Вебинар «актуальные вопросы заключения и исполнения договора аренды недвижимости»

1.

08 ноября 2021 г.
ВЕБИНАР
«Актуальные вопросы
заключения и исполнения
договора аренды
недвижимости»
Голощапов А. М.
С НАМИ ВСЁ СЛОЖИТСЯ!

2.

Как сформулировать предмет
договора аренды
• С учетом изложенного при согласовании предмета аренды
рекомендуется указать в договоре:
- права и обязанности сторон, предусмотренные в ст. 606 ГК РФ;
- данные, позволяющие определенно установить имущество
(объект аренды), в отношении которого устанавливаются эти
права и обязанности (ст. 607 ГК РФ).
• Следует также иметь в виду, что в соответствии со ст. 608 ГК РФ
правом на передачу имущества в аренду обладает его
собственник или лицо, уполномоченное собственником. Однако
ст. 608 ГК РФ не запрещает заключение договора аренды лицу, у
которого право собственности на передаваемую в аренду вещь
еще не возникло.

3.

Можно сдавать в аренду и будущую
вещь
Договор аренды будущей вещи не является недействительным.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от
16.01.2019 N Ф01-6175/2018 по делу N А82-25328/2017
"...Как усматривается из материалов дела и установили суды,
Компания (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили
краткосрочный договор аренды помещения от 18.09.2014 N 61-01К/14, в
соответствии с пунктом 2.1 которого арендодатель обязался предоставить
арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое
помещение N 52, обозначенное в приложении N 1 к договору, в
соответствии с экспликацией к поэтажному плану, фактической площадью
108,5 квадратного метра, на втором этаже Торгового центра.

4.

Доказывание принадлежности
имущества
В некоторых из приведенных ниже Постановлений содержится
следующее указание судов: лицо считается надлежащим
арендодателем, если не доказана принадлежность переданного в
аренду имущества другому лицу.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от
16.10.2018 N Ф03-4148/2018 по делу N А59-3395/2017

5.

Риск признания договора аренды
незаключенным
• Договор аренды, как и любой договор, может быть
признан незаключенным, если сторонами не
достигнуто соглашение в надлежащей форме по всем
существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
• Для договора аренды - это условия:
- предмете договора;
- размере арендной платы (для договора аренды
здания, сооружения, земельного участка);

6.

Риск признания договора аренды
незаключенным
• Однако, даже если в договоре отсутствуют существенные
условия, добиться признания его незаключенным не так
просто, если вы приняли от другой стороны полное или
частичное исполнение по договору либо иным образом
подтвердили его действие (п. 6 Постановления Пленума
Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, п. 7 Обзора
судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2020)).
• Если договор подлежит госрегистрации, по общему
правилу для третьих лиц он считается заключенным с
момента его регистрации. До этого он не влечет
юридических последствий для третьих лиц, которые не
знали и не должны были знать о его заключении (п. 3 ст.
433 ГК РФ).

7.

Риск признания договора аренды
незаключенным
• Отметим: если вы заключили в установленной форме
подлежащий госрегистрации договор аренды здания или
сооружения, но не зарегистрировали его, вы связали себя
обязательствами из этого договора с момента, указанного
в п. 1 ст. 433 ГК РФ (п. 5 Постановления Пленума
Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).
• Вы не можете ссылаться на его незаключенность на том
основании, что договор не зарегистрирован (п. 3 ст. 433 ГК
РФ, п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от
25.02.2014 N 165).

8.

Уже не действует
Отсрочка оплаты*
До 1 октября 2020 года арендодатель всех видов собственности по
требованию арендатора должен был предоставить «отсрочку оплаты за
2020 год». Воспользоваться этой льготой мог только арендатор из числа
наиболее пострадавших отраслей (независимо от наличия или отсутствия
возможности использовать имущество, вопрос 4 Обзора ВС № 2).
Задолженность арендатор должен будет выплатить поэтапно и равными
платежами не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года.
Никакие штрафные санкции за отсрочку не применяются, дополнительные
платежи не устанавливаются.
* – правила действуют в отношении «старых» договоров, то есть
заключенных до введения повышенной готовности или режима ЧС (в
Москве режим повышенной готовности ввели 5 марта, а в большинстве
регионов – 19 марта).

9.

Новые дела по аренде
• Так, в деле № А40-113543/2020 суд отказался предоставить дисконт
магазину «Республика», который арендовал помещение за 1,1 млн
руб. АСГМ установил, что арендодатель не уклонялся от подписания
допсоглашения о скидке, стороны просто не смогли согласовать ее
размер, поэтому оснований для уменьшения арендной платы по суду
нет, решил суд и взыскал с «Республики» задолженность за три месяца
в полном объеме.
• Впрочем, некоторым арендаторам все же удается добиться скидки по
суду. В одном деле АС Кировской области уменьшил арендную плату
за два «карантинных» месяца в 10 раз (начальная цена – примерно 60
000 руб.). Суд посчитал такую скидку справедливой, поскольку
детскому центру развития, который ИП Ирина Сычева открыла в
арендуемом помещении, пришлось полностью приостановить свою
деятельность (№ А28-4815/2020).

10.

Признание одностороннего отказа
от договора аренды
• В случае же с односторонним отказом от договора суды довольно
последовательно указывают, что такое право у арендатора появляется
только после неудачных переговоров о скидке, говорит Фирсова.
• Подтвердить в суде свой отказ от договора получилось у ИП
Александра Муравьева (дело № А82-7679/2020). Его кафе было
вынуждено приостановить свою работу. Муравьев попросил временно
обнулить арендную плату, а в случае несогласия расценить его письмо
как односторонний отказ от договора. Арендодатели – два ИП –
согласились на скидку в 50% за апрель, но Муравьева это не устроило.
Когда дело дошло до суда, АС Ярославской области признал, что,
согласно переписке, стороны не согласовали скидку, поэтому
Муравьев мог отказаться от аренды. При этом суд в расторжении
договора отказал, посчитав его расторгнутым с момента уведомления
об одностороннем отказе.

11.

Признание одностороннего отказа
от договора аренды
• Иным образом сложилась история в деле № А40-130798/2020. АСГМ
установил, что ООО «Лав Компани» не просило снизить размер
арендной платы, а сразу отказалось от договора. Более того, на
момент уведомления об отказе, 27 марта 2020 года, деятельность
арендатора не относилась к числу наиболее пострадавших. Он
поменял ОКВЭД на «пострадавший» 5 июня. Таким образом, у «Лав
Компани» не было права на одностороннее расторжение договора,
подчеркнула первая инстанция.

12.

Судебная проверка на
справедливость договора
• прогрессивную деталь: Верховный суд обосновал свою
позицию с помощью “связки” норм (ст. 10 , ст. 421, п. 3 ст.
310 ГК, п. 14 и 16 Постановления Пленума ВС 22 ноября
2016 года № 54 «О некоторых вопросах применения общих
положений Гражданского кодекса Российской Федерации
об обязательствах и их исполнении»). Вместе с тем на
судебную практику может непредсказуемо повлиять
возможность определить арендатора как слабую сторону
без учета обстоятельств заключения договора,
предупреждает Голенев. По его мнению, позиция
Верховного суда станет сигналом для арендодателей:

13.

