8.40M

Category:

Construction

Основы технической эксплуатации зданий и сооружений

1.

Основы технической
эксплуатации зданий и
сооружений
Лекции
Практические занятия
К.т.н., доцент кафедры
«Водоснабжение и водоподготовка»
Свалова Марианна Викторовна
ТЭЗСиГТ
1

Литература
Техническая эксплуатация жилых зданий: Учеб. для строит. вузов / С.Н. Нотенко, А.Г. Ройтман, Е.Я.
Сокова и др.; Под ред. А.М. Стражникова.- М.: Высш. шк., 2000.- 429 с.
Техническая эксплуатация жилых зданий : учебник для вузов / С.Н. Нотенко [и др.] ; Под ред. В.И.
Римшина - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : Высш. шк., 2008 .— 638 с.
Абрашитов В.С. Техническая эксплуатация и обследование строительных конструкций: Учебн.
пособие для вузов.- М.: Изд-во АСВ, 2005.- 104 с.
Техническое обслуживание и ремонт зданий и сооружений: Справ. пособие / М.Д. Бойко, А.И.
Мураховский, В.З. Величкин и др.; Под ред. М.Д. Бойко.-М.: Стройиздат, 1993.- 208 с.
Техническая эксплуатация, обследование и усиление строительных конструкций : учебное пособие
для вузов / В.С. Абрашитов .— Ростов-на-Дону : Феникс, 2007 .— 219 с
Жилищный кодекс РФ.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.
СП 54.13330.2016 СВОД ПРАВИЛ ЗДАНИЯ ЖИЛЫЕ МНОГОКВАРТИРНЫЕ АКТУАЛИЗИРОВАННАЯ
РЕДАКЦИЯ СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные.
СП 55.13330.2016 СВОД ПРАВИЛ ДОМА ЖИЛЫЕ ОДНОКВАРТИРНЫЕ АКТУАЛИЗИРОВАННАЯ
РЕДАКЦИЯ СНиП СНиП 31-02-2003. Здания жилые одноквартирные
СП 82.13330.2016 СВОД ПРАВИЛ БЛАГОУСТРОЙСТВО ТЕРРИТОРИЙ АКТУАЛИЗИРОВАННАЯ РЕДАКЦИЯ
СНиП III-10-75. Благоустройство территорий.
ВСН 53-86(р). Правила оценки физического износа жилых зданий / Госгражданстрой.- М.:
Прейскурантиздат, 1988.- 72 с.
ВСН 57-88(р). Положение по техническому обследованию жилых зданий.
ВСН 58-88(р). Положение об организации, проведении реконструкции, ремонта и технического
обследования жилых зданий объектов коммунального хозяйства и социально-культурного
назначения.
МДС 13-3.2000. Методические рекомендации по организации и проведению текущего ремонта
жилищного фонда всех форм собственности. (Москва и СПб).
МДС 13-17.2000. Методические рекомендации по ликвидации нарушений в содержании и
использовании жилищного фонда и придомовых территорий.
МДС 13-18.2000. Рекомендации по подготовке жилищного фонда к зиме.
ТЭЗСиГТ
2

3.

Литература основная
ТЭЗСиГТ
3

4.

Литература дополнительная
ТЭЗСиГТ
4

5.

Задачи
технической эксплуатации зданий
Организация эффективной технической эксплуатации
зданий, сооружений и объектов городских
территорий от владельцев и персонала
эксплуатирующих организаций требуется знание:
• нормативных положений и требований
(технических, организационных, экономических);
• конструктивных особенностей конкретных
эксплуатируемых зданий;
• «типовых» (наиболее распространенных) дефектов,
повреждений, отказов конструкций и систем и
методов их устранения, восстановления и ремонта.
ТЭЗСиГТ
5

6.

Задачи технической эксплуатации зданий
Специалист по технической эксплуатации зданий обязан:
Знать
1. Устройство объекта эксплуатации и эксплуатационные требования к
нему.
2. Научные основы и практические задачи эксплуатации зданий и
сооружений и их комплексов.
3. Системы ППР, нормы, правила и руководящие документы по
эксплуатации зданий и сооружений.
4. Факторы, влияющие на надежность и долговечность конкретных
эксплуатируемых зданий, причины и виды их повреждения.
5. Параметры, характеризующее техническое состояние и
эксплуатационную пригодность зданий и сооружений.
6. Методы и средства контроля эксплуатационной пригодности, их
параметров, диагностики повреждений зданий и сооружений.
7. Методы и средства защиты конструкций и восстановления
эксплуатационной пригодности зданий и сооружений.
8. Методы организации эксплуатации зданий и сооружений и их
комплексов.
9. Актуальные проблемы эксплуатации зданий и сооружений и
ТЭЗСиГТ
перспективы ее развития.
6

7.

Задачи технической эксплуатации зданий
Специалист по технической эксплуатации зданий обязан:
Уметь осуществлять
1. Повседневное обслуживание конструкций и инженерного
оборудования зданий и сооружений.
2. Осмотры и контроль параметров эксплуатационной
пригодности зданий и сооружений.
3. Планирование технического обслуживания и ремонта зданий и
сооружений.
4. Профилактический ремонт и замену конструкций и
инженерного оборудования.
5. Систематизированный учет данных по эксплуатации для
рабочего планирования и обобщения опыта эксплуатации.
6. Мероприятия по совершенствованию ТО и Р (ТЭЗ) объектов.
ТЭЗСиГТ
7

8.

