Основы и стратегии

1. Инвестор лайт

ДЕНЬ 1. ОСНОВЫ И СТРАТЕГИИ

2. Цели обучения

Работа с агентской услугой – добавить новые компетенции,
увеличить стоимость услуги, начать выстраивать
долгосрочные отношения с клиентами, заинтересованными в
инвестициях
Работа с личным капиталом – начать инвестировать самим,
используя свои знания и наработки, сформировать подушку
безопасности или организовать дополнительный заработок

3. Кто такой инвестор?

Инвестор - физическое или юридическое лицо,
размещающее капитал, как собственный, так и заемный,
с целью последующего получения прибыли.
Инвестиции — денежные средства, ценные бумаги,
иное имущество, в том числе имущественные права,
иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в
объекты предпринимательской и (или) иной
деятельности в целях получения прибыли и (или)
достижения иного полезного эффекта.
На этом курсе мы начнем разбирать инвестиции в
недвижимость.

4. Почему недвижимость?

Стабильность – недвижимость нужна всегда – люди
рождаются, переезжают, женятся, разводятся, отдыхают и т. д.
Возможность получать пассивный доход – в некоторых
стратегиях уровень участия инвестора минимален.
Относительно низкие риски – если в собственности есть
объект недвижимости, даже в кризис его можно продолжать
использовать, меняя стратегии.
Рост цены – постоянно растет в цене, обгоняет инфляцию.
Многовариантность – прибыль можно получать, используя
разные стратегии, комбинируя и меняя их в зависимости от
цели инвестора.

5. две цели инвестирования

Формирование капитала (цель –
максимально нарастить капитал
в минимальные сроки)
Сохранение капитала (цель –
сохранить то, что имеем и
получать пассивный доход)
Сейчас мы будем разбирать стратегии,
направленные на достижение первой цели

6. риски

Абсолютно безрисковых стратегий не существует
Низкий риск – когда в собственности есть материальный актив
Умеренный риск – материального актива в собственности нет,
но есть значительное влияние на доход
Высокий риск – материального актива в собственности нет,
влияния на доход нет, знаний и опыта в сфере тоже нет (здесь
не стоит использовать кредитные средства)
Как распределять свой инвестиционный портфель:
Низкорисковые стратегии – 50-90% от располагаемой суммы
Умеренно-рисковые – 23-30% от располагаемой суммы
Высокорисковые – 1-10% от располагаемой суммы

7. Как считать доходность

Стандартная формула доходности: ЧП/ВС*100%=% годовых
ЧП - чистая прибыль за вычетом всех расходов
ВС – вложенные средства
Дано: купили за наличку квартиру за 6 000 000 р. (все расходы,
включая ремонт). Решили сдать в долгосрочную аренду.
Сдаем за 33 000 р. в месяц, КУ платит арендатор.
Налог на недвижимость ~ 3000 р. в год.
ЧП: доход от сдачи*12-налог=(33 000*12)-3000= 393 000 р. (если
нет других расходов)
ВС: сумма покупки= 6 000 000 р.
Доходность: 393 000(ЧП)/6000000(ВС)*100%=6,55%.

8. Как считать доходность

Посчитаем ту же квартиру при покупке в ипотеку.
Допустим, у нас был ПВ 42% = 2 500 000 р.
ЕП при ставке 9% на 30 лет = 28 162 р.
ЧП: доход от сдачи*12 - ЕП*12 - налог – страховка = 33000*12-
28162*12-3000-12000 = 43 056 р.
ВС=ПВ+страховка=2 512 000 р.
Доходность: 43056/2512000*100%= 1,7%
Делаем вывод, что для этого объекта стратегия долгосрочная
аренда не подходит ни при покупке за собственные средства,
ни при покупке в ипотеку, по крайней мере, при текущей
ставке.
ЧП – это наши доходы минус текущие расходы. ВС – все
средства, которые были вложены до начала получения
прибыли.