Как снизить плату за аренду после
пандемии
Ассоциация «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный
совет» разработала Методические рекомендации по определению
рыночного размера снижения арендной платы в условиях пандемии
COVID-19 с использованием восьми возможных методов.
Метод корректировки по показателям финансово-хозяйственной
деятельности. Предприятие арендует недвижимость для получения
выручки и, как следствие, прибыли. Справедливый баланс величины
рыночной арендной платы может быть достигнут с учетом корректировки
на снижение выручки.
Метод корректировки по складской функции. Ограничения использования
объекта недвижимости приводят к тому, что он не используется по
прямому назначению (например, торговля или офис), при этом
сохраняется функция склада.
Метод корректировки по численности работающих сотрудников.
Полезность объекта в отдельных случаях коррелирует с количеством
работающих в объекте сотрудников.

14.

Как снизить плату за аренду после
пандемии
• Метод дополнительных (альтернативных) издержек. Арендатор
может нести дополнительные расходы по обеспечению
удаленного (по сути, альтернативного) офиса.
• Затратный метод. Собственник рассматриваемого объекта
недвижимости несет расходы по содержанию объекта,
независимо от сдачи его в аренду.
• Метод сравнительного анализа. Ставка аренды по объекту
должна быть приведена к рыночным значениям.
• Метод исторических экономических аналогий. Аналогичные
падения ставок уже наблюдались в исторической ретроспективе
в прошлые кризисы.
• Метод аналогичных скидок. Рыночная величина скидки
(снижения размера арендной платы) может быть рассчитана на
основе исследования подобных скидок.

15.

Важные разъяснения для договора
аренды дал ВС
• Экономколлегия Верховного суда вынесла определение по
арендному спору, важное для рынка коммерческой
недвижимости. Она подтвердила право арендатора,
подписавшего договор, отказаться от приемки помещений,
если он потерял к ним интерес. Арендодатель не вправе
принудить контрагента принять объект и исполнять
условия соглашения. Собственник может рассчитывать
только на компенсацию понесенных убытков и неустойки,
начисленной до дня расторжения договора, говорится в
определении ВС по делу «Мартекса» против «АС Рус
Медиа».

16.

Важные разъяснения для договора
аренды дал ВС
• ФАБУЛА ДЕЛА
Компания собралась переезжать в офис подешевле,
сотрудники уже упаковали вещи. Но у нее сменился
собственник, а у него на примете было другое помещение.
Поэтому компания отказалась от договора аренды, который
уже успела заключить. Собственник подал в суд и потребовал
обязать несостоявшегося арендатора принять офис. Три суда
удовлетворили это требование. Но Верховный суд объяснил,
что не так. А эксперты прокомментировали это решение.

17.

Судебные споры
• Повлиять на «правила игры» на арендном рынке может дело
№ А40-285997/2018 по иску арендодателя «Мартекс» к АО «АС
Рус Медиа», издателю журналов Forbes и «ОК!». Договор
аренды они заключили в августе 2018 года. Бизнесмен
Александр Федотов, тогдашний владелец «АС Рус Медиа»,
решил перевезти редакцию из центра Москвы (район
Белорусской) в менее дорогой офис на Юго-Западе, сообщали
«Открытые Медиа». Арендная плата на новом месте должна
была составить 1,2 млн руб. без НДС. Сотрудники уже упаковали
вещи. 27 августа должен был случиться переезд. Но 30 августа
было объявлено о смене владельца российского Forbes. Им стал
бизнесмен Магомед Мусаев. Он сразу объявил, что помещение
на Обручева «АС Рус Медиа» не нужно и «Мартекс» может
искать новых арендаторов.

18.

Что сказали суды
• Арбитражный суд города Москвы, 9-й ААС и АС
Московского округа поддержали истца. Они указали, что
договор дает ответчику возможность отказаться от
помещений без указания причин только через год аренды.
Поскольку у «АС Рус Медиа» нет права на односторонний
отказ от договора, суды обязали его исполнить свои
обязательства: принять помещения в аренду по акту,
уплатить гарантийный взнос, неустойку и убытки.

19.

Что сказал ВС
• Ответчик пожаловался в Верховный суд, а тот отменил
акты нижестоящих инстанций. Арендатора нельзя
заставить исполнять договор в натуре, если он потерял к
нему интерес, указала экономколлегия. Согласно ее
разъяснению, арендатор здесь выступает кредитором по
обязательству арендодателя обеспечить владение и
пользование объектом. А в случае просрочки кредитора
должник может рассчитывать на компенсацию убытков, но
не вправе требовать присудить исполнение в натуре (п. 2
ст. 406 ГК).

20.

ВС об аренде и не только
Обзор по отдельным вопросам судебной практики,
связанным с применением законодательства и мер по
противодействию распространению на территории
Российской Федерации новой коронавирусной инфекции
(COVID-19) No 1 от 21 апреля 2020 года

21.

Иные дела по аренде
В договоре не предусмотрено обязанности арендодателя
обеспечить сохранность имущества арендатора.
Здесь всё просто: в ГК не содержится нормы, обязывающей
арендодателя обеспечивать сохранность имущества арендатора, из
чего следует вывод о том, что в этом случае не получится взыскать
сумму ущерба с арендодателя.
Судебная практика:
Апелляционное определение по делу № 33-6510/2018
Ярославского областного суда

22.

Иные дела по аренде
В договоре аренды была предусмотрена обязанность арендодателя
обеспечить сохранность имущества.
Этот случай уже куда интереснее и благоприятнее для арендатора на
первый взгляд. Однако суды по-разному рассматривают данное условие
договора.
Например, Девятый арбитражный апелляционный суд посмотрел на
данное условие договора как на меру гражданско-правовой ответственности:
он отказал истцу по той причине, что тот не доказал вины ответчика,
причинно-следственной связи между действиями ответчика и
неблагоприятными последствиями истца.
Другой пример. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа договор
аренды с таким условием посчитал смешанным договором, а условие об
обязанности арендодателя обеспечить сохранность имущества арендатора –
элементом договора хранения.

23.

Иные дела по аренде
Судебная практика
Постановление от 16 января 2020 г. по делу № А4085732/2019
Девятый арбитражный апелляционный суд (9 ААС)

24.

Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики за первое полугодие
2020 года № 2 (утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел
спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает
пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии
возражений со стороны арендодателя, договор считается
возобновленным на неопределенный срок.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие
договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов –
незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в
праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих
случаях:
при установлении в тексте договора срока его действия;
при установлении в договоре условия об обязательном возврате
имущества по истечении срока действия договора;
при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный
возврат имущества по окончании срока действия договора.

25.

Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики за первое полугодие
2020 года № 2 (утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел
спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений
Теперь же Верховный Суд РФ признал подобные судебные решения
необоснованными и нарушающими права арендаторов (определение ВС РФ №
305-ЭС19-15922).
ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных
отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда
предполагается.
Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает,
арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут
быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение
обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.
От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель
может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе
установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат
имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть
продлен на неопределенный срок.
Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какуюлибо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.
Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться
арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан
уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном
размере.