Задачи технической эксплуатации зданий
Каждый современный город, населенный пункт состоит из комплекса
разных по назначению, объемно-планировочному и конструктивному
исполнению зданий и сооружений, выполняющих функции как
производственного, так и жилого, бытового и социально-культурного
назначения. Поддержание зданий и сооружений в исправном,
пригодном для использования по назначению состоянии является
одной из важных задач руководителей этих объектов и главной
задачей для жилищно-эксплуатационных и других эксплуатационных
и ремонтно-восстановительных служб.
Каждое здание и сооружение должно обладать
определенными эксплуатационными качествами:
• соответствовать назначению по размерам,
планировке, инженерному оборудованию и т.п.;
• обладать требуемыми прочностью, долговечностью и
надежностью;
• отвечать эстетическим требованиям, т.е. отличаться
определенными архитектурными качествами;
• быть экономичным при возведении и в эксплуатации.
ТЭЗСиГТ
8

9.

Задачи технической эксплуатации зданий
Отсутствие хотя бы одного из этих параметров снижает
потребительскую ценность здания, сооружения.
Эксплуатируемые здания подвергаются различным внешним
(главным образом природным) и внутренним
(технологическим и функциональным) воздействиям.
Конструкции изнашиваются, стареют, разрушаются, вследствие
чего эксплуатационные качества зданий ухудшаются и с
течением времени они перестают отвечать своему
назначению.
Однако преждевременный износ недопустим, ибо нарушает
условия деятельности и быта людей, использующих эти
здания. Кроме того, здания представляют собой большую
материальную ценность, которую необходимо всемерно
беречь.
В зависимости от назначения здания в его проекте
предусматриваются соответствующие нормам размеры,
прочность, герметичность, теплозащитные и другие
эксплуатационные качества, которые материализуются в
процессе строительства и поддерживаются в ходе
эксплуатации.
ТЭЗСиГТ
9

10.

Задачи технической эксплуатации зданий
Использование зданий по их назначению принято
называть технологической (функциональной)
эксплуатацией. Чтобы здания можно было
эффективно использовать, они всегда должны быть в
исправном состоянии, т. е. стены, покрытия и прочие
конструктивные элементы совместно с системами
отопления, вентиляции и другими системами
жизнеобеспечения должны поддерживать в
помещениях соответствующий температурновлажностный режим, а системы водоснабжения и
канализации, освещения и кондиционирования –
обеспечивать требуемую комфортность.
Процессы, связанные с поддержанием зданий и
сооружений в исправном состоянии, называются
техническим обслуживанием и ремонтом (ТОиР) или
технической эксплуатацией зданий (ТЭЗ).
ТЭЗСиГТ
10

11.

Задачи технической эксплуатации зданий
Техническое эксплуатация зданий и
сооружений представляет собой
непрерывный динамичный процесс,
реализацию комплекса
организационных и технических мер
по надзору, уходу и всем видам
ремонта для поддержания их в
исправном к использованию
состоянии в течение не менее
заданного срока службы.
ТЭЗСиГТ
11

12.

Место технической эксплуатации
зданий в составе строительной отрасли
По задачам и методам их решения ТЭЗ, хотя
и входит в состав строительной отрасли,
существенно отличается от
проектирования и возведения:
• осуществляется весьма длительное время
по сравнению с проектированием и
возведением – десятки и сотни лет, что
требует четкого предвидения перспективы
и преемственности в деятельности
эксплуатационной службы;
ТЭЗСиГТ
12

13.

Место технической эксплуатации зданий в составе строительной отрасли
• имеет цикличный характер с
периодичностью различных мероприятий
от одного года до трех лет для текущего
ремонта и от шести-девяти лет до
тридцати лет для капитального ремонта,
что осложняет планирование и
производство работ;
• носит (в частности, ремонт) часто
случайный, вероятностный характер по
месту, объему и времени выполнения
работ, что затрудняет их планирование;
требует от руководителей и исполнителей
оперативной корректировки планов;
ТЭЗСиГТ
13

14.

Место технической эксплуатации зданий в составе строительной отрасли
• затрагивает интересы всего населения и
каждого человека дома и на службе, ибо
приводит к необходимости участия в
ремонте (внутри квартир), т.е. носит
социальный характер;
• связан с большими затратами сил и средств,
увеличивающимися с течением времени, что
обусловлено, с одной стороны, старением
строительного фонда, а с другой –
ежегодным его пополнением, что требует
привлечения все новых сил и средств для
осуществления ТЭЗ;
ТЭЗСиГТ
14

15.

Место технической эксплуатации зданий в составе строительной отрасли
• для особо ответственных зданий и
сооружений отличается жесткой системой
профилактики износа, исключающей выход
из строя в установленный период, что
требует умения рассчитывать износ и
планировать профилактические работы по
месту, объему и времени, предлагать
технические решения их производства,
обеспечивать материалами и трудовыми
ресурсами.
ТЭЗСиГТ
15

16.

Место технической эксплуатации зданий в составе строительной отрасли
Первостепенное значение в эксплуатации зданий имеет:
- своевременный контроль их технического состояния,
- систематическая проверка исправности строительных
конструкций и инженерного оборудования.
Такой регулярный, причем не только визуальный, но и
(при необходимости) инструментальный контроль
предотвращает преждевременный износ конструкций
и здания в целом, позволяет обоснованно
планировать и проводить профилактические
мероприятия.
Техническое обслуживание (ТО) включает
предупреждение, а также выявление и устранение
повреждений.
ТЭЗСиГТ
16

17.

Место технической эксплуатации зданий в составе строительной отрасли
Каждое здание и сооружение проектируется и
возводится для осуществления в нем определенных
функций и поэтому должно обладать заданными
эксплуатационными качествами. Именно конкретные
эксплуатационные качества отличают жилой дом от
цеха, столовой, гаража.
ТЭЗСиГТ
17

18.

Место технической эксплуатации зданий в составе строительной отрасли
Широкое понятие «строительство зданий» включает в себя
проектирование,
возведение,
техническое обслуживание,
ремонт и реконструкцию.
Каждому из этих этапов присущ свой круг задач, но все они имеют
общую цель – обеспечение эксплуатационных качеств
конкретного здания. Решение задач на каждом этапе
взаимосвязано – как запроектировано и построено здание,
таковы условия и проблемы его эксплуатации. В свою очередь,
опыт использования и содержания построенных зданий, т. е.
опыт их эксплуатации, должен быть обязательно изучен и
проанализирован для совершенствования проектирования и
строительства новых зданий.
ТЭЗСиГТ
18

19.

