной
деятельности.
Земля со строениями и сооружениями (улучшениями)
неподвижна. Именно к ней примыкают другие факторы
производства.
Собственник земли сначала оплачивает расходы по
привлечению трех факторов: капитала, труда, менеджмента.
Оставшийся доход может быть отнесен к земле.

14.

Вклад
или предельная продуктивность — этот
принцип состоит В том, что для оценки стоимости объекта
недвижимости необходимо определить вклад каждого
фактора и его основных элементов в формирование
полезности и стоимости объекта.
Принцип вклада — это принцип оценки, определяющей
сумму, на которую увеличивается (уменьшается)
стоимость или чистый доход от хозяйственного объекта
вследствие наличия или отсутствия какого-либо
дополнительного фактора. Это типично для жилой
недвижимости.
Принцип вклада служит базовым при определении
стоимости на основе сравнения продаж и при оценке ее
уменьшения в зависимости от различий в качестве и
составе объектов недвижимости.

15.

Например, затраты на ремонт и реконструкцию
помещения позволяют увеличить его стоимость в
размере, превышающем затраты на ремонт:

16.

Возрастающая и уменьшающаяся отдача (доходность)
— принцип, раскрывающий следующее положение: увеличение
инвестиций вызывает рост прибыли лишь до определенного предела,
далее темны ее роста замедляются и становятся меньше, чем рост
вложений.
Предел, от которого начинается снижение темпов роста прибыли,
соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости.
Последующие вложения после этого предела не приводят к росту его
стоимости.
Принцип реализуется в процессе вариантного проектирования
различных составляющих производства и выявления на этой основе
максимальной доходности. Выполняются вариантные расчеты
использования
земельного
участка.
Для
участка
несельскохозяйственного назначения сравнивается строительство на
нем различных объектов, их количество и сочетание. Освоение
земельного участка и его застройка должны обеспечивать
максимальную отдачу общего комплекса земли и созданной на ней
недвижимости.

17.

Сбалансированность (пропорциональность) означает,
что составляющие производства (либо объекты
недвижимости) должны сочетаться между собой в
определенной пропорции.
Максимальная стоимость недвижимости обеспечивается
оптимальным сочетанием определенных компонентов
объекта для каждого вида землепользования.
Сбалансированность (пропорциональность) нарушается
(и стоимость объекта снижается), если здание
недостаточно усовершенствовано или имеет излишние
улучшения по отношению к размеру и другим
характеристикам данного земельного участка.
Экономическими показателями,
характеризующими
сбалансированность объектов недвижимости, служат
емкость и эффективность.

18.

Сбалансированность
(пропорциональность) проявляется в
соответствии
объема
капитальных
вложений
объему
выполненных работ в данный период, например по
строительству.
При
несоответствии
происходит
«замораживание» капитала и снижается общая эффективность
проекта.
Снижение эффективности имеет место при недостатке денежных
средств для выполняемых работ.
В экономике недвижимости и при ее оценке необходимо
следовать требованиям этого принципа. Если речь идет о
предприятии, то составные части имущественного комплекса
должны быть согласованы между собой по различным
параметрам, например пропускной способности. Добавление
какого-либо элемента к имущественному комплексу при
нарушении данного принципа не приведет к повышению его
стоимости.

19.

Экономический размер (оптимальные величины) —
принцип, взаимосвязанный с предыдущим, он состоит в
том, что в каждый определенный период времени при
сложившихся на рынке тенденциях большим спросом
пользуется определенная (оптимальная) величина
объекта недвижимости данного типа (количество соток
земельного участка, число комнат в квартире и др.).
Эксперт-оценщик учитывает этот принцип и использует
при оценке объекта недвижимости. Оптимальность в
этом случае повышает цену объекта оценки.
Применительно к земле речь идет о земельной площади
для
обеспечения
оптимального
масштаба
землепользования в соответствии с требованиями рынка
в конкретном районе.

20.

Экономическое
(оптимальное)
разделение
имущественных
прав,
по
которому
имущественные права на объект недвижимости
необходимо разделять и соединять так, чтобы
увеличить его общую стоимость. Законодательно
разрешается разделять имущественные права и
продавать их по отдельности.

21.