26.

Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики за первое полугодие
2020 года № 2 (утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел
спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются
«навязать» продление арендных правоотношений при прекращении
использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной
платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи)
арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны
оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей,
взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества
арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то
арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают
пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную
плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения
договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи
не может служить основанием для освобождения от внесения арендной
платы.

27.

Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики за первое полугодие
2020 года № 2 (утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел
спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений
• ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ
(Определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является
безусловным доказательством того, что арендатор продолжает
пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора.
Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров
аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление
прекратившего действие договора аренды исключительно с
продолжением использования арендатором данного имущества, но не с
фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту
вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это
не является основанием для взыскания с арендатора платы за
неиспользуемое имущество.

28.

Арендные споры 2020 года
• Погашение задолженности по аренде в процессе не лишает
собственника права расторгнуть договор
Арендодатель помещения (2 тыс. кв.м) на Новом Арбате в Москве
обратился в суд с иском о прекращении договора аренды из-за
несвоевременного внесения платежей арендатором. Соглашение
предусматривало такие санкции за систематическое нарушение сроков
оплаты нанимателем. Арендатор согласно материалам дела запаздывал с
платежами на срок, не превышающий месяц.
Так, в апреле собственник направил претензию на возврат
задолженности по аренде за апрель (2,4 млн рублей). К моменту
рассмотрения дела судом первой инстанции в июле 2019 года платеж за
апрель был погашен, но образовалась задолженность за июль и
«коммуналку». По причине погашения спорной задолженности
московский арбитраж отказался расторгать договор, и его позиция
устояла в апелляции. Арбитры ссылались на пункт 8 Информационного
письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14, согласно которому
расторгать договор не следует, если нарушения, повлекшие заявление
иска, устранены в разумный срок.

29.

Арендные споры 2020 года
Окружной суд с коллегами не согласился и отправил дело на новое
рассмотрение. Арбитры указали, что согласно п. 23 Постановления
Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 погашение задолженности по
арендной плате в период судебного разбирательства не лишает
арендодателя права требовать расторжения договора при
доказанности факта существенности нарушений.
Суд при новом разбирательстве должен был оценить все
доказательства просрочек со стороны нанимателя. В Арбитражном
суде Москвы 20.07.2020 арендодатель добился вердикта о
расторжении договора аренды.
• Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от
26.11.2020 № 09АП-48230/2020-ГК

30.

Арендные споры 2020 года
Невозможность пользоваться имуществом освобождает от арендной
платы за него даже при наличии акта приема объекта
Предприятию по договору предоставили в аренду на 1,5 года участок, о
чем был подписан договор и акт приема-передачи. Соглашение не прошло
регистрацию, поскольку арендодатель не предоставил регистратору всех
необходимых документов. По истечении срока найма арендодатель
обратился в суд за взысканием арендной платы и неустойки.
Суд первой инстанции арендодателю отказал, поскольку участок был
выделен под определенные цели (строительство), достижение которых по
вине арендодателя оказалось невозможным. Для получения разрешения на
строительство арендатору требовался зарегистрированный договор об
аренде. Поскольку участок не мог использоваться и не использовался по
назначению, истребование арендной платы неправомерно даже при наличии
подписанного акта приема объекта аренды.

31.

Арендные споры 2020 года
• Апелляция и кассация документу о принятии участка арендатором
придали куда более существенное значение. Они сочли, что с даты
подписания акта участок перешел во владение нанимателя и
компания при возникновении претензий могла заявить их партнеру
или суду, но не сделала этого. Поэтому начисления законны.

32.

Арендные споры 2020 года
В спор вмешалась Судебной коллегия по экономическим
спорам ВС РФ и направила дело на новый круг. Судьи напомнили,
что согласно ч. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе уменьшить свои
платежи, если условия найма ухудшились не по его вине.
Имущество должно отвечать условиям соглашения об аренде,
риски обратного возлагаются на арендодателя. Судам при новом
рассмотрении следует учитывать, что если поведение владельца
участка стало препятствием для его целевого использования,
платить за него компания не должна. Наличие же акта приемапередачи не исключает исследования обстоятельств дела на
основании других доказательств в силу ч. 5 ст. 71 АПК РФ.
• Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС
РФ от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588

33.

Арендные споры 2020 года
Штрафы за поздний возврат имущества не применяются, если арендодатель
не просил его вернуть
Медицинская компания получила в пользование по договору ссуды
оборудование на общую сумму 10 млн рублей. Соглашение предусматривало, что
пользователь по истечении срока его действия вернет имущество в течение 5
рабочих дней силами назначенной владельцем транспортной компании. В
противном случае договор предусматривал финансовые санкции. Фирма в
условленную дату имущество не вернула. Спустя полгода собственник напомнил
ей об истекших сроках пользования и предложил либо купить расходные
материалы для продолжения использования оборудования, либо вернуть его.
Компания вернула активы в течение 4 дней.
Собственник через суд потребовал взыскать с фирмы неустойку за нарушение
срока возврата имущества в размере 1,9 млн рублей. Судьи трех инстанций со
штрафными санкциями согласились, поскольку они были установлены договором,
однако ВС РФ отменил их вердикты. Коллегия указала, что согласно статье 689 ГК
РФ к договору безвозмездного пользования применяются правила,
предусмотренные гл. 34 ГК РФ («Аренда»).

34.

Арендные споры 2020 года
Поэтому вопросы возврата спорного имущества должны
регламентироваться нормами ГК РФ о договорах аренды.
Собственник не возражал против того, что оборудование не было
возвращено ему по окончании срока действия договора, потребовав его
более чем 7 месяцев спустя. Это может говорить о том, что договор ссуды
возобновился на тех же условиях на неопределенный срок на основании ст.
610 и 621 ГК РФ. Нормы же договора о санкциях не означают, что названные
положения ГК РФ не подлежат применению.

35.

Арендные споры 2020 года
• Штрафы за поздний возврат имущества не применяются, если
арендодатель не просил его вернуть
При новом рассмотрении судьи согласились с доводами ВС РФ,
припомнили собственнику предложение продолжить использовать
оборудование и его быстрый возврат после направления требования. Во
взыскании неустойки судьи отказали в полном объеме.
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.07.2020 №
А40-236290/18-26-1875

36.

ФОРС-МАЖОР НЕ ОСВОБОЖДАЕТ ОТ
ОТВЕТСТВЕННОСТИ
Если в условиях распространения новой коронавирусной инфекции
будут установлены обстоятельства непреодолимой силы по правилам
пункта 3 статьи 401 ГК РФ, то необходимо учитывать, что наступление
таких обстоятельств само по себе не прекращает обязательство
должника, если исполнение остается возможным после того, как они
отпали В этом случае должник не несет ответственности за просрочку
исполнения обязательства, возникшую вследствие наступления
обстоятельств непреодолимой силы, а кредитор не лишен права
отказаться от договора, если вследствие просрочки, возникшей в связи с
наступлением обстоятельств непреодолимой силы, он утратил интерес в
исполнении. При этом должник не отвечает перед кредитором за убытки,
причиненные просрочкой исполнения обязательств вследствие
наступления обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401,
пункт 2 статьи 405 ГК РФ).

