Процедура перевода земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов

1.

Процедура перевода земельного
участка из состава земель
сельскохозяйственного назначения в
земли населенных пунктов
Выполнили и старались:
Марфина С.Р.
Рублевская А.Д.

2.

Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен
Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе
земель или земельных участков из одной категории в другую»
Перевод из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных
случаях, связанных (ст. 7):
с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историкокультурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
с консервацией земель
с установлением или изменением черты населенных пунктов;
с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой
стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными
нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов
с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда,
земель водного фонда или земель запаса
со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов,
газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты) при
наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой
на период осуществления строительства линейных объектов;
с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства
при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при
отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

3.

Вместе с тем, на законодательном уровне установлен запрет на изменение
статуса земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость
которых значительно превышает среднестатистическую цену подобных наделов
(более чем на 50%).
• Данное ограничение позволяет государственным органам сохранить земли с
высокой плодородностью. Перевод земель сельскохозяйственного
назначения в другую категорию запрещен для сельскохозяйственных угодий,
отличающихся особой ценностью и продуктивностью. В них включаются
опытные поля сельскохозяйственных НИИ и вузов. Таким образом, вопрос
изменения правового статуса земельного участка решается индивидуально,
применительно к конкретной ситуации.

4.

Ст. 2 данного ФЗ предусматривает саму процедуру перевода земель. Для перевода земель или
земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом
подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе
земельных участков из состава земель одной категории в другую) в исполнительный орган
государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение
этого ходатайства.
Содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую
и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются:
• органами государственной власти субъектов Российской Федерации в
отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением
земель, находящихся в собственности Российской Федерации;
• уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным
органом исполнительной власти в отношении иных земель.
В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной
категории в другую указываются:
• кадастровый номер земельного участка;
• категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория
земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
• обоснование перевода земельного участка из состава земель одной
категории в другую;
• права на земельный участок.

5.

• Для принятия решения о переводе земельных участков из состава земель одной
категории в другую также необходимы следующие документы:
• копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для заявителей физических лиц);
• выписка из единого государственного реестра индивидуальных
предпринимателей или выписка из единого государственного реестра
юридических лиц;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости на земельный
участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую
предполагается осуществить;
• заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее
проведение предусмотрено федеральными законами;
• согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка
из состава земель одной категории в другую, за исключением случая, если
правообладателем земельного участка является лицо, с которым заключено
соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного
участка;

6.

В рассмотрении ходатайства может быть отказано в случае,
если:
• с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо;
• к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не
соответствует требованиям земельного законодательства.
• Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления
ходатайствуют о переводе земельных участков из состава земель одной категории в
другую без согласия правообладателей земельных участков в случаях перевода земельных
участков из состава земель одной категории в другую для создания особо охраняемых
природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей либо в
связи с установлением или изменением черты населенных пунктов.

7.

Сроки:
• По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом
государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о
переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной
категории в другую либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков
в составе таких земель из одной категории в другую в следующие сроки:
• в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено
НПА РФ – Правительством РФ;
• в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства - исполнительным органом
государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

8.

Порядок перевода земельного участка (-ов)

9.

Акт о переводе земель или земельных участков должен содержать следующие
сведения:
• основания изменения категории земель;
• границы и описание местоположения земель, для земельных участков также их
площадь и кадастровые номера;
• категория земель, перевод из которой осуществляется;
• категория земель, перевод в которую осуществляется.
• Акт о переводе земель или земельных участков не может быть принят на
определенный срок!
• Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель
или земельных участков направляется заинтересованному лицу в течение
четырнадцати дней со дня принятия такого акта. В тексте акта указывается
следующая информация: мотивированное обоснование принятого решения; основные
характеристики земельного участка; действующее и желаемое целевое использование.
Второй экземпляр документа передается в территориальный орган Росреестра для
внесения соответствующих изменений. Перевод земель или земельных участков из
одной категории в другую считается состоявшимся с даты осуществления
государственного кадастрового учета соответствующих земельных участков в связи с
изменением их категории. Все первоначальные правоустанавливающие документы на
участок считаются действующими, их переоформление в связи со сменой категории
земли не требуется.

10.

• Если участок из состава земель сельскохозяйственного назначения
будет переведен в земли иных категорий с нарушением действующего
законодательства, решение о переводе может быть отменено.
Отметим, что лицу, получившему участок, который незаконно изъят
или переведен в другие категории, будет крайне затруднительно
возместить убытки, связанные с отменой такого решения
(постановления Президиума ВАС РФ от 17 июля 2012 г. № 2683/12, от
22 мая 2012 г. № 13443/11).
• Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в
переводе земель или земельных участков может быть обжалован в
суд.

11.

Отказ в переводе земель
сельхозназначения в земли поселений:
• Принятие решения об отказе в изменении целевого назначения со стороны
уполномоченного государственного органа основывается на следующих основаниях:
• в результате проведения экологической экспертизы установлено, что смена
категории земельного участка повлечет негативные природные изменения и
финансовые потери государства;
• наличие ограничений, установленных в нормативных актах муниципального
образования;
• местонахождение участка исключает возможность перевода категории земли;
установление несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или
земельных участков утвержденным документам территориального планирования и
документации по планировке территории, землеустроительной документации.
• Исковая давность в отношении отказов в преобразовании земельных участков,
составляет три месяца с даты вынесения решения или с момента, когда заявитель
узнал о неправомерности вынесения отрицательного решения.

12.

КАК ИЗМЕНИТСЯ ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ?
• Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую
имеет прямое влияние на налоговую нагрузку компании. Ведь он
влечет за собой изменение кадастровой стоимости земли, которая
является налоговой базой по земельному налогу. Иными словами,
изменение категории земли влияет на налоговую ставку (письмо
Минфина России от 12 июля 2013 г. № 03-05-05-02/27214). В
отношении земельных участков, отнесенных к землям
сельхозназначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного
использования в населенных пунктах и используемых для
сельхозпроизводства, налоговая ставка не может превышать 0,3
процента кадастровой стоимости участка (подп. 1 п. 1 ст. 394
Налогового кодекса РФ). В отношении прочих земель ставка
земельного налога не может превышать 1,5 процента кадастровой
стоимости земли.