Место технической эксплуатации зданий в составе строительной отрасли
Поскольку здания и сооружения возводятся из
различных по прочности и долговечности материалов
и на них воздействуют многообразные как природноклиматические, так и технологические факторы
(процессы), то и износ их происходит с разной
интенсивностью и последствиями.
Это не позволяет регулировать эксплуатацию зданий и
сооружений только инструкциями, так как она сложна
и многопланова, решение ее во многом специфично и
требует глубоких инженерных знаний и навыков.
ТЭЗСиГТ
19

20.

Место технической эксплуатации зданий
в составе строительной отрасли
Отметим еще одну важную особенность современного строительства и эксплуатации зданий и сооружений. Развитие науки и
техники, освоение новых технологий ставят перед строителями и эксплуатационниками новые задачи. Трудности возникают и
при строительстве в относительно малоизученных северных, восточных и других районах с экстремальными климатическими и
гидрогеологическими условиями, сильно влияющими на процессы возведения и эксплуатации зданий.
Проектирование в современных условиях в зависимости от сложности объекта выполняется в течение
месяца (или месяцев) и достигает по затратам примерно 1-2% стоимости возведения; строительство
продолжается в зависимости от размеров и сложности объекта обычно месяцы (иногда годы);
эксплуатация, т. е. поддержание здания в исправном состоянии, как уже говорилось, рассчитана на
многие десятки и сотни лет, причем по затратам она ежегодно составляет 2-3% восстановительной
стоимости на строительную часть и 4-5%-на содержание и использование инженерного
оборудования. Из этого следует, что примерно через каждые 12-13 лет затраты на эксплуатацию
зданий становятся равными расходам на их возведение. Поэтому надо стремиться к тому, чтобы
эксплуатационные затраты были возможно меньшими, но не в ущерб делу.
Существенным фактором в повышении эффективности ТЭЗ является перевод их на проектную основу: теперь вопросы ТЭЗ следует решать на стадии проектирования в специальном
разделе «Техническая эксплуатация здания» проекта и сметы.
Эффективность эксплуатации и ее экономичность зависят от многих факторов, в частности от
профессиональной подготовки лиц ее осуществляющих, от их умения организовать эксплуатацию на
научной основе.
С ростом городов, возведением многоэтажных и повышенной этажности зданий усложнилось их инженерное оборудование,
возросли расходы на его содержание, и значительно изменилась структура эксплуатации строительного фонда. Так,
потребовалось объединить и обеспечить автоматизированное управление лифтами, освещением лестничных клеток,
установить контроль за температурой воды в системах центрального отопления и горячего водоснабжения, за загазованностью
подвалов, за входами в них, на чердаки и в другие нежилые помещения.
Затем все управление эксплуатацией зданий было сведено в объединенные диспетчерские пункты (ОДП), в объединенную
диспетчерскую службу (ОДС) или комплексную диспетчерскую службу (КДС) микрорайона в зависимости от количества
аппаратуры и объема работы в этих пунктах. Уже внедрены типовые объекты диспетчеризации жилых массивов, позволяющих
получить информацию о работе лифтов, температуре и давлении в системах горячего и холодного водоснабжения, отопления,
пожаротушения, о напряжениях на электрических вводах, об освещенности подъездов, тревожных сигналах, о вскрытии
подвалов и др. В подъездах устанавливается громкоговорящая связь с диспетчером для срочного вызова специалистов по
устранению неисправностей, в том числе и на строительных конструкциях, например кровли и др. На ОДС имеется телефонная
связь.
Техническое обслуживание и особенно ремонт зданий, хотя и относятся к широкой отрасли строительства, обладают
специфическими чертами. Особенно сложен комплексный ремонт КР, отличающийся прежде всего технологией работ, а также
стесненными условиями их ведения, когда трудно разместить подсобные предприятия, склады материалов, установить краны.
Стремление полнее использовать старые материалы и конструкции сопряжено с трудоемкой оценкой их технического
состояния, ибо в разных частях здания износ их различен. Планировать такой ремонт весьма сложно, так как неизвестны итоги
разборки сооружения, полезный выход материалов и т.п.
ТЭЗСиГТ
20

21.

Место технической эксплуатации зданий
в составе строительной отрасли
Жилищный фонд в любой стране является основой национального богатства. В Российской Федерации жилищный фонд составляет более 1/4 всех
основных фондов. Огромный объем недвижимости требует постоянного обслуживания и содержания в пределах нормативных требований.
Государственная система использования, технического обслуживания, обеспечения сохранности
жилищного фонда предусматривает выполнение владельцами комплекса организационных и
технических мероприятий с целью (ГИЖН):
защиты законных прав и интересов потребителей в жилищной сфере – собственников, нанимателей
и арендаторов – юридических лиц (далее арендаторов) жилых помещений;
обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности – частной (юридических и
физических лиц), государственной и муниципальной;
проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение
требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных
элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий;
обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками
жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных
организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
Жилые здания проектируют и возводят на основе Строительных норм и правил (СНиП). Характер выбранных конструкций и инженерного
благоустройства определяют капитальность здания, его коммерческую и социальную ценность.
Содержание (обслуживание) жилых зданий регламентируются «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда», которые
определяют требования к состоянию жилых домов, конструкциям, инженерному оборудованию; требования и условия по технической
эксплуатации жилищного фонда, инженерного оборудования, территорий домовладений, текущему и капитальному ремонтам.
Правила являются нормативным документом, регламентирующим взаимоотношения между подрядчиком (организацией по обслуживанию и
содержанию жилищного фонда) и собственником жилья.
Эксплуатационные организации, являясь подрядчиком у собственников жилищного фонда, выполняют работы в соответствии с имеющимися
договорами, при этом приоритетными являются те, которые обеспечивают надежность, устойчивость и безопасное обслуживание жилья.
Данные Правила – основа для формирования региональных документов по эксплуатации жилищного фонда, учитывающих особенности
застройки, природно-климатические условия, износ жилых домов и другие местные факторы.
Техническая эксплуатация жилищного фонда является комплексной системой, в которой тесно
взаимосвязаны следующие направления:
управление эксплуатацией жилищным фондом;
техническое обслуживание и ремонт жилищного фонда;
технология и организация ремонта и реконструкции зданий;
благоустройство и санитарное содержание жилищного фонда;
экономические основы эксплуатации жилищного
фонда.
ТЭЗСиГТ
21

22.