37.

Форс-мажор не для всех
Признание распространения новой коронавирусной инфекции
обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным
для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности,
условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует
организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой
силы должно быть установлено с учётом обстоятельств конкретного дела
(в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного
обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

38.

Форс-мажор
Применительно к нормам статьи 401 ГК РФ обстоятельства, вызванные
угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, а также
принимаемые органами государственной власти и местного
самоуправления меры по ограничению ее распространения, в частности,
установление обязательных правил поведения при введении режима
повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, запрет на
передвижение транспортных средств, ограничение передвижения
физических лиц, приостановление деятельности предприятий и
учреждений, отмена и перенос массовых мероприятий, введение режима
самоизоляции граждан и т.п., могут быть признаны обстоятельствами
непреодолимой силы, если будет установлено их соответствие
названным выше критериям таких обстоятельств и причинная связь
между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства.

39.

Что делать, если денег нет
При этом следует иметь в виду, что отсутствие у должника
необходимых денежных средств по общему правилу не является
основанием для освобождения от ответственности за неисполнение
обязательств. Однако если отсутствие необходимых денежных средств
вызвано установленными ограничительными мерами, в частности
запретом определенной деятельности, установлением режима
самоизоляции и т.п., то оно может быть признано основанием для
освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее
исполнение обязательств на основании статьи 401 ГК РФ. Освобождение
от ответственности допустимо в случае, если разумный и осмотрительный
участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с
должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных
финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами
(например, в случае значительного снижения размера прибыли по
причине принудительного закрытия предприятия общественного питания
для открытого посещения).

40.

ФОРС-МАЖОР и АРЕНДА
• ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ О ФОРС-МАЖОРЕ В АРЕНДЕ??

41.

ЧТО НУЖНО ПОМНИТЬ О ФОРСМАЖОРЕ:
форс-мажор не освобождает от исполнения обязательств.
Он освобождает от
возможности применения санкций (штрафов и пени)
признание государством какого-то обстоятельства форсмажором само по себе
не означает, что для вас наступил форс-мажор. В каждом
конкретном случае
необходимо доказать, что вы по не зависящим от вас
причинам не смогли
исполнить обязательство, так как во время заключения
договора не могли этого
предвидеть обязательно нужно письменно уведомить
контрагента о наступлении форс-мажора:

42.

Статья 401. Основания ответственности
за нарушение обязательства
3. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не
исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство
при осуществлении предпринимательской деятельности, несет
ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось
невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и
непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

43.

Постановление Пленума Верховного
Суда РФ от 24.03.2016 N 7
8. В силу пункта 3 статьи 401 ГК РФ для признания
обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы
оно носило чрезвычайный и непредотвратимый при данных
условиях характер.
Требование чрезвычайности подразумевает
исключительность рассматриваемого обстоятельства,
наступление которого не является обычным в конкретных
условиях.
Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство
признается непредотвратимым, если любой участник
гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с
должником деятельность, не мог бы избежать наступления
этого обстоятельства или его последствий.

44.

Постановление Пленума Верховного
Суда РФ от 24.03.2016 N 7
9. Наступление обстоятельств непреодолимой силы само по
себе не прекращает обязательство должника, если исполнение
остается возможным после того, как они отпали.
Кредитор не лишен права отказаться от договора, если
вследствие просрочки, возникшей в связи с наступлением
обстоятельств непреодолимой силы, он утратил интерес в
исполнении. При этом должник не отвечает перед кредитором за
убытки, причиненные просрочкой исполнения обязательств
вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы (пункт
3 статьи 401, пункт 2 статьи 405 ГК РФ).
10. Должник обязан принять все разумные меры для
уменьшения ущерба, причиненного кредитору обстоятельством
непреодолимой силы, в том числе уведомить кредитора о
возникновении такого обстоятельства, а в случае неисполнения
этой обязанности - возместить кредитору причиненные этим
убытки (пункт 3 статьи 307, пункт 1 статьи 393 ГК РФ).

45.

Что делать с форс-мажором
Кафе закрыто распоряжением мэра, есть ли форс-мажор по неуплате
аренды?
Вопрос: Не можем платить лизинговые платежи, налоги?
Вопрос: Предприятие сферы услуг. В связи с угрозой коронавируса поток
посетителей в последнее время рухнул, выручка тоже. Является ли это
основанием форс-мажора для отсрочки или снижением платежей по аренде
помещений, а также для приостановки платежей по ранее полученному
кредиту?
Вопрос: Организация-арендатор оказывает образовательные услуги. Было
рекомендовано перейти на удаленный режим работы. Можно ли не платить
аренду за все время удаленной работы?
Вопрос: Взяли кредит в иностранной валюте. Ее курс в последнее время сильно
вырос. Является ли это форс-мажором для приостановки платежей?
Ответ: Нет, все эти обстоятельства форс-мажором не являются. В соответствии с
законом и со сложившейся судебной практикой к обстоятельствам
непреодолимой силы не могут быть отнесены предпринимательские риски, в
частности, ухудшение экономического состояния предприятия, финансовоэкономический кризис, изменение валютного курса, девальвация национальной
валюты, ОТСУТСТВИЕ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ у кредитора (арендатора,
лизингополучателя и др.).

46.

Статья 416. Прекращение обязательства
невозможностью исполнения
1. Обязательство прекращается невозможностью
исполнения, если она вызвана наступившим после
возникновения обязательства обстоятельством, за
которое ни одна из сторон не отвечает.
2. В случае невозможности исполнения должником
обязательства, вызванной виновными действиями
кредитора, последний не вправе требовать возвращения
исполненного им по обязательству.

47.

ЧТО НЕ ПРИЗНАЕТСЯ ОБСТОЯТЕЛЬСТВОМ
НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ
Главный критерий: обстоятельства, наступление
которых зависело от воли, действий или бездействий
стороны.
Нарушение обязательств контрагентами должника,
Отсутствие на рынке нужных товаров,
Отсутствие у должника необходимых денежных
средств
Неправомерные действия представителя должника

48.

• РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В СВЯЗИ С
СУЩЕСТВЕННЫМ ИЗМЕНЕНИЕМ ОБСТОЯТЕЛЬСТВ (СТ. 451
ГК)

49.

Статья 451. Изменение и расторжение
договора в связи с существенным
изменением обстоятельств
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны
исходили при заключении договора, является основанием для его
изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или
не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они
изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно
предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы
заключен на значительно отличающихся условиях.

50.

Статья 451. Изменение и расторжение договора в
связи с существенным изменением обстоятельств
Договор может быть расторгнут или изменен судом при наличии
следующих обстоятельств:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что
такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые
заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения
при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее
требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько
нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных
интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой
ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была
вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения
обстоятельств несет заинтересованная сторона.