Имущественными правами являются:
право
собственности
(впадения,
пользования
и
распоряжения имуществом);
право пожизненного наследуемого владения;
право постоянного (бессрочного) имущественного
пользования;
право хозяйственного ведения и оперативного управления;
право
ограниченного
пользования
объектом
недвижимости (сервитута).
Законом установлено, что переход права собственности на
объект недвижимости к другому физическому или
юридическому лицу не служит основанием для
прекращения иных имущественных прав на эту
недвижимость.

22.

Варианты разделения имущественных прав на
объект недвижимости.
1. Разделение физическое, т. е. разделение на части,
может иметь место, если права на недвижимость,
включая землю, можно разделить на два или более
имущественных интереса, в результате чего общая
стоимость объекта возрастает.
Для земельного участка это разделение прав на
воздушное пространство, на поверхность земли и ее
недра, на отдельные участки земельного массива.
Физическому разделению могут подлежать жилые
строения, складские помещения, имущественные
комплексы.

23.

2. Разделение во времени владения и пользования:
кратко-, средне-, долгосрочная аренда;
пожизненное владение;
будущие имущественные права.
3. Разделение совокупности имущественных прав на
различные права:
− владения;
− срочного и бессрочного пользования;
− распоряжения;
− хозяйственного ведения;
− пожизненного наследуемого владения;
− оперативного управления;
− ограниченного
использования
объекта
недвижимости.

24.

4. Разделение имущественных прав среди
участников, когда имеют место совместная
аренда, товарищества, акционерные общества,
опционы (право купить объект по определенной
цене и сроку), трасты (трехсторонние договоры
на финансовую сделку с недвижимостью),
контракты с оговоренными условиями продажи.
5. Разделение по залоговым правам (закладные,
налоговые и судебные залоги, участие в
капитале).
Применение каких-либо из перечисленных типов
разделения имущественных прав на практике позволяет
увеличить стоимость объектов недвижимости.

25.

Третья группа принципов
Данная группа включает следующие принципы:
зависимость;
соответствие;
предложение и спрос;
конкуренция;
изменение.

26.

Зависимость — принцип внешнего воздействия, поскольку
стоимость недвижимости зависит от многих внешних
факторов, в т. ч. окружающей экономической среды. В свою
очередь, оцениваемая недвижимость сама влияет на
стоимость других объектов и стоимость земель,
используемых в данной местности.
Факторы,
от которых зависит стоимость объекта
недвижимости, подразделяются на отдельные группы по
разным признакам.
Например, по степени влияния факторы делятся на основные
и дополнительные; по сферам влияния — на природноклиматические,
социально-демографические,
экономические, технические и др.
Более всего стоимость недвижимости зависит от ее
местоположения.

27.

Соответствие — принцип, требующий, чтобы объект
оценки соответствовал в настоящее время (на дату оценки)
рыночным стандартам, рыночным ожиданиям и т. п.
При оценке учитывают происходящие изменения и
стандарты соответствия.
Предложение и спрос — важный принцип рыночной среды,
согласно которому стоимость недвижимости определяется
взаимодействием спроса и предложения на дату оценки.
Спрос на конкретный объект недвижимости обусловлен
его полезностью для покупателя. Платежеспособный
спрос покупателя на рынке недвижимости, как правило,
ограничен.

28.

На рынке недвижимости реально возможны три
основные ситуации:
1. Стоимость объекта снижается (ниже) в случае
высокого предложения и низкого спроса;
2. Стоимость объекта повышается (выше) из-за
высокого спроса и низкого предложения;
3. Стоимость объекта стабилизируется, если спрос
и предложение уравновешены.

29.

В принципе спроса и предложения отражается зависимость
между возрастающей потребностью в недвижимости и
неэластичностью предложения. Предложение ограничено
в связи с территориальной ограниченностью земли,
высокими издержками на освоение новых земельных
участков, на строительство, реконструкцию, длительным
периодом освоения инвестиций.

30.

Конкуренция стимулирует снижение издержек и
повышение качества объектов недвижимости,
выставляемых на рынок, и услуг по их
обслуживанию.
Конкуренция позволяет оценщику определить
рыночную стоимость объекта. Монополия не
позволяет установить рыночную цену.
При оценке учитывают тенденции развития
конкуренции или усиления монополии. При
обострении рыночной конкуренции на рынке
недвижимости оценщики уменьшают размер
будущих доходов от недвижимости.

