Бизнес-кейсы

1.

Бизнес-кейсы
Играем?
Киракосян Сусана Арсеновна
Канд. юрид. наук, доцент
Доцент Финуниверситета при Правительстве РФ
Независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА
Медиатор
Член Экспертного совета Комитета ГД РФ по жилищной политике
и ЖКХ (секция «Энергосбережение»)
Член Комитета ТПП РФ по предпринимательству в ЖКХ

2.

Принципы бизнес-симуляции
1. Командная работа и взаимоуважение.
2. Моделирование действий в спорной ситуации по любому
сценарию:
сотрудничество
отступной вариант и признание своей вины
отстаивание своей позиции «любой ценой», в рамках закона
эксклюзивный подход
3. Погружение в образ того, чью позицию представляете.
4. Импровизация и использование собственного опыта
приветствуются, но в рамках правового поля.

3.

Кейс. «Можно ли вину за разбитую машину переложить на ветер?»
В адрес УО заявлена досудебная претензия. Владелец автомобиля
потребовал, чтобы УО возместила стоимость восстановительного ремонта.
Во время ветра на автомобиль упало дерево, а произошло это все во дворе
МКД. Территорию двора обслуживает УО, поэтому автовладелец посчитал,
что компания плохо исполняет свои обязанности по содержанию зеленых
насаждений и должна ответить за нанесенный вред. В обоснование своих
обвинений гражданин представил протокол, который составили сотрудники
МВД, и дефектную ведомость.
Команда № 1 – Собственники
Команда № 2 – Управляющая
организация
1. Опишите пошагово порядок действий
собственника, автомобиль которого
пострадал.
2. На какие обстоятельства может
сослаться пострадавший и какие
доказательства ему необходимы?
1. Опишите пошагово порядок действий УО: ваш
ответ на претензию и иные действия.

4.

Судебная практика
Определение Верховного суда от 21.05.2019 № 5-КГ19-75
Владелец потребовал, чтобы УО возместила стоимость восстановительного ремонта
автомобиля. Авто повредила упавшая лиственница, а произошло это все во дворе
МКД.
Районный суд удовлетворил иск. Апелляция не нашла оснований для обвинения УО в
повреждении автомобиля.
Верховный суд отправил дело на новое апелляционное рассмотрение и указал на две
ошибки:
• апелляция опиралась в своем решении лишь на обстоятельства непреодолимой силы
(неблагоприятные погодные условия), но не привела никаких доказательств, что такая
погода действительно зафиксирована в день происшествия;
• не установила причинно-следственную связь между непогодой и повреждением авто.
Электронное предупреждение МЧС о неблагоприятных погодных явлениях, которое
представила УО, — это лишь прогноз непогоды, он не подтверждает ее наступления.
Такое предупреждение не может быть доказательством в суде. А вопрос о принятии
и исследовании справки метеобюро на спорную дату как нового доказательства
апелляционная инстанция не решала.

5.

Кейс. «Кто ответит за ущерб собственнику нежилого помещения?»
В доме создано ТСН и заключен договор на обслуживание, эксплуатацию и
ремонт общего имущества с УО. Собственник дважды обращался к ТСН, указывая
на нависание снега над магазином, и не принятие мер по уборке снега с крыши.
Требовал произвести очистку крыши дома и крыши магазина от снега и льда, с
целью избежать разрушения крыши магазина. В ответ на обращение ТСН
предложило представить документы, подтверждающие отнесение крыши
магазина к общему имуществу многоквартирного дома.
В результате схода с крыши дома ледяных накоплений произошло разрушение
крыши (козырька) магазина и водостоков. Собственник потребовал срочно
произвести ремонт крыши и водостоков магазина. ТСН сообщило, что вопрос о
ремонте будет решен на ОСС и согласован с УО.
Команда № 1 – Собственник
Команда № 2 – Управляющая организация
1. Опишите пошагово порядок действий
собственника, имущество которого
пострадало и которому возможно
придется обращаться в суд.
1. Опишите пошагово порядок действий УО: ваш
ответ в случае получения претензии от
собственника помещения.

6.

Судебная практика
Определение Верховного Суда РФ от 14.08.2019 № 309-ЭС19-12633
Оформлено решение о том, что ремонт крыши над витражом магазина
собственник должен производить своими силами.
Согласно заключению судебно-строительной экспертизы козырек (крыша)
витрины принадлежащего истцу магазина, расположенного на первом этаже
многоквартирного дома, не является неотъемлемым конструктивным элементом
данного МКД, управление котором осуществляет ТСН; козырек (крыша) как и сама
витрина, по своему функциональному назначению являются ограждающими
конструкциями, эстетичными и декоративными элементами магазина; демонтаж
козырька (крыши) витрины магазина, расположенного на первом этаже МКД,
возможен без ущерба конструкциям МКД.
В основу выводов судов положено заключение судебной экспертизы.
Поскольку спорный козырек не является общим имуществом собственников МКД,
не имеется оснований для обязания ТСЖ отремонтировать козырек как общее
имущество.