51.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА В СВЯЗИ С
СУЩЕСТВЕННЫМ ИЗМЕНЕНИЕМ
ОБСТОЯТЕЛЬСТВ
Что нужно доказывать для признания изменения
обстоятельств существенными:
С учетом содержания примененных судом апелляционной
инстанции положений статьи 451 Гражданского кодекса
Российской Федерации суду апелляционной инстанции в
качестве юридически значимых обстоятельств следовало
определить факт наличия существенного изменения
обстоятельств, время его наступления, могли ли стороны
разумно это предвидеть при заключении соглашения. Только
при установлении этих обстоятельств судом мог быть
правильно разрешен вопрос о применении положений статьи
451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
• Определение Верховного Суда РФ от
30.07.2013 N 18-КГ13-70

52.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА В СВЯЗИ С
СУЩЕСТВЕННЫМ ИЗМЕНЕНИЕМ
ОБСТОЯТЕЛЬСТВ
• Статья 453. Последствия изменения и
расторжения договора
ч. 3 В случае изменения или расторжения договора
обязательства считаются измененными или прекращенными
с момента заключения соглашения сторон об изменении или
о расторжении договора, если иное не вытекает из
соглашения или характера изменения договора, а при
изменении или расторжении договора в судебном порядке с момента вступления в законную силу решения суда об
изменении или о расторжении договора.
Последствия расторжения договора – это прекращение его
действия на будущее время

53.

НОВЫЕ ДЕЛА ОБ АРЕНДЕ

54.

Договор аренды является консенсуальным, права и
обязанности по нему возникают с момента его заключения.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 05.03.2018
N Ф10-93/2018 по делу N А35-9562/2016
"...Договор аренды, будучи консенсуальным, считается исполненным с
момента реальной передачи арендатору помещения во временное
пользование (статьи 606, 611 и 614 ГК РФ). До фактической передачи
недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор
аренды не может считаться исполненным. Момент передачи имущества
не может определять момент заключения договора аренды.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их
совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, с учетом
положений статей 9, 65 АПК РФ, суды пришли к правильному выводу о
том, что доказательств, подтверждающих право истца на возмещение
понесенных им затрат на ремонтно-восстановительные работы в
помещении, не подтверждено.
При таких обстоятельствах судебные инстанции пришли к
правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых
требований..."

55.

Договор аренды, как и любой договор, может быть признан
незаключенным, если сторонами не достигнуто соглашение в
надлежащей форме по всем существенным условиям договора (п. 1 ст.
432 ГК РФ).
Для договора аренды - это условия:
• о предмете договора;
• размере арендной платы (для договора аренды здания,
сооружения, земельного участка);
• выкупной цене (для договора аренды недвижимости - с правом
выкупа).
Однако, даже если в договоре отсутствуют существенные условия,
добиться признания его незаключенным не так просто, если вы приняли
от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо
иным образом подтвердили его действие (п. 6 Постановления Пленума
Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).
Если договор подлежит госрегистрации, по общему правилу для
третьих лиц он считается заключенным с момента его регистрации. До
этого он не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не
знали и не должны были знать о его заключении (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

56.

Например, при изменении собственника по ст. 617 ГК РФ арендатор
здания не может ссылаться на сохранение подлежащего регистрации, но
незарегистрированного договора аренды, если новый собственник в
момент заключения договора о приобретении этого здания (в частности,
договора продажи) не знал и не должен был знать о существовании
незарегистрированного договора аренды.
Отметим: если вы заключили в установленной форме подлежащий
госрегистрации договор аренды здания или сооружения, но не
зарегистрировали его, вы связали себя обязательствами из этого договора
с момента, указанного в п. 1 ст. 433 ГК РФ (п. 5 Постановления Пленума
Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).
Вы не можете ссылаться на его незаключенность на том основании,
что договор не зарегистрирован (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 Информационного
письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

57.

• Не согласован предмет договора
• При отсутствии в договоре данных, позволяющих точно
определить имущество, подлежащее передаче, условие об
объекте аренды считается несогласованным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
• Однако после передачи объекта аренды признать договор
незаключенным по этому основанию вряд ли получится (п. 3 ст.
432 ГК РФ, п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N
73). С одной стороны, арендодатель знал, какое имущество
передавал, следовательно, для него неопределенности в
объекте не было. С другой стороны, заявление арендатора о
незаключенности договора может быть признано
недобросовестным, если он принял имущество без замечаний и
пользовался им.

58.

В каком порядке договор аренды может быть признан
незаключенным
• Вы можете подать встречный или отдельный иск. При этом вам нужно
будет доказать исходя из п. 3 ст. 432 ГК РФ, что:
• 1) вы не приняли от другой стороны ни полностью, ни частично
исполнение по договору либо иным образом не подтвердили его
действие, например, не приняли объект аренды. Если суд установит,
что договор стороной исполнялся, в иске, скорее всего, будет
отказано;
• 2) договор исполнялся, но ваше требование о его незаключенности
не противоречит принципу добросовестности (например, вы частично
внесли арендную плату, но объект аренды не приняли). Действия
стороны могут быть признаны недобросовестными, если она
пользовалась арендованным имуществом, но не вносила арендную
плату, а затем, чтобы избежать неустойки, заявила о незаключенности
договора. Вероятнее всего, в подобной ситуации суд откажет в
признании договора незаключенным и обяжет арендатора заплатить
неустойку.
• Кроме того, доводы о незаключенности договора могут быть заявлены
в письменных возражениях. Более того, суд, рассматривающий дело о
взыскании по договору, должен рассмотреть вопрос о заключенности
договора независимо от возражений ответчика (п. п. 1, 2
Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57).

59.

Последствия признания договора незаключенным во многом
зависят от того, исполнялся ли он сторонами.
• Если договор признан незаключенным, большинство его
условий не подлежат применению. В частности, стороны не
вправе требовать уплаты договорной неустойки.
• Некоторые условия незаключенного договора все же можно
применить. Так, по общему правилу сохраняет силу условие о
подсудности (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС
РФ от 25.02.2014 N 165).
• Если арендатор пользовался объектом аренды, то суд может
взыскать с него плату за фактическое пользование в качестве
неосновательного обогащения в силу ст. 1102 ГК РФ.

60.

Сложнее индивидуализировать помещение, которое не является
самостоятельным объектом недвижимости, поскольку не поставлено на
кадастровый учет. Выписки из ЕГРН на него не будет.
Для индивидуализации такого помещения укажите в договоре:
индивидуальные характеристики здания, в котором находится
помещение;
индивидуальные характеристики помещения. Опишите его
местоположение и укажите площадь. Вы можете составить описание
границ помещения в текстовом виде либо подготовить графическое
изображение (схему, план). Главное, чтобы было понятно, какую часть
здания арендодатель передал в пользование арендатору. И даже если в
государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о части
передаваемого в аренду объекта недвижимости, наличие такого
описания, подписанного сторонами, позволит зарегистрировать договор
аренды (п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской
Федерации N 2 (2018)).
Отобразить границы помещения (его местоположение) удобно на
копии технического плана здания.

61.