9. Срок окупаемости

Общая формула: СР = ВС/ДПГ,
Где СР = срок окупаемости инвестиций
ВС = вложенные средства (все средства, вложенные до
начала получения прибыли)
ДПГ = денежный поток в год (чистая прибыль за год за
вычетом всех текущих расходов)
Посчитаем срок окупаемости для квартиры из предыдущего
слайда
СР = 6000000/393000 = 15,3 лет
СР = 2512000/43056 = 58,3 лет

10. Как считать доходность

Берем ту же квартиру за 6 000 000 рублей.
Допустим, что мы не захотели ее сдавать, и решили продать
через 6 месяцев после покупки.
Продать нам ее удалось за 6 400 000 рублей.
При этом 100 000 р. мы отдали риелтору, за 6 месяцев
заплатили коммуналки 24 000 р., за полгода набежала
половина годового налога на недвижимость – 1 500 р., мы
оплатили половину стоимости ячейки – 4 000 р., сделали
согласие жены – 2 100 р.
ЧП: 6400000 – 6000000 – 100000 – 24000 – 1500 – 4000 – 2100 =
268 400 р.
ВС: 6000000+24000+4000+2100 = 6 030 100 р.
Доходность: 268400/6030100*100% = 4,45%
Годовых: 8,9%, так как срок работы денег – не 12 месяцев, а 6
месяцев.

11. Как считать доходность

Посчитаем доходность для этого же объекта при покупке в
ипотеку на условиях, описанных в слайде выше:
ПВ – 2 500 000 р., ЕП – 28 162 р.*6, страховка 12 000 р.,
коммуналка 24 000 р., расходы на продажу – 8000 р. – это будут
ВС.
Продаем за 6 400 000 р., из чистой прибыли вычитаем ВС, а
также остаток по ипотеке – 3 488 755 р., и расходы на агента –
100 000 р.
ВС: 2500000+168972+12000+24000+8000 = 2 712 972р.
ЧП: 6400000- 2712972-3488755-100000=98273 р.
Доходность: 98273/2712972*100% = 3,62%
Годовых: 7,2%, так как срок работы денег – не 12 месяцев, а 6
месяцев.

12. Что влияет на доходность?

Сроки; сумма изначальных вложений; сумма прибыли
В каких случаях доходность квартиры из примера может стать
выше?
Если продадим не за 6, а за 3 месяца, и агентские сверху:
ВС: 2500000+84486+12000+8000+12000=2616486
ЧП:6400000-3494866-2616488=288648
Доходность: 11%, годовых 44%.
Если меньше первый взнос и агентские сверху:
ПВ 1200000, ЕП 38622, остаток по ипотеке 4784578.
ВС: 1200000+38622*6+24000+8000+12000= 1475732
ЧП:6400000-1475732-4784578=139690
Доходность: 9,46%, годовых 18,9%

13. Закрепим материал

Лоцманская 20 – студия-апартаменты 18,1 м2
Стоимость 3 000 000 р.
По данным Авито, в этой локации в долгосрочную аренду
студии подобного метража сдаются по цене от 20 000 до 28 000
в месяц. Возьмем среднее – 24 000 в месяц.
Дополнительные расходы посчитаем как 5000 в год.
1) Посчитайте доходность и срок окупаемости для этого
объекта при сдаче в аренду
В этой локации студии подобного метража продаются за 3 200
000 – 4 000 000 рублей. Возьмем среднее – 3 600 000 рублей.
Расходы на продажу: 100 000 р. агенту и 15 000 р. прочие
расходы.
2) Посчитайте доходность при перепродаже.