7.

Кейс. «Смертельные качели: поиск виновного в причинении ущерба»
Из-за сломанной качели во дворе пострадал ребенок: поломал руку, ушибы
ног. К вам, как к директору управляющей организации, на прием «ворвалась»
мама ребенка, стала кричать и угрожать уголовной ответственностью, не давая
сказать ни слова. Она сотрудник ФССП.
Она сказала, что намерена обратиться с заявлением о возбуждении уголовного
дела, затаскает по судам и «по полной взыщет компенсацию морального
вреда».
Земельный участок, на котором расположена детская площадка не образован.
Команда № 1 – Управляющая организация
1. Опишите пошагово порядок действий УО: ваш ответ на претензию и иные действия.
2. Имеет ли значение тот факт, что земельный участок не образован?

8.

Кейс. «Поиск виновного в причинении вреда имуществу арендатора»
В результате ремонтных работ причинен вред имуществу арендатора нежилого
помещения: на фасаде и козырьке над входом, перилах остались следы краски,
треснуло окно, повреждена вывеска, а перед входом в помещение скоплен
строительный мусор, который арендатор убрал своими силами.
Арендатор направил претензию о возмещении ущерба Регоператору и получил
отказ. Регоператор сообщил, что ответственность перед арендатором
помещения не несет. Не согласился с суммой ущерба, подтвержденной
приложенным к претензии коммерческим предложением. По вопросам
содержания имущества в МКД и качества выполненных ремонтных работ
посоветовал обратиться в УО и к подрядчику. Арендатор написал претензию в
адрес УО и подрядчика.
Команда № 1 – Управляющая организация
1. Опишите пошагово порядок действий УО: ваш ответ на претензию и иные действия.
2. Имеет ли значение тот факт, что вред причинен имуществу арендатора, а не собственника
помещения?

9.

Судебная практика
Определение Верховного Суда РФ от 22.03.2019 № 303-ЭС19-2025
В результате проведенных ремонтных работ причинен ущерб имуществу
субарендатора нежилого помещения. Претензия о возмещении ущерба Региональным
оператором не удовлетворена. Факт повреждения имущества подтвержден
материалами дела. Размер ущерба определен на основании заключения судебной
экспертизы.
Две инстанции признали виновным Регоператора.
Судебная коллегия ВС РФ отменила и признала виновным подрядчика.
В правоотношениях Регоператора с собственниками помещений при формировании
фонда капремонта на счете Регоператора лица, владеющие недвижимым имуществом
на ином праве, отличном от права собственности (арендаторы), участия не принимают.
В спорной ситуации Регоператор, не являясь причинителем вреда имуществу
арендатора, не мог быть признан надлежащим ответчиком. Вред имуществу
юридического лица должен был быть возмещен за счет непосредственного
причинителя вреда - подрядной организации, осуществляющей капремонт фасада.

10.

Кейс. «Поиск виновного в причинении вреда имуществу при
некачественном капремонте и сбор спасительных доказательств»
В МКД произведен капремонт кровли. Заказчик работ – Регоператор. Во время дождевых
осадков произошло затопление нескольких квартир собственников.
Собственники обратились в УО с требованием зафиксировать причиненный ущерб и принять
меры по возмещению. УО адресовала требование о возмещении к Регоператору, а также
потребовала устранить выявленные недостатки. Последний сообщил, что причиной недостатков
могло стать ненадлежащее содержание УО кровли. Поскольку по договору между
Регоператором и техзаказчиком за последствия ненадлежащего капремонта несут
ответственность техзаказчик и (или) подрядчик, им переадресованы претензии. УО предложено
также обратиться с претензией к ним.
Собственники в ожидании ответа подготовили иск к УО и Региональному оператору о
солидарном взыскании суммы ущерба, компенсации морального вреда и других судебных
издержек.
Команда № 1 – Управляющая организация
1. Как следует себя вести УО в данной ситуации? Опишите пошагово порядок действий УО при
получении требования собственников и вышеуказанного ответа от Регоператора.

11.

Судебная практика
Если имуществу собственников в вашем МКД нанесли ущерб из-за проведения
капремонта, посоветуйте им следующий порядок действий.
1. Составление акта осмотра. В осмотре должны участвовать специалисты из
вашей УО, совет МКД. Пригласите представителя органа МСУ.
2. Оценка ущерба. Оценка ущерба платная и делает её специалист. Оценка
проводится за счёт средств собственников.
3. Претензия. Можно попробовать предложить Регоператору добровольно в
досудебном порядке возместить ущерб.
4. Урегулирование спора до суда. Сошлитесь на доказательную базу.
Возможно, это подействует.
5. Суд. Истцы о возмещении ущерба – собственники. Обязательно заявить о
проведении экспертизы.
Когда истец УО – судебная практика чаще отрицательная.