В каких случаях цена договора может измениться
автоматически
Цена может измениться автоматически, если это предусмотрено договором
(п. 2 ст. 424 ГК РФ). Основанием изменения цены могут быть изменение
уровня инфляции, курса валют, рыночных индексов цен, коэффициентов и т.д.
Например, в договоре аренды может быть согласовано ежеквартальное
повышение размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции.
Такое изменение цены не является изменением договора и не нарушает
запрета изменять арендную плату чаще одного раза в год (см. Позицию КС РФ,
ВАС РФ).
На возможность автоматического изменения цены могут указывать такие
формулировки, как: "в указанных случаях заказчик оплачивает услуги по новой
цене без подписания каких-либо дополнительных соглашений".
С момента возникновения основания для автоматического изменения можно
требовать оплаты по новой цене. В отличие от одностороннего изменения
цены в данном случае не нужно инициировать изменение, цена меняется
автоматически. Однако не забудьте предупредить контрагента о том, что
возникли соответствующие основания и теперь цена другая.
Цена также может измениться автоматически в случае изменения правовых
актов, которые применяются к вашим отношениям. К примеру, если к
договору аренды применяется регулируемая арендная плата, то арендодатель
вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий
период регулирующим органом. При этом дополнительное изменение
договора аренды не требуется (п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от
17.11.2011 N 73).

62.

Должен ли арендатор платить, если не пользовался
имуществом после того, как получил его
• Если арендатор не начнет использовать имущество
после передачи, это по общему правилу не освободит
его от внесения арендной платы. При этом взыскать
так называемую переменную часть арендной платы за
недвижимость - возместить расходы арендодателя по
коммунальным и иным платежам - будет сложнее.
Арендодатель должен будет доказать величину
фактического потребления коммунальных и прочих
услуг.
• Если же арендатор не мог использовать имущество по
вине арендодателя, арендную плату за этот период
взыскать нельзя (п. 5 Обзора судебной практики
Верховного Суда РФ N 3 (2017)).

63.

Изменение размера арендной платы
• Энергетическая компания арендовала землю у муниципальных
чиновников под опоры ЛЭП, но те спустя несколько лет повысили
стоимость аренды. Арендатор не согласился и в попытках оспорить это
дошёл до Верховного суда.
• Комитет по управлению имуществом администрации Лотошинского
муниципального района МО и АО «ФСК ЕЭС» в октябре и ноябре 2012
года заключили два договора аренды земли. В 2018 году у сторон
случились разногласия по поводу размера арендных платежей:
чиновники выставили обществу счёт за несколько месяцев с начала
года. Те на претензию не ответили, но комитет смог добиться своего в
суде в рамках дела № А40-272646/2018.
• Истец сослался на пункт договора и доказал, что соглашение
предусматривает расчёт арендной платы на основании положений
закона МО «Об установлении базового размера арендной платы за
земельные участки, находящиеся в собственности Московской области
или государственная собственность на которые не разграничена на
территории Московской области, на 2018 год», закона «О
регулировании земельных отношений в Московской области», а также
решения совета депутатов Лотошинского района Московской области.

64.

Изменение размера арендной платы
ФСК ЕЭС обратилась в Верховный суд. В компании продолжают настаивать, что
не должны ничего своему арендодателю, потому что регулирование арендной
платы за участки публичной собственности в спорном случае происходит в
нормативном порядке и арендодатель не может изменить цену договора в
одностороннем порядке.

65.

Кто будет получать аренду
Здание находилось в аренде, а у него сменился собственник. Но между
передачей помещения и регистрацией права прошел почти год. Верховному
суду пришлось разрешать спор о том, кому положены арендные платежи за
этот срок.
«Рент-Ресурс» владела недвижимостью в Москве, которую сдавала в аренду
компании «Копейка-Москва». Потом собственник продал помещение Наталье
Тимошенко со всеми обременениями, в том числе и с арендой.
ПРАКТИКА
ВС решал, что считать «злоупотреблением правом» в аренде
Имущество перешло к покупателю 18 января 2017 года по акту приемапередачи. Но зарегистрировали его только 29 декабря того же года. И между
сторонами возник спор, кто должен получить арендную плату от компании
«Копейка-Москва» за этот промежуток времени. Первая инстанция
удовлетворила иск Тимошенко и взыскала в ее пользу арендные платежи.
Апелляция и кассация, напротив, указали: до момента регистрации перехода
права собственности на имущество арендодателем является именно продавец. А
значит, что он ничего не должен покупателю имущества
(дело № А40-21568/2018).

66.

Кто будет получать аренду
После передачи помещения по акту предпринимательница была вправе
получать выгоду в виде арендных платежей, указала Тимошенко в своей
жалобе в Верховный суд. Там обратили внимание: спустя пять дней после
перехода имущества к покупателю (23 января 2017 года) бывший собственник
отправил новому гарантийное письмо, в котором принял на себя
обязательство перечислять поступающую арендную плату.
«Продавец, письменно подтвердивший существование лежащей на нем
обязанности, не вправе в отсутствие заслуживающих уважения правовых
оснований недобросовестно ссылаться на ее отсутствие и должен исполнить
предусмотренное гарантийным письмом обязательство по перечислению
предпринимателю денежных средств», – разъяснила экономколлегия и
признала правильным решение суда первой инстанции. ВС признал за
покупателем право на получение аренды до госрегистрации договора куплипродажи.

67.

Наиболее распространенные злоупотребления правом в
арендных отношениях.
– Помещение сдали в аренду, а потом потребовали платить за право
прохода к зданию либо заезда автомобилей на территорию (если с
финансовыми претензиями можно успешно бороться, то борьба за
фактический доступ всегда создает проблему).
– Увеличение арендной платы в одностороннем порядке на нерыночную.
– Завышение тарифов на обслуживание и навязывание своих
провайдеров услуг.
– Невозвращение арендного депозита.
– Создание препятствий в пользовании помещением.
– Уклонение от приемки объектов от арендатора с начислением платы за
весь период такого уклонения.
– Отказ арендодателя принимать свое имущество, если арендатор решил
досрочно прекратить аренду.
– Неосвобождение арендатором помещения по истечении срока
договора аренды

68.

Эконом коллегия рассудила спор о коэффициенте при аренде
Завод брал в аренду землю у региональной администрации, и у сторон возник
спор, кто должен заплатить по договору. В деле разобралась экономколлегия
ВС.
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации
Одинцовского муниципального района Московской области обратился в
Арбитражный суд Московской области с иском к ЗАО «Одинцовский завод
лёгких конструкций» о взыскании долга по договору аренды земельного
участка. Завод подал встречный иск о взыскании неосновательного
обогащения. Первая инстанция удовлетворила именно его, при этом
требования комитета остались без удовлетворения (дело № А41-72171/2018).
Суд решил, что с даты изменения вида разрешённого использования – 24
февраля 2014 года – с «для строительства общественных зданий
административного назначения и помещений для пребывания работающих по
вахтовому методу» на «для размещения склада готовой продукции» арендная
плата по договору аренды должна была уплачиваться с учётом изменённого
вида разрешённого использования земельного участка. Суд решил, что
коэффициент, учитывающий вид разрешённого использования земельного
участка, по этому земельному участку составлял Кд=1,1, и на основании этого
пришёл к выводу о долге на стороне комитета.