14. расчеты

Аренда:
ЧП: 24000*12-5000 = 283 000 р.
ВС: 3 000 000 р.
Доходность: 283000/3000000*100% = 9,43%
Срок окупаемости: 3000000/283000=10,6 лет
Продажа:
ЧП: 3600000-100000-15000-3000000=485 000 р.
ВС: 3000000+15000= 3 015 000 р.
Доходность: 485000/3015000*100% = 16%

15. На что обратить внимание

При расчетах не забывайте учесть все расходы, в том числе:
Расходы на расчеты при покупке и продаже - аренда ячейки,
комиссия за перевод, расходы на аккредитив
Расходы на документы – нотариальное согласие супруга,
доверенности, подготовка справок или ДКП, тождественность
Ипотечные расходы – страховка ежегодная (!), платные опции
для снижения ставок, комиссии банков, ежемесячные
платежи
Расходы на оформление – государственные пошлины,
электронная регистрация, нотариус
Прочие расходы – перелет, платная бронь, расходы на ремонт,
расходы на хоумстейджинг, на агента, на рекламу, форсмажорные расходы

16. Стратегия на рост цены

Основная схема работы в этой стратегии – приобретение
объекта по ДДУ на «котловане» и последующая
перепродажа по переуступке на стадии высокой готовности
объекта.
Имеет смысл заходить только в объекты, имеющие
потенциал роста стоимости.
Старт продаж ЖК Тайм Сквер в Приморском районе –
студия 23.6 кв.м. со сроком сдачи 2 кв. 2024 г. на старте
продаж стоит 5 545 996 р.
При этом в соседних ЖК Полис Приморский студия 23.77
кв.м. со сроком сдачи 3 кв. 2023 г. стоит 4 770 000 р., и ЖК
New Time 24.79 кв. м. со сроком сдачи 4 кв. 2022 г. стоит 5
300 000 р.
Есть ли смысл вкладываться в котлован по ЖК Тайм Сквер?

17.

Информацию о цене на старте продаж и об изменении цены с течением
времени можно посмотреть на сайтах-агрегаторах. Например, на Трендагенте.

18. Стратегия на рост цены

После введения эскроу-счетов имеет смысл тщательнее
подходить к выбору объекта для стратегии, так как
доходность стратегии на рост цены при покупке
котлована уже не гарантирована.
Эскроу-счета =>
Нет смысла выводить котлован по дешевой цене =>
Застройщик выводит объект за 1-2 года до ввода в
эксплуатацию =>
Цена на старте близка к цене готового жилья =>
Выгода инвестора ниже =>
ЧТО ДЕЛАТЬ?

19. Стратегия на рост цены

Искать перспективные районы
Искать предложения до старта продаж
Искать недооцененные объекты, ЖК, застройщиков
Инвестировать с использованием рассрочек, ипотек,
субсидированных ипотек
Рассматривать не только студии, но и семейные
квартиры
Инвестировать не только в квартиры (земля? дом? склад?
коммерция?)
Рассматривать другие регионы

20. Ищем перспективы

На что стоит обратить внимание:
Перспективы локации – рядом строится важная развязка,
станция метро, медицинский центр, университет и т.д.
Сделки с землей – кто из застройщиков вложился в
соседние участки, градостроительный план
Застройщик – опыт и репутация, отзывы о построенных
объектах
Целевая аудитория – кто будет приобретать ваш объект
Сравниваем стоимость готового жилья с похожими
характеристиками в нашей локации с тем, что планируем
приобрести

21.

the-realtor.ru

22. переуступка

Переуступка – это передача прав и обязанностей по
договору на квартиру от одного дольщика к другому.
Предыдущий дольщик (цедент) заключил с застройщиком
ДДУ – договор долевого участия, по которому он имеет
право требовать от застройщика передачи ему
определенного объекта недвижимости после окончания
строительства.
До окончания строительства цедент это право может
уступить другому лицу – цессионарию.
Важно! Переуступку можно делать только до момента
подписания дольщиком акта приема-передачи объекта с
застройщиком. После подписания акта дольщик оформляет
собственность на объект и продает его как вторичку.