ОРГАНИЗАЦИЯ ЭКСПЛУАТАЦИИ И ТЕХНИЧЕСКОГО
ОБСЛУЖИВАНИЯ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ, ИНЖЕНЕРНЫХ
СИСТЕМ И ТЕХНИЧЕСКИХ СРЕДСТВ
1. Здания и сооружения в процессе эксплуатации должны находиться
под систематическим наблюдением инженерно-технических работников,
ответственных за сохранность этих объектов.
2. На Предприятии обязанности по наблюдению за эксплуатацией
зданий и сооружений возложены на заместителя Генерального директора –
главного инженера, заместителя главного инженера по эксплуатации в
подчинении которого находятся: управление эксплуатации зданий и
сооружений, хозяйственное управление и служба пожарной безопасности, а
также на заместителя главного инженера по капитальному строительству и
ремонту, в подчинении которого находятся: отдел капитального
строительства, технический отдел, отдел строительной эксплуатации с
ремонтно-строительной группой
3. Все здания и сооружения или части их (пролет, этаж) приказом
Генерального директора предприятия закрепляются за подразделениями и
ответственными лицами. Начальники соответствующих подразделений (цех,
отдел, служба) являются лицами, ответственными за правильную
эксплуатацию, сохранность и своевременный ремонт закрепленных за
подразделением помещений, инженерных систем и технических средств.
Внутренняя и внешняя уборка и благоустройство территории
предприятия (озеленение, поливка ) осуществляется хозяйственным
управлением.
4. Инженерные системы и технические средства зданий и сооружений в
зависимости от их технического состояния, могут
оцениваться как исправные (неисправные) или работоспособные
(неработоспособные).

23.

5. ИС и ТС считаются исправными, если они соответствуют всем
требованиям, установленным нормативно-технической документацией
(техническими условиями, формулярами, паспортами).
6. ИС и ТС считаются работоспособными, если они способны
выполнять все свои функции, сохраняя значения заданных параметров в
пределах, установленных нормативно-технической документацией.
7. В отличие от исправных, работоспособные ИС и ТС могут иметь
отдельные дефекты, непосредственно не влияющие на выполнение ими своих
функций (следы коррозии, нарушение защитных покрытий, отсутствие
маркировки).
8. Между подразделениями (отделами, цехами, службами) должны
быть чётко определены границы ответственности за ИС и ТС в целом и
границы их обслуживания (производства ТО и ППР). С этой целью все
технические помещения, ИС и ТС закрепляются за персоналом. При этом
ответственным за ИС и ТС в целом является подразделение, за которым они
закреплены по границам ответственности.
9. Под ответственностью за ИС и ТС в целом понимается
ответственность за:
поддержание в исправном состоянии;
использование по назначению, вывод в ремонт и ввод в рабочий
режим в соответствии с установленным порядком;
общее техническое состояние (работоспособность, внешнее
состояние, маркировку, исправность КИП и А);
оперативное принятие организационных мер по восстановлению
работоспособности или исправности;
согласованное производство планово-предупредительных работ со
смежными подразделениями;
учет отказов в работе.

24.

10. Под ответственностью за обслуживание ИС и ТС в пределах
установленных границ понимается ответственность за:
техническое состояние;
своевременное и качественное проведение плановопредупредительных работ;
установление причин выхода из строя обслуживаемой составной
части ИС или ТС и, в соответствии с установленным порядком, оформление
отказов.
11. Регулировочные работы, наладка, обкатка и центровка ИС и ТС,
имеющих границы обслуживания, производится персоналом смежных
подразделений совместно. При этом ответственным за производство работ
является подразделение, за которым, в соответствии с установленными
границами, закреплена ИС или ТС в целом.
12. ИС и ТС должны содержаться в исправном состоянии с
соблюдением установленных правил эксплуатации. Разукомплектование ИС
и ТС запрещается.
13. Лица, виновные в разукомплектовании, порче и выводе из строя ИС
и ТС привлекаются к дисциплинарной и материальной ответственности в
соответствии с действующим законодательством.
14. Ответственность за организацию эксплуатации и технического
обслуживания ИС и ТС несут должностные лица эксплуатационных 14
подразделений в соответствии с должностными инструкциями.
15. Непосредственную ответственность за состояние ИС и ТС,
своевременное и качественное выполнение возложенных мероприятий по их
эксплуатации и содержанию несут лица, за которыми они персонально
закреплены.

25.

ОСНОВНЫЕ ТЕХНИЧЕСКИЕ ТРЕБОВАНИЯ
К ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ,
ИНЖЕНЕРНЫХ СИСТЕМ И ТЕХНИЧЕСКИХ СРЕДСТВ

26.

СИСТЕМА ТЕХНИЧЕСКОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ
И ПЛАНОВО-ПРЕДУПРЕДИТЕЛЬНОГО РЕМОНТА
ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
1. В основе организации эксплуатации зданий и сооружений, их
инженерных систем (ИС) и технических средств (ТС) лежит своевременное
качественное проведение технического обслуживания (ТО) и плановопредупредительных ремонтов (ППР).
2. Система ТО и ППР зданий и сооружений, их инженерных систем и
технических средств представляет собой комплекс взаимосвязанных
организационных и технических мероприятий по надзору, планированию,
подготовке и проведению технического обслуживания и всех видов ремонта,
направленных на обеспечение сохранности и типовых потребительских
качеств зданий и сооружений, поддержание их качественного состояния,
технической исправности, предупреждение их преждевременного износа, а
также обеспечение надежного функционирования, восстановление
работоспособности и ресурса в течение всего периода использования по
назначению.
3. Основной принцип ППР заключается в проведении в плановом
порядке ремонтов, наладочных работ в сроки, предупреждающие
преждевременный износ и отказ элементов здания.
4. Система ППР обеспечивает:
предупреждение недопустимого и преждевременного износа узлов и
деталей и восстановление их ресурса;
современное выявление и устранение неисправностей и нарушений в
работоспособности.

27.

5. Система ТО и ППР зданий и сооружений включает в себя
необходимые материально-технические, трудовые и финансовые ресурсы, а
также нормативную и техническую документацию.
6. Наряду с ремонтно-строительными работами в систему ТО и ППР
входят также пусконаладочные работы и работы по наладке и регулировке
инженерных систем и технических средств, контрольно-измерительных
приборов и автоматики действующих зданий и сооружений.
7. Техническое обслуживание зданий и сооружений проводится по
планово-предупредительной системе постоянно в течение всего периода
эксплуатации на всех зданиях и сооружениях, инженерных системах и
технических средствах, стоящих на балансе Предприятия.
8. Системой ППР предусматривается проведение определенных видов
работ с заданными последовательностью и периодичностью.
9. К видам ППР относятся:
межремонтное обслуживание;
текущий ремонт.
10. Межремонтное обслуживание - вид ППР до первого ремонта и
между ремонтами проводится с целью выполнения работ, предусмотренных
заводскими инструкциями, определения технического состояния
оборудования, предупреждение выхода из строя и устранения мелких
неисправностей.
11. Межремонтное обслуживание включает:
сменное обслуживание;
техническое обслуживание.
12. Сменное обслуживание заключается в проведении технического
ухода и проверки работоспособности ИС и ТС в целях поддержания их в
работоспособном состоянии.
13. При сменном обслуживании осуществляется контроль рабочих
параметров и характеристик, состояния регулировки узлов и агрегатов,
проверка состояния смазочных устройств (добавление смазки), проверка
состояния видимых частей устройств защитного заземления и зануления.

28.

• 14. Техническое обслуживание - комплекс работ, направленных на
содержание зданий и сооружений, их ИС и ТС в исправном состоянии.
15. Контроль технического состояния зданий и сооружений
осуществляется путем проведения систематических плановых и
неплановых осмотров. С этой целью все здания и сооружения
подвергаются плановым периодическим осмотрам: общим (ПО 1),
частичным (ПО 2), а также ежедневным (ПО З).
16. При проведении ТО выполняются работы, предусмотренные
сменным осмотром, определяется техническое состояние, устраняются
мелкие неисправности, и производится проверка работоспособности
ИС и ТС.
17. Текущий ремонт - вид ППР, проводимых в целях восстановления
исправности и ресурса ИС и ТС и их составных частей.
Ремонт подразделяется на плановый и неплановый.
18. Плановый ремонт - вид ремонта, постановка на который
осуществляется в соответствии с требованиями нормативнотехнической документации и графиками ППР.
19. Неплановый ремонт - вид ремонта, постановка на который
осуществляется без предварительного назначения.
Неплановый ремонт проводится с целью устранения последствий
отказов и повреждений.
20. Ремонтные работы выполняются ремонтным персоналом цехов
Предприятия при участии обслуживающего персонала.

29.

ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ ЗДАНИЙ
И СООРУЖЕНИЙ, ИНЖЕНЕРНЫХ СИСТЕМ
И ТЕХНИЧЕСКИХ СРЕДСТВ
• 1. Техническое обслуживание зданий и сооружений, инженерных
систем и технических средств включает работы по контролю
технического состояния, поддержанию работоспособности и
исправности, наладке и регулировке, подготовке к сезонной
эксплуатации зданий и сооружений в целом, их элементов и систем, а
также работы по обеспечению санитарно-гигиенических требований к
помещениям и прилегающей территории.
2. Здания и сооружения в процессе эксплуатации должны находиться
под систематическим наблюдением специалистов ОСЭ и
обслуживающего персонала цехов ОГЭ Предприятия.
3. Методическое руководство техническим обслуживанием, контроль
технического состояния инженерных систем и энергохозяйства
осуществляет ОГЭ.
4. Планирование технического обслуживания зданий и сооружений
осуществляется путем разработки годовых и квартальных плановграфиков работ по их техническому обслуживанию, утверждаемых
заместителем Генерального директора - главным инженером
Предприятия.

30.

• 5. Планы проводимых осмотров составляются начальниками отделов,
цехов и служб Предприятия. При необходимости, календарные сроки
осмотров могут быть скорректированы заместителем Генерального
директора – главным инженером Предприятия.
6. Нормы периодичности и трудозатрат работ по техническому
обслуживанию инженерных систем зданий и сооружений приведены в
Приложениях.
7. Целью осмотров является также разработка предложений по
улучшению технической эксплуатации зданий, сооружений и качеству
всех видов ремонта. Перечень типовых операций при проведении
технического обслуживания зданий, сооружений, инженерных систем и
технических средств Предприятия указан в Приложении
• 8. При общих осмотрах (ПО 1) контролируется техническое состояние
зданий или сооружений в целом, его систем и внешнего
благоустройства, при частичных осмотрах (ПО 2) - техническое
состояние отдельных конструкций помещений, элементов внешнего
благоустройства.

31.