69.

Эконом коллегия рассудила спор о коэффициенте при аренде
Апелляция приняла во внимание вид разрешённого использования «для
размещения склада готовой продукции» и установила коэффициент Кд=4,2.
При таком расчёте долг возник уже у завода. Кассация поддержала этот
довод.
Завод обратился в Верховный суд и обратил внимание: в спорном случае
склад предназначен именно для размещения готовой продукции завода, что
определено при указании вида разрешённого использования участка «для
размещения склада готовой продукции. Склад является неотъемлемой частью
производственного комплекса, на котором был создан груз, а в этом случае
земельные участки, на которых размещаются указанные склады, не могут
иметь вид разрешённого использования, предусмотренный кодом 6.9
Классификатора «Склады». И Кд в таком случае должен составлять 1,1, как
«для размещения объектов строительной, научно-производственной и
производственной деятельности, в том числе по добыче полезных ископаемых
и природных ресурсов».
Экономколлегия по итогам рассмотрения жалобы отменила судебные акты
апелляции и кассации и признала правильность решения АС Московской
области.

70.

ВС разъяснил, как сдать муниципальную землю в аренду
Нижестоящие инстанции обязали собственника помещения заключить с
муниципалитетом договор аренды земли. Первая кассация определила, что
арендная плата должна исчисляться по льготной ставке. Администрация
города с этим не согласилась.
ООО «Спецэнергостроя-М» принадлежит помещение в доме, который
находится на муниципальной земле. Другой частью здании владеет детская
спортивная школа на праве оперативного управления.
Администрация Екатеринбурга заключила с этим учреждением договор
аренды земли под недвижимостью на 49 лет. Другие собственники
помещений могли присоединиться к договору с помощью дополнительного
соглашения.
Спустя почти год муниципалитет направил такой документ «СпецэнергостроюМ». Компания не согласилась подписать соглашение на условиях
администрации и ответила протоколами разногласий.
Власти города посчитали, что организация таким образом уклоняется от
заключения договора, и решили через суд заставить ее арендовать землю.
Первая инстанция иск чиновников удовлетворила, обязав ответчика подписать
дополнительное соглашение на условиях, которые предложит администрация
(дело № А60-66858/2017)

71.

ВС разъяснил, как сдать муниципальную землю в аренду
17-й ААС изменил решение АС Свердловской области, принял новый акт, в
котором конкретизировал некоторые условия соглашения. В частности, суд
предписал определить арендную плату в приложении к документу.
Первая кассация изменила часть решения апелляции, приняв новое
постановление. АС Уральского округа определил, что согласно действующему
законодательству «Спецэнергострой-М» не может получить право
собственности на землю, поскольку разные организации владеют частями
здания на разных основаниях, в том числе, и на праве оперативного
управления. В таком случае, участок можно только арендовать. По этой
причине итоговую стоимость вынужденной аренды нужно определять по
льготной ставке: она не должна превышать размер земельного налога, подчеркнула кассация.

72.

ВС разъяснил, как сдать муниципальную землю в аренду
Муниципалитет с таким решением окружного суда не согласился и обратился с
жалобой в Верховный суд. По мнению истца, основания применения льготного
режима в настоящем случае отсутствуют.
Администрация указала, что размер арендной платы приравнивается к величине
налога, если приобрести землю в собственность нельзя из-за ее ограниченности в
обороте. Спорный участок таковым не является, его можно использовать под
здание спортивной школы, говорится в жалобе.
Также заявитель сослался на определение ВС от 13 декабря 2018 года (№ АПЛ18523). Тогда суд объяснил, что льготный режим аренды автоматически не
распространяется на все случаи, когда невозможно оформить собственность на
землю. В частности, если, как в спорной ситуации, некоторые помещения в здании
закреплены за организациями на праве оперативного управления.
Более того, администрация напомнила, что, согласно Земельному кодексу,
стоимость аренды публичной земли не может превышать размер налога только
для организаций, которые владеют помещениями на праве хозяйственного
ведения или оперативного управления, но не на праве собственности, как
«Спецэнергострой-М».
С доводами истца ВС согласился и отменил решение Окружного суда в спорной
части. Судьи ВС постановили по этому вопросу оставить в силе выводы апелляции.
В остальном решение АС Уральского округа осталось без изменений.

73.

ВС разбирался, что получила компания за аренду
Суды сделали вывод о том, что компания ничего не получила за отданные
права и обязанности по договору аренды земли. ВС согласился с жалобой и
решил, что нужно было исследовать всю совокупность сложившихся
отношений.
Компания «Алмикс» арендовала у администрации Артемовского городского
округа землю для жилищного строительства. Компания заплатила за это 8,355
млн руб. После этого три компании – «Владстройзаказчик», «Партнеры» и сам
«Алмикс» – заключили договор об инвестиционной деятельности по
строительству пяти многоквартирных домов. Вкладом «Алмикса» в этот
договор стало именно право аренды земельного участка.
В день подписания договора об инвестиционной деятельности «Алмикс»
передал «Владстройзаказчику» соглашение о передаче последнему прав и
обязанностей по договору аренды участка. Суды уже в рамках банкротного
дела «Алмикса» решили, что спорное соглашение заключено менее чем за год
до возбуждения дела о банкротстве, и квалифицировали его как перенаем.
Суды указали на то, что при наличии спроса на аренду земельного участка
перенаем не мог быть осуществлен без взимания с нового арендатора платы
за вступление в арендные отношения. И хотя рыночная стоимость прав
аренды, согласно заключению эксперта, на тот момент превышала 29 млн
руб., «Алмикс» не получил ничего (дело № А51-7622/2016).

74.

ВС разбирался, что получила компания за аренду
Решение по делу обжаловали в Верховном суде. «Владстройзаказчик»,
который выполнял по договору об инвестиционной деятельности функции
застройщика, в соответствии с трехсторонним договором обязался передать
двум другим товарищам – обществам «Партнеры» и «Алмикс» – часть
возведенных объектов пропорционально размерам вкладов товарищей,
которые определены в инвестиционном договоре. А это значит, что суды не
могли решить вопрос о равноценности встречного представления по договору
без исследования всей совокупности сложившихся отношений. А раз так, то
дело нужно пересмотреть.

75.

Как указать сроки в долгосрочных
договорах
Основной принцип состоит в том, что регистрировать нужно долгосрочные договоры
аренды недвижимости со сроком не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ,
п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
Разберем подробнее варианты, которые часто используют на практике:
• одиннадцать месяцев или менее. В этом случае договор регистрировать не нужно, так
как его срок менее года. Не рекомендуем указывать срок по формуле "один год минус одиндва дня". На практике сроки могут считать по-разному. Лучше указать одиннадцать месяцев,
чтобы точно не ошибиться в расчетах;
Примеры формулировки условия
"Договор аренды нежилого помещения действует 11 месяцев со дня его
заключения".
"Срок аренды нежилого помещения - 11 месяцев со дня передачи помещения по
акту приема-передачи".
• один год или более (не менее года). Такой договор надо регистрировать. Обратите
внимание, что срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа
предыдущего месяца следующего года считают равным году (п. 3 Информационного письма
Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Равным году могут посчитать и срок, начало
которого приходится на определенную дату, например, 27 марта 2019 г., а окончание - на
предшествующую дату следующего года - 26 марта 2020 г.