23. Особенности переуступок

Может быть значительно дешевле цены застройщика.
Следите за домами со скорым вводом в эксплуатацию – многие
инвесторы, вкладывающиеся в котлован, не хотят возиться с
собственностью, поэтому дополнительно снижаются перед
получением ключей.
Следите за занижением.
Переуступку можно купить в ипотеку, можно купить из-под
залога.
Платные переуступки у застройщиков – внимательно читаем
ДДУ.
Материнский капитал, общая совместная собственность
супругов, проверка физика-продавца – как и у вторички.

24. Документы для покупки переуступки

Оригинал ДДУ и оригиналы предыдущих уступок, если они были -
цедент отдает цессионарию после сделки, на регистрацию не
сдаем
Акт сверки взаиморасчетов с застройщиком (можно взять акт от
первого дольщика) – сдаем на регистрацию
Справка от застройщика о том, что акт приема-передачи еще не
подписан – если уступка происходит после ввода в эксплуатацию –
сдаем на регистрацию
Выписка с эскроу-счета (если стройка ведется с использованием
эскроу-счетов и дом еще не введен в эксплуатацию) – сдаем на
регистрацию
Новый договор цессии – минимум 4 экземпляра (для цедента,
цессионария, Росреестра и застройщика) – сдаем на регистрацию
Нотариальное согласие супруга на продажу (при необходимости) –
сдаем на регистрацию
Гос. пошлина – 350 рублей, делится пополам между цедентом и
цессионарием – сдаем на регистрацию

25. Кейс: горелово

Дано: 01 февраля 2022 года покупка 2Е-квартиры в ЖК
«Новое Горелово» (ЛенРусстрой) по переуступке. Стоимость
4 700 000 р. Семейная ипотека, ВТБ банк, ставка 5%, по двум
документам, продажа из-под залога банка ВТБ.
ПВ= 940 000 р., ЕП=21 980 р., страховка = 11 000 р., расходы
на сделке (ячейка, аккредитив, пошлина) = 8 000 р..
Дом сдан в марте 2022 года, ключи получены в конце марта
2022 года.
Стоимость таких же квартир в этом же ЖК на сегодня: 5 650
000 – 6 300 000 рублей.
Давайте посчитаем доходность при условии продажи в июле
2022 года.

26. Кейс: горелово

Считаем доходность:
ВС = ПВ+ЕП*6+страховка+доп расходы = 940 000 + 131880 + 12
000 + 8000 + 8000 = 1 099 880 р.
ЧП = 5 900 000 (цена продажи) – 3 728 000 (остаток по ипотеке)
– 1 099 880 (вложения) = 1 072 120 р.
Доходность: ЧП/ВС*100% = 1 072 120/1 099 880* 100% =
97,5%
За год = 97,5%/6*12=195%
Если бы за наличку:
ВС = 4 700 000+16 000= 4 716 000 р.
ЧП = 5 900 000 – 4 716 000 = 1 184 000 р.
Доходность: ЧП/ВС*100% = 1 184 000/4 716 000*100% =
25%
За год = 25%/5*12=60%

27. Рассрочка от застройщика

Плюсы:
Застройщик не проверяет кредитную историю и кредитную
нагрузку, данные в БКИ не подает;
Много вариантов с разными уровнями ПВ и платежей
(ежемесячные, ежеквартальные, произвольные);
Можно перейти с рассрочки на ипотеку;
Можно продать по переуступке с переводом долга на нового
дольщика.
Минусы:
Удорожание объекта недвижимости;
Штрафные санкции при просрочках платежа, вплоть до
расторжения ДДУ;
Платный перевод долга.