9. Общие осмотры (ПО 1) проводятся два раза в год - весной и осенью.
При ПО 1 обследуются все здания и сооружения в целом, включая все
конструкции, инженерные системы, отделку и элементы внешнего
благоустройства.
10. Весенний осмотр зданий и сооружений производится, когда все
части зданий и территория освобождаются от снежного покрова и становятся
доступными для осмотра. При весеннем осмотре проверяется готовность
здания или сооружения к эксплуатации в весенне-летний период,
устанавливаются объемы работ по текущему ремонту, подлежащему
выполнению в летний период текущего года, по подготовке к эксплуатации в
осенне-зимний период (составляется план мероприятий по подготовке к
эксплуатации в зимний период) и уточняются объемы ремонтных работ по
зданиям и сооружениям, включенным в план ремонта в год проведения
осмотра.
11. Осенний общий осмотр зданий и сооружений проводится в целях
проверки готовности их к эксплуатации в осенне-зимний период и для
уточнения объемов ремонтных работ по зданиям и сооружениям,
включенным в план ремонта следующего года.
12. Осенний осмотр зданий и сооружений производится перед
наступлением отопительного сезона для проверки готовности их к зиме. К
этому времени должны быть закончены все работы по текущему ремонту,
намеченные к выполнению в летний период для подготовки зданий и
сооружений к эксплуатации в зимних условиях. По результатам осеннего
осмотра намечаются работы, подлежащие выполнению на следующий год, и
составляется годовой план с включением в него объема финансирования
ремонтных работ.
13. При ПО 1 особое внимание обращают на недостатки, вызванные
нарушениями правил пользования и содержания зданий и сооружений,
снижающими эксплуатационные качества и долговечность конструкций.

32.

• 14. При ПО 1, также должен осуществляться контроль над
выполнением арендаторами условий договоров аренды и
«Положения о порядке оформления технической
документации и производству работ по ремонту и
перепланировке помещений в зданиях и сооружениях .
15. Для проведения общего осмотра зданий и сооружений
Предприятия приказом Генерального директора
назначается постоянно действующая
комиссия (ПДК).
16. В состав ПДК по проведению ПО 1 включаются:
председатель комиссии - заместитель Генерального
директора главный инженер или один из его заместителей и члены
комиссии.

33.

17. Техническое состояние элементов зданий и сооружений
определяется путем внешнего осмотра и по данным, полученным в процессе
эксплуатации. По решению комиссии в необходимых случаях производится
вскрытие конструкций.
При общем осмотре зданий и сооружений комиссия также обращает
внимание на дефекты, образовавшиеся в результате нарушения правил
пользования и содержания зданий и сооружений.
18. Результаты ПО 1 оформляются актами, в которых отмечаются все
неисправности конструкций, сооружений и инженерного оборудования,
выявленные при осмотре. Акт составляется в двух экземплярах и
утверждается Генеральным директором или заместителем
Генерального директора – главным инженером.
19. Частичные осмотры (ПО 2) проводятся с целью проверки
технического состояния отдельных систем и конструкций зданий,
инженерных систем с целью обеспечения их бесперебойной работы.

34.

• 20. ПО 2 отдельных конструкций частей здания и оборудования
проводится штатным ремонтным персоналом или назначенными для
этих целей специалистами.
21. В ходе осмотра на месте принимаются меры по устранению
обнаруженных неисправностей или повреждений, которые должны быть
устранены в течение времени, отводимого на осмотр. Выявленные
неисправности, препятствующие нормальной эксплуатации,
устраняются в сроки, указанные в Приложении No 16 к настоящему
Руководству.
22. ПО 2 отдельных конструкций или частей здания при появлении в
них деформаций должны проводиться в срок от 1 до 10 (календарных)
дней с момента обнаружения дефекта, в зависимости от характера
деформации.
23. Неплановые осмотры проводятся после землетрясений, ливней,
селевых потоков, ураганных ветров, сильных снегопадов, наводнений и
других стихийных природных явлений, которые могут вызвать
повреждения отдельных элементов зданий или сооружений, после
аварий в системах тепло-, водо-, энергоснабжения и при выявлении
деформаций зданий и сооружений.
Осмотры проводятся в срочном порядке, но не позднее 1-2
(календарных) дней после стихийного бедствия.

35.

24. При неплановом осмотре комиссией, с участием работника,
ответственного по приказу за техническое состояние здания или сооружения,
устанавливаются повреждения, причиненные зданиям, их отдельным частям
инженерным системам и оборудованию (затопление подвалов и нижних
этажей, повреждение кровель, воздушных сетей, водосточных труб ) в
результате ливней, ураганных ветров, сильных снегопадов, наводнений и
других стихийных природных явлений, в целях принятия срочных мер по
устранению повреждений и предотвращению их в будущем.
25. Особое внимание должно быть обращено на немедленное
устранение повреждений, угрожающих жизни людей и дальнейшей
сохранности зданий и сооружений.
26. Ежедневные осмотры (ПО З) также являются неплановыми и
проводятся с целью устранения незначительных неисправностей элементов
зданий и сооружений (внешний осмотр устройств на отсутствие
механических повреждений, их протирка и смена перегоревших ламп в
помещениях зданий ).
27. Принятые в эксплуатацию после ремонта здания и сооружения
должны осматриваться в первые два года их эксплуатации. Обнаруженные
при этом дефекты, снижающие эксплуатационные качества помещений,
долговечность конструкций, надежность работы оборудования,
допущенныеподрядчиком, устраняются последним безвозмездно в течение
гарантийных
сроков, указанных в договоре на проведение ремонта.
28. При обнаружении неисправностей, устранение которых входит в
обязанности специализированных организаций ("Горгаз", «Мосэнерго»,
«Мосводоканал», "Лифтремонт", "Теплосеть" и т.д.), ремонтный персонал
обязан немедленно сообщить об этом начальникам цехов Предприятия,
которые обязаны немедленно сообщить об этом в соответствующую
организацию для принятия мер по их устранению

36.