31.

Изменение — принцип, требующий
привязки к дате оценки.
Согласно
этому принципу «сила спроса и
предложения находится в динамике и постоянно
создает новую среду в области недвижимости,
приводя в колебание цены и стоимость» (из
энциклопедического
словаря).
Поскольку
непрерывно
меняются
экономические,
социальные,
экологические
условия,
то
изменяется и стоимость объекта недвижимости.

32.

Большим
изменениям
подвергается
вся
сфера
сельскохозяйственного производства, включая изменения
в формах собственности, в земельных отношениях, в
привлекательности для инвестирования, в активизации
рынка земли, в законодательной базе по обороту земель.
Усиливается трансформация земель: сокращаются земли
запаса и лесного фонда и увеличиваются земли
населенных пунктов, транспорта, промышленности.
Изменения
среды
расположения
объекта
носят
циклический характер по фазам роста, зрелости, упадка
и обновления.
Оценщик также принимает во
внимание степень износа объекта.

33.

Принцип наилучшего и наиболее
эффективного использования объекта
недвижимости (НиНЭИ)
В нем обобщены требования всех рассмотренных выше
принципов. Названный принцип определяют как разумное
и возможное использование, которое обеспечит объекту
наивысшую текущую стоимость на эффективную дату
оценки. Его суть заключается в том, что использование,
выбранное среди разумных, возможных и законных
альтернативных вариантов, которое является физически
возможным, достаточно обоснованным и финансово
осуществимым, приводит к наивысшей стоимости объекта.

34.

35.

В
большинстве
случаев
собственник
недвижимости стремится использовать ее таким
образом, чтобы получать наибольший доход. На
это ориентируются при принятии практически
всех решений по недвижимости.
Из рассмотренного ранее принципа вклада
следует: если стоимость земельного участка
превышает общую стоимость недвижимости с
сооружениями, то это означает, что постройки
целесообразно снести, так как они не вносят
вклад в увеличение стоимости.

36.

Принцип
НиНЭИ определяет, что из реальных вариантов
использования объекта недвижимости отбирается тот, который
полнее других реализует возможности земельного участка с
улучшениями.
Улучшения
на земельном участке несельскохозяйственного
назначения это прежде всего построенные на нем здания и
сооружения и все изменения, являющиеся результатом
деятельности по преобразованию свободного и неосвоенного
земельного участка для целей его использования. Основные
улучшения земельного участка — это многолетние насаждения
и мелиоративные сооружения.
Максимальный доход от земельного участка с улучшениями
означает такое его использование, которое: законодательно
разрешено, физически осуществимо, финансово обосновано,
обеспечивает наивысшую стоимость.

37.

Законодательная
разрешенность использования
земельного участка означает его изучение и оценку с
позиций действующего законодательства, соответствия
экологическим нормам, пожарной безопасности,
зонирования, ограничений местной администрации,
перспективной планировки застраиваемой местности.
Согласно
законодательству «Об охране окружающей
природной среды» промышленные, транспортные
предприятия, сооружения, транспортные магистрали и
другие хозяйственные объекты должны размещаться
таким образом, чтобы исключить неблагоприятное
влияние вредных факторов на здоровье и санитарнобытовые условия жизни населения.

38.

Физическая осуществимость означает возможность застройки
исходя из рельефа, уровня грунтовых вод, размера участка и
других условий.
Финансовая обоснованность — фактор реализации принципа
наилучшего и наиболее эффективного использования
земельного участка с улучшениями на нем.
Для финансового обоснования инвестиционного проекта по
приобретению или аренде земельного участка, строительству
или другому улучшению определяют денежные потоки и
ставки дисконтирования, устраивающие инвестора, период
поступления и оттока денежных средств, затраты на
эксплуатацию зданий и оборудования, выплаты долга,
выручку от использования или реализации объекта,
инвестирование в новые проекты. По наибольшей остаточной
стоимости
земельного
участка
выбирают
наиболее
эффективный вариант инвестиционного проекта.
Это означает обеспечение наивысшей стоимости объекта.