28. Рассрочка от застройщика

ЖК «ЛесART»
ЛенРусСтрой
Застройщик
«КВС»
Застройщик «ЛСР»

29. Кейс: шушары

29 апреля 2021 года заключен ДДУ на квартиру-студию в ЖК
«Алексеевский квартал», стоимость объекта 2 440 000 рублей.
В ДДУ прописано обязательство дольщика пополнить эскроу-
счет на сумму 2 440 000 р. до 31 декабря 2021 года.
22 декабря 2021 года дольщик продает эту студию по
переуступке с переводом долга за 3 000 000 рублей.
Новый дольщик (цессионарий) пополняет эскроу-счет на 2 440
000 рублей, а разницу в 560 000 рублей передает через
сейфовую ячейку.
Вложения первого дольщика – госпошлина 175 р, согласие
мужа 2100 р, регистрация дду через застройщика 10000 р,
справки и новый договор от застройщика 20000 р, расходы на
ячейку 5000 р.
Доходность: 532725/37275*100%=1429%, годовая: 2143%

30. Рассрочка от застройщика

Ищем минимально возможный первый платеж
Минимальное удорожание или без него
Максимально отдаленный второй платеж или схема с
небольшими ежемесячными платежами
Возможность переуступки с переводом долга без
дополнительных оплат
Для расчета пессимистичного варианта – возможность
перейти с рассрочки на ипотеку
Сам объект должен быть ликвидным – смотрим на
перспективы, которые разобрали выше

31. флиппинг

Флиппинг - Flipping (от англ. to flip – переворачивать) – очень
популярная стратегия заработка на недвижимости в США. По
данным аналитиков РБК, миллениалы в США заработали свои
первые значительные капиталы – до 300 тыс. долл. – именно
на флиппинге.
В России флиппингом называют то, что у американцев
считается «to fix and flip» – привести в порядок и продать.
Задача – найти объект ниже рынка в состоянии хуже среднего,
произвести косметический ремонт и максимально быстро
продать по верхней планке рыночной цены.
Вариант работы со стратегией – найти первичку без отделки в
доме со скорым вводом в эксплуатацию, купить, дождаться
ключей, сделать чистовую отделку и продать.

32. Этапы флиппинговой стратегии

1) Поиск подходящего объекта – ищем объект в удачной
локации (развитая инфраструктура, сложившийся район,
близость метро), но при этом недооцененный (в плохом
состоянии, сложная сделка, срочная продажа, продажа из-под
залога).
2) Просчитываем доходность – проводим анализ стоимости
объектов с ремонтом в этой локации, считаем все возможные
расходы, просчитываем на разные сроки реализации.
3) Покупаем квартиру – проверяем документы, одобряем
объект в ипотеку, проводим сделку.
4) Делаем ремонт – продумываем концепцию, используем
нейтральные цветовые решения, продумываем «упаковку»
объекта (объект с мебелью можно продать как готовый
арендный бизнес).
5) Продаем готовый объект – особое внимание на
фотографии и продающее объявление.

33. Кейс: москва

34.

35.

36. Кейс:ленсоветовский 1

Март 2021 года : студия по цене 2 480 000 рублей, переуступка
Расходы на покупку: перелет – 10 000, аккредитив – 9 000,
справка от застройщика – 5 000, услуги агента – 50 000, доп
расходы – 4 000.
Остальные расходы: ремонт - 270 000, коммуналка – 10 000,
пошлина – 2 000, согласие жены – 2 100, ячейка – 4 000, услуги
агента – 150 000.
Август 2021 года: продажа по цене 3 550 000.
ВС: 2480000 + 10000 + 9000 + 5000 + 50000 + 4000 + 270000 +
10000 + 2000 + 2100 + 4000 = 2 846 100
ЧП: 3550000 – 150000 – 2846100 = 553 900
Доходность: 553900/2846100*100% = 19,46%
Годовых = 46,7% (так как стратегия отработала за 5 мес.)