Организации жилищнокоммунального хозяйства
• управляющие организации:
• Управляющие организации, действующие на
территории города Ижевска
• Сведения о лицензировании деятельности по
управлению многоквартирными домами,
лицензиатах, осуществляющих или
осуществлявших данный вид деятельности,
содержатся в реестре лицензий управляющих
организаций Удмуртской
республики https://gzhi.udmurt.ru/gosuslugi/reestrupra-org/index.php

37.

Организации жилищнокоммунального хозяйства
• ресурсоснабжающие организации:
• Удмуртские тепловые сети Филиала
«Удмуртский» ПАО «Т Плюс»
• МУП г.Ижевска "Ижводоканал"
• ПО Ижевские электрические сети филиала
«Удмуртэнерго» ПАО «МРСК Центра и
Приволжья»
• АО «Газпром Газораспределение Ижевск»

38.

Организации жилищнокоммунального хозяйства
организации, осуществляющие контрольно-надзорные функции в сфере
ЖКХ
Главное управление по государственному надзору Удмуртской Республики
Управление ЖКХ Администрации г.Ижевска
Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав
потребителей и благополучия человека по Удмуртской Республике
Прокуратура Удмуртской Республики
Прокуратура Ленинского района [email protected]
Прокуратура Октябрьского района - [email protected]
Прокуратура Индустриального района - [email protected]
Прокуратура Устиновского района - [email protected]
Прокуратура Первомайского района - [email protected]
организация, подведомственная Управлению ЖКХ Администрации г.Ижевска
МКУ г.Ижевска "Служба технологического обеспечения ЖКХ"

39.

ЛИЦЕНЗИРОВАНИЕ
• С начала 90-х годов организации и частные предприниматели,
занимающиеся возведением зданий и сооружений, должны были
получать лицензию на строительную деятельность. Тогда еще не
было СРО строительство. С принятием закона о лицензировании в
2001 году, все работы, связанные с капитальным строительством и
ремонтом зданий, были включены в специальный перечень:
• инженерные изыскания: геологические, геодезические,
гидрометеорологические и экологические исследования и другие
инженерные работы, а также кадастровые работы;
• проектирование зданий и сооружений: составление проектной
документации для реконструкции, капитального ремонта,
строительства и технического переустройства;
• строительно-монтажные работы: общестроительные, специальные,
пуско-наладочные, монтажные, санитарно-технические.

40.

• Строительная лицензия — разрешение,
которое выдавалось по заявлению
заинтересованной организации сроком на
5 лет. Чтобы получить его, необходимо
было обратиться в Комитет по
строительству и ЖКХ и предоставить Устав,
свидетельство о регистрации, документы,
подтверждающие соответствие
лицензионным требованиям. Обязательно
требовалось наличие:

41.

• в штате 50% работников с высшим и средним
профильным образованием, стажем не меньше 3
лет (5 лет для индивидуальных
предпринимателей);
• документации по системе производственного
контроля качества работ;
• помещений, зданий, машин и механизмов,
транспорта, контрольно-измерительных приборов
и инструментов;
• документов о повышении квалификации
специалистов (за последние 5 лет).

42.

Замена лицензий допуском СРО
• Выдача лицензий на ведение строительной
деятельности была отменена в 2010 году. Тем не
менее, выполнение многих видов строительных
работ невозможно без специального разрешения.
В соответствии с законодательством, чтобы
получить право на ведение строительной
деятельности необходимо состоять в
саморегулируемой организации строителей
(СРО). Именно СРО и решает все вопросы
допусков к реконструкции, капитальному ремонту
и прочим видам работ в строительной сфере.

43.

С 1 января 2010 года прекратилось действие всех ранее выданных
строительных лицензий. Новая глава ГК РФ установила запрет на проведение
работ, влияющих на безопасность ОКС, без допуска СРО. Утвержденный
правительством расширенный перечень включает порядка 200 видов, более
100 из которых связаны непосредственно со строительством:
• возведение зданий, строений из дерева, железобетона, кирпича;
• установка железобетонных конструкций, включая фундаменты,
перегородки;
• внешняя отделка любыми видами материалов: камнем, панелями,
штукатуркой;
• обустройство кровель, вентилируемых фасадов, тепло- и
гидроизоляция;
• разборка строений, демонтаж конструкций, подготовка
стройплощадок.
• Практически, для всех работ, на которые раньше строительной
организации требовалась лицензия, сейчас необходимо получить
допуск СРО строителей. Причем генеральные подрядчики должны
иметь разрешение на организацию работ, а субподрядчики —
непосредственно на те виды, которые выполняют по договору.

44.

Полномочия СРО
• Так как уже не нужна лицензия на строительство, саморегулируемые
организации наделяются соответствующими полномочиями:
• Оформление допусков, которые выдаются в виде специальных
свидетельств и нужны для работы предприятия в области
строительства, капитального ремонта и реконструкции, а также
архитектурно-проектных работ. Такие разрешительные документы
могут быть выданы только после рассмотрения соответствующих
документов, которые подтверждают профессиональные навыки и
квалификацию сотрудников на предприятии.
• Осуществление контроля работы субъекта хозяйствования.
• Ведение реестра предприятий – членство СРО.
• Обучение, аттестация и повышение квалификации сотрудников, что
обеспечивает высокий уровень профессионализма, а также
компетенцию работников предприятия той или иной отрасли.

45.

• Оформление лицензии на строительные работы занимало
до 60 дней. Представленные сведения проверялись с
привлечением экспертов, через налоговые органы. После
принятия положительного решения компанию или
предпринимателя вносили в государственный реестр.
• Нужна ли строительная лицензия сейчас для производства
работ в России? На территории Казахстана, Белоруссии,
Армении до настоящего времени действует соглашение о
взаимном признании лицензий, выданных этими
государствами. Российская Федерация с 2009 года вышла
из участников договора, поскольку перешла на систему
саморегулирования строительной отрасли.

46.

