Реконцепция объекта коммерческой недвижимости в г. Калининград

1.

Реконцепция объекта коммерческой
недвижимости в г. Калининград, Ленинский
проспект, д. 16.
Москва, 2022 г.

Описание объекта
29.05.2022
Общая площадь 4224 м2
Подвал, 1-й, 2-й, 3-й этажи
Последняя реконструкция – 2010 г.
Парковка 20 м/м
Свободно от Арендаторов
Целевое использование до
реконцепции – 50% Benetton, 50%
Ресторан
Резерв мощностей по
коммунальным ресурсам
2

3.

Анализ конкурентов
№
Наименование/адрес
GBA,
м2
1
ТЦ «Меркурий
1 591
2
ТЦ «Ленинский»
6 200
3
ТЦ «Маяк»
12 500
4
Развлекательный комплекс 3 400
«Планета»
Ни в одном из конкурентов не представлен формат гастромаркета
3

4.

SWOT-анализ проекта
Сильные стороны
1. Местоположение
2. Новизна
Слабые стороны
1. Возможное превышение
бюджета
3. Опытная команда
2. Ротация арендаторов
3. Вакантность выше ожидаемой
Возможности
1. Доходность выше прежней
2. Заполнение свободной ниши
3. Модернизация объекта,
увеличение его капитализации
Угрозы
1. Подорожания материалов и
услуг
2. Снижение платежеспособности
клиентов.
3. Отсутствие интереса к проекту
4

5.

Предпроектные проработки
• Технический аудит
• Зонирование, дизайн-проект, архитектура
• Бюджета проекта, плановые расходы и доходы
• Финансовой модель и анализ ее чувствительности
5

6.

Зонирование
Этаж
Арендопригодная
площадь, м2
Зоны общего пользования и
тех. помещения, м2
Всего по
этажу, м2
Подвал
Склады
694
280
975
1-й
этаж
Фудхолл
1374
303
1677
2-й
этаж
Фудхолл
1163
40
1382
2-й
этаж
Флагман
179
3-й
этаж
Флагман
182
9
191
Итого
3592
632
4224
o 1300 м2 - 50-60 Арендаторов под основное пространство Фудхолла
o 361 м2 площади для одного Флагмана
o 694 м2 площадей складов
6

7.

Дизайн-проект
7

8.

Инвестиции
Предварительный бюджет проекта оценен в 49.950.000 млн. руб.
Наименование
Стоимость, руб.
1. Предпроектные изыскания
750 000
2. Проектирование
1 300 000
3. Общестроительные работы
18 000 000
4. Инженерные системы
11 500 000
5. Мебель, декор основной
части
14 000 000
6. Вспомогательные
помещения
1 400 000
7. Реклама и продвижение
3 000 000
8

9.

План доходов и расходов
Плановые доходы
Площадь, м2
Арендная
ставка, мес
Доход, мес.
Доход, год
Склады
695
800 ₽
556 000 ₽
6 672 000 ₽
Фудхолл 1-2 эт
1300
5 000 ₽
6 500 000 ₽
78 000 000 ₽
Флагман 2-3 эт
361
2 000 ₽
722 000 ₽
8 664 000 ₽
722 200 ₽
8 666 400 ₽
8 500 200 ₽
102 002 400 ₽
Объект
Доплата за
товарооборот
Итого
2356
Плановые расходы
Статья расходов
Расходы, мес
Коммунальные расходы
500 000 ₽
6 000 000 ₽
ТО инженерных систем
300 000 ₽
3 600 000 ₽
Текущие технические
расходы
200 000 ₽
2 400 000 ₽
Хозяйственные расходы
200 000 ₽
2 400 000 ₽
ЗП персонала
Клининг
Реклама и Маркетинг
600 000 ₽
300 000 ₽
700 000 ₽
7 200 000 ₽
3 600 000 ₽
8 400 000 ₽
Внеплановые расходы
100 000 ₽
1 200 000 ₽
2 900 000 ₽
34 800 000 ₽
Итого
Расход, год
9

10.

Анализ финансовой чувствительности
Изменение
Доходы
102 002 400 ₽
Расходы
34 800 000 ₽
Прибыль
67 202 400 ₽
76 501 800 ₽
34 800 000 ₽
41 701 800 ₽
60 414 300 ₽
34 800 000 ₽
25 614 300 ₽
Сценарий 3
-25% арендной
ставки и 50%
вакантность
44 326 800 ₽
34 800 000 ₽
9 526 800 ₽
Сценарий 4
+25% расходов
102 002 400 ₽
43 500 000 ₽
58 502 400 ₽
Сценарий 5
+100% расходов,
кроме коммуналки
и ЗП
102 002 400 ₽
59 700 000 ₽
42 302 400 ₽
Сценарий 6
+200% расходов,
кроме коммуналки
и ЗП
102 002 400 ₽
69 300 000 ₽
32 702 400 ₽
Сценарий 7
2+5
60 414 300 ₽
59 700 000 ₽
714 300 ₽
Плановый
Сценарий 1
Сценарий 2
-25% арендной
ставки
-25% арендной
ставки и 25%
вакантность
10

Реконцепция объекта коммерческой недвижимости в г. Калининград

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

9.

10.

11.

12.

13.