37. Кейс: Ленсоветовский 2

Сентябрь 2021 года: студия по цене 2 870 000, собственность
получена.
Ипотека Сбер, ПВ 10%, ставка 8,9% годовых, завышение до 3
000 000, сумма кредита 2 700 000, фактический ПВ = 170 000
Расходы: ПВ = 170 000; ЕП = 21 531*4 = 86124; Ремонт = 270
000; Коммуналка = 12 000; Страховка = 12 000; Расходы на
покупку и продажу (согласие жены, ячейка, ЭР) = 25 000
Продажа январь 2022 года за 3 650 000; остаток кредита 2 692
000; на руки 958 000.
ВС=170000+86124+270000+12000+12000+25000=575 124
ЧП=(3650000-2692000-575124)= 382 876
Доходность= 382876/575124*100% = 66,5%, фактически
годовых 199,5% (как если бы 575 124 лежали 4 месяца на
вкладе под 199,5% годовых)

38. Ленсоветовский 2 за нал

Сентябрь 2021 года – студия куплена по цене 2 860 000, уступка
Расходы: агент=50 000 рублей, коммуналка=12 000, ремонт 270
000, расходы на покупку и продажу (согласие жены, пошлина,
ячейка) = 10 000
Продажа январь 2022 года – 3 650 000, на руки 3 500 000 (минус
услуги агента)
ВС= 2860000+50000+12000+270000+10000= 3 202 000
ЧП=3500000-3202000=298000
Доходность: 298000/3202000*100%=9,3%, фактически
годовых 27,9%
Доходность без услуг агента:
498000/3152000*100%=15,8%, фактически годовых 47,4%

39. Кейс: тольятти

Стоимость реальная
2 400 000
Сумма продажи
3 300 000
Расходы
ПВ
107 018
Страховка
25 000
ЕП
21 211
Прочие расходы
7 200
Ремонт
242 000
ИТОГО
402 429
Расходы при продаже
Остаток ипотеки
Налог
ИТОГО
2 311 502
96 720
2 408 222
Срок продажи – 2 мес.
Считаем доходность:
ВС = ПВ + страховка+ ЕП*2 + прочие
расходы + ремонт =
107018+25000+42422+7200+242000
= 423 640 р.
ЧП = цена продажи – остаток по
ипотеке – расходы = 3 300 000 –
2 311 502 – 423 640 – 96 720 =
468 138 р.
Доходность: ЧП/ВС*100% =
468 138/423 640*100% = 110%

40.

41. Кейс: суздальский пр.: no fix and flip

02 марта 2022 года куплена 2-комнатная квартира 44,8 кв.м. по
адресу: СПб, Суздальский пр., д. 5, к. 1. в ипотеку Сбербанка.
Стоимость объекта по ДКП составила 6 700 000 рублей.
Настоящая стоимость 6 000 000 рублей, завышение на 700 000
рублей.
Квартира в плохом состоянии, приобреталась под флиппинг-
стратегию, планировался ремонт и перепродажа.
Однако из-за событий в марте 2022 года (повышение ключевой
ставки, ажиотаж на рынке), квартира была выставлена на
продажу «как есть» и 31 марта 2022 года продана за 6 950 000
рублей.
Фактически расходы собственник понес только на оплату
страховки, оценки, 1 ЕП, расходы на расчеты, брачный договор,
половина налога и ЭР при покупке.
Доходность: ЧП/ВС*100% = (950000-18000- 7500-52000-
3400-10900-11000-16250)/119050*100%=697%

42. Важно!

Основная задача инвестирования – при минимальных
вложениях получить максимальную доходность.
При выборе объекта для флиппинга просчитайте, есть ли
необходимость в ремонте вообще (на растущем рынке
стоимость объекта может подняться за 2-3 месяца и без
ремонта, если объект ликвидный).
Дорогой дизайнерский ремонт и отбивается, и продается
сложнее, чем простое «беленько-чистенько», если вы не
продумали концепцию и не попали в целевую аудиторию.
При инвестировании с ипотечным плечом доходность
всегда выше, если стратегия подразумевает перепродажу.

43. Кого почитать

44. Домашнее задание

Найти в своем районе объект, подходящий под стратегию
флиппинг. Посчитать доходность за наличку.
Найти в своем районе объект, подходящий под стратегию
на рост цены. Проверить переуступки от физических лиц
и варианты рассрочек от застройщика. Просчитать
доходность за наличку и в рассрочку.