VIII Уральский инвестиционный форум г. Челябинск

1. VIII УРАЛЬСКИЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ФОРУМ г.Челябинск 05 декабря 2008г.

БЦ “ПАЛАДИН”
г. Челябинск, Центральный район,
пересечение ул. Российской и
Труда.
Общая площадь: 35 400 м2
Ильин Станислав Евгеньевич
директор проекта
www.defagroup.ru

2. МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ

Территория планируемого строительства
находится в восточной части Центрального
района г. Челябинска на пересечении улиц
Российской и Труда, ограничивающими
административный центр города с востока и
с севера соответственно.
Административно-деловой центр города
ограничен Свердловским проспектом,
улицами Труда, Тимирязева, 3-го
Интернационала.
Стратегическое и локальное местоположение
оценивается как “хорошее”.
www.defagroup.ru

3. ХАРАКТЕРИСТИКА УЧАСТКА

Участок имеет сложную форму, площадью примерно 3 600
м2 и с восточной стороны частично прилегает к улице
Российской.
Территория находится в ложбине р. Миасс (имеет уклон по ул.
Российской как с северного, так и с южного направления),
но рельеф самого участка ровный.
Физических препятствий, ограничивающих доступ к участку,
нет.
Визуальная доступность земельного участка со стороны
основных подъездов (ул. Российская и Труда) оценивается
как “хорошая”.
На территории участка имеются строения, подлежащие
сносу.
www.defagroup.ru

4. ИНИЦИАТОРЫ ПРОЕКТА

Инициатором проекта выступает группа предприятий “ДЭФА”,
работающая в сфере строительства в Челябинской области с
1999 года и имеющая значительный опыт капитального
строительства, реконструкции и ремонт зданий жилого,
общественного и производственного назначения. Численный
состав сотрудников предприятий более 500 человек.
Для реализации проекта создана целевая компания (SPV) –
ООО «ПАЛАДИН», которая иной финансово-хозяйственной
деятельности не ведет. Участниками Общества являются ООО
«Строительные технологии», входящее в ГП «ДЭФА» (85% долей)
и ООО Клуб «АСА» (антикварные самодельные автомобили) 15% долей.
www.defagroup.ru

5. ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ

Непосредственный доступ к участку обеспечен по улицам
Труда, Российской к К.Маркса.
Доступность участка значительно улучшится после
реализации городского проекта многоуровневой
транспортной развязки, связывающей ул.Бр.Кашириных,
Труда и Российскую. Ее строительство было запланировано
к 2011 г.
Основные потоки офисных сотрудников будут направлены
из районов проживания – со стороны Северо-Запада,
Северо-Востока, Советского и Ленинского районов.
В 5-13-ти минутах пешеходной доступности от участка
находится множество остановок общественного
транспорта, что позволяет подъехать к объекту из любого
района