Разновидности строительных
лицензий
• На сегодняшний день лицензии,
предоставляющие право заниматься
строительной деятельностью, подразделяются на
следующие разновидности:
• Проектная – позволяет разрабатывать
строительные проекты.
• Строительная – предоставляет право заниматься
строительством домов и сооружений.
• Инженерная – предполагает осуществлять
инженерные исследования и разрабатывать
новые решения.

47.

Процесс получения строительной
лицензии
Оформить допуск СРО строительство нужно в следующем порядке:
Подготовка пакета необходимых документов.
Подача заявления в регулирующий орган.
Проверка экспертной комиссией строительной компании на предмет соответствия
технической базы, уровня квалифицированности рабочего персонала, а также уровня
контроля качества установленным правилам и требованиям.
Если все будет в порядке, то застройщику будет выдана лицензия.
На решение комиссии при выдаче лицензии влияют и отзывы клиентов компании,
которая подала заявление на получение документов. Поэтому независимо от того, есть
у вас лицензия или нет, нужно всегда работать качественно.
Во время оценки застройщика могут привлекаться сторонние компании. Это
необходимо для того, чтобы оценка была выполнена независимо и имела объективный
характер. Однако важно понимать, что рекомендации сторонних организаций являются
исключительно информативными, поэтому существенного влияния на решение
комиссии не оказывают.
Согласно законодательству, процедура выдачи лицензии на строительные работы не
должна превышать 60 дней с момента подачи застройщиком заявления.

48.

49.

Ассоциация управляющих и
эксплуатационных организаций в
жилищной сфере Санкт-Петербурга
• СТАНДАРТЫ КАЧЕСТВА
ЖИЛЫХ ДОМОВ

50.

51.

52.

53.

54.

55.

56.

57.

58.

Стандарт экономической
безопасности
• Объём финансирования услуг, применяемые
тарифы, соответствуют уровню затрат для
выбранного стандарта обслуживания.
Собственные резервы управляющей компании
составляют не менее 5% от балансовой
стоимости обслуживаемых зданий. При
отсутствии собственных резервов –
обязательное страхование от рисков гибели
имущества. Собираемость квартплаты не ниже
85%. Формирование резервов для проведения
работ капитального и аварийного характера на
уровне 10% от суммы начислений по всем
видам жилищно-коммунальных услуг.

59.

Стандарт технического
обслуживания и содержания
жилищного фонда
• 1. Стандарт безопасного
проживания
• 2. Стандарт удовлетворительного
обслуживания
• 3. Базовый стандарт
• 4. Стандарт комфортного
проживания

60.

Базовый стандарт технического
обслуживания и содержания жилищного
фонда
• Система технического обслуживания (содержания
и текущего ремонта) жилищного фонда
обеспечивает нормальное функционирование
зданий и инженерных систем в течение
установленного срока службы здания.
Техническое обслуживание жилищного фонда
включает работы по контролю за его состоянием,
поддержанию в исправности, работоспособности,
наладке и регулированию инженерных систем и т.
д. Контроль за техническим состоянием объектов
жилищного фонда следует осуществлять путем
проведения плановых и внеплановых осмотров.

61.

• Техническое обслуживание здания
включает комплекс работ по поддержанию в
исправном состоянии элементов и внутридомовых
систем, заданных параметров и режимов работы
его конструкций, оборудования и технических
устройств.
• Текущий ремонт здания включает в себя комплекс
строительных и организационно-технических
мероприятий с целью устранения неисправностей
(восстановления работоспособности) элементов,
оборудования и инженерных систем здания для
поддержания эксплуатационных показателей.

62.

Организация проведения осмотров и
обследований жилых зданий
осуществляется следующим образом:
• общие плановые осмотры, а также внеочередные проводятся соответствующими организациями по
обслуживанию жилищного фонда. При осмотрах
кооперативных домов, находящихся на техническом
обслуживании организации по обслуживанию
жилищного фонда, в комиссию следует
дополнительно включать представителя правления
ЖСК(ЖК, ТСЖ);
• частичные плановые осмотры конструктивных
элементов и инженерного оборудования проводятся
специалистами или представителями
специализированных служб, обеспечивающих их
техническое обслуживание и ремонт. Особое
внимание в процессе осмотров должно быть уделено
тем зданиям и их конструкциям и оборудованию,
которые имеют физический износ свыше 60%.

63.

• Обнаруженные во время осмотров дефекты,
деформации конструкций или оборудования
зданий, которые могут привести к снижению
несущей способности и устойчивости конструкций
или здания, обрушению или нарушению
нормальной работы оборудования, должны быть
устранены собственником с привлечением
организации по содержанию жилищного фонда
или с другой привлеченной для выполнения
конкретного вида работ организацией.
Организация по обслуживанию жилищного фонда
должна принимать срочные меры по обеспечению
безопасности людей, предупреждению
дальнейшего развития деформаций, а также
немедленно информировать о случившемся его
собственника или уполномоченное им лицо.

64.

• Организация по обслуживанию жилищного фонда на
основании актов осмотров и обследования должна в
месячный срок:
• а) составить перечень (по результатам весеннего осмотра)
мероприятий и установить объемы работ, необходимых для
подготовки здания и его инженерного оборудования к
эксплуатации в следующий зимний период;
• б) уточнить объемы работ по текущему ремонту (по
результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего
осмотра - на следующий год), а также определить
неисправности и повреждения, устранение которых требует
капитального ремонта;
• в) проверить готовность (по результатам осеннего осмотра)
каждого здания к эксплуатации в зимних условиях;
• г) выдать рекомендации нанимателям, арендаторам и
собственникам приватизированных жилых помещений на
выполнение текущего ремонта за свой счет согласно
действующим нормативным документам.
• Устранение мелких неисправностей, а также наладка и регулировка
санитарно-технических приборов и инженерного оборудования
должны, как правило, производиться организацией по содержанию
жилищного фонда.