76.

Кто может обратиться за регистрацией договора аренды
недвижимости
Это может сделать одна из сторон договора. Если же договор аренды
заключен с органом госвласти или местного самоуправления, то заявление
должен подать указанный орган (ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации
недвижимости).
Заявление могут подать и обе стороны договора аренды (пп. 5 ч. 1, пп. 2 ч. 3 ст.
15 названного Закона). При представлении этого заявления присутствие лица,
права которого возникают на основании сделки с органом госвласти или
местного самоуправления, не требуется (Письмо Росреестра от 24.04.2018 N
18-04296-ВА/18).
Если договор аренды удостоверен нотариально, то за его регистрацией может
обратиться и нотариус (п. 5 ч. 3 ст. 15 указанного Закона).
Обратите внимание, что возможна ситуация, когда по заявлению
собственника в ЕГРН ранее была внесена отметка о невозможности
регистрации без его личного участия. В таком случае при обращении за
госрегистрацией, например, арендатора или представителя арендодателя по
доверенности документы вернут без рассмотрения (п. 4 ст. 25 названного
Закона). Поэтому в данной ситуации рекомендуем обратиться за регистрацией
договора арендодателю (например, руководителю организации) лично. Он
также может отозвать ранее поданное заявление о невозможности
регистрации (п. 2 ч. 2 ст. 36 названного Закона).

77.

Продление не зарегистрированного
договора аренды
Незарегистрированный договор в любом случае будет обязательным для его
сторон. Государственная регистрация нужна для того, чтобы заинтересованные третьи
лица могли узнать о долгосрочной аренде (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 Информационного
письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).
Это означает, что, если договор не зарегистрирован:
• при продаже арендодателем имущества новый собственник может вас выселить.
При этом не поможет предусмотренная п. 1 ст. 617 ГК РФ гарантия, согласно которой
переход права собственности на арендованное имущество не является основанием
для изменения или расторжения договора аренды (п. 5 Постановления Пленума
Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, п. 4 Информационного письма Президиума
ВАС РФ от 25.02.2014 N 165);
• вы потеряете преимущественное право на заключение договора на новый срок,
предусмотренное п. 1 ст. 621 ГК РФ (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от
17.11.2011 N 73);
• вы не сможете использовать ст. 305 ГК РФ для защиты владения объектом
аренды от посягательств третьих лиц. Например, у вас не будет права на негаторный
иск. По общему правилу такое право есть у арендатора по договору (п. 3
Информационного письма ВАС РФ от 15.01.2013 N 153).

78.

Статья 381.1. Обеспечительный платеж
1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или
уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по
основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по
соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу
другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж).
Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое
возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма
обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего
обязательства.
2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств,
указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения
обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если
иное не предусмотрено соглашением сторон.
3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей
стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж
при наступлении определенных обстоятельств.
4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей
317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено
договором.

79.

Обеспечительный платеж
Обеспечительный платеж нужен для защиты финансовых интересов арендодателя.
Он обеспечивает исполнение арендатором его денежных обязательств, в том числе по
оплате аренды, возмещению убытков при нарушении договора (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).
Чтобы согласовать условие об обеспечительном платеже, укажите:
какое обязательство обеспечивается этим платежом;
размер и срок внесения обеспечительного платежа арендатором;
обстоятельства, при наступлении которых обеспечительный платеж
засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства. Например, если
арендатор просрочил внесение арендной платы, обеспечительный платеж
засчитывается в погашение этой задолженности;
срок возврата обеспечительного платежа, если он не будет зачтен во время
аренды;
судьбу обеспечительного платежа в случае заключения договора на новый
срок. Вы можете договориться, что по окончании договора платеж не возвращается, а
остается у арендодателя в счет обеспечения обязательств арендатора по новому
договору.

80.

При каких обстоятельствах можно зачесть обеспечительный
платеж
Обстоятельства, при которых кредитор вправе засчитать платеж или его часть
в счет исполнения обязательства, фиксируются в договоре (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). К
ним можно отнести, в частности:
• просрочку внесения арендной платы;
• причинение ущерба арендованному имуществу;
• просрочку уплаты неустойки и (или) возмещения убытков, возникших,
например, в результате поставки некачественного товара.
Платеж можно зачесть не только при наступлении обстоятельств, связанных с
нарушениями договора. Например, в договоре аренды можно предусмотреть, что
обеспечительный платеж погашает обязательство арендатора по внесению
арендной платы за последние периоды аренды. Но такое условие является
рискованным для арендодателя, поскольку арендатор может нарушить
обязательство в течение последнего периода. В этом случае арендодатель может
быть лишен возможности компенсировать свои убытки из суммы платежа.
Учтите, что кредитор вправе присвоить себе путем зачета только ту сумму,
которая соответствует реальному размеру задолженности его контрагента. В
частности, размер зачтенных денежных средств должен соответствовать размеру
начисленной неустойки (см. п. 29 Обзора судебной практики, утвержденного
Президиумом Верховного Суда РФ 28.06.2017, - вывод, касающийся обеспечения
исполнения госконтракта, полагаем, носит общий характер).

81.

Обеспечительный платеж
• Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного
Суда РФ от 18.12.2018 N 305-ЭС18-12143 по делу N А40-113011/2017
• Требование: О расторжении предварительных договоров куплипродажи недвижимости, возврате обеспечительного платежа,
взыскании штрафа, процентов, возмещении убытков.
• Обстоятельства: Истец ссылается на неисполнение ответчиками условий
предварительных договоров о заключении договора купли-продажи.
• Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку судами
не исследовались и не оценивались обстоятельства наличия у истца
убытков, вызванных самим фактом уклонения продавцов от заключения
основного договора, а также возможность взыскания убытков по
предварительным договорам сверх штрафа, предусмотренного
сторонами за такое нарушение, то есть суды не выявили совокупности
всех необходимых условий для взыскания убытков.

82.

Обеспечительный платеж
Определение Верховного Суда РФ от 16.01.2020 N 307-ЭС19-26370 по делу N
А56-115412/2018
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу
по иску о взыскании обеспечительного платежа.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС
РФ отказано, поскольку суды исходили из того, что обязательства сторон
контракта прекращены его надлежащим исполнением; пени, начисленные
заказчиком за просрочку выполнения работ, подрядчиком полностью уплачены, а
наличие иных нарушений обязательств по контракту не доказано;
обеспечительный платеж утратил свою обеспечительную функцию и
удерживается заказчиком безосновательно.
...АПК РФ, исследовав фактические обстоятельства дела и
удовлетворяя иск, суд апелляционной инстанции, с которым согласился суд
округа, руководствовался статьями 309, 329, 330, 381.1, 702, 758, 763, 1102
Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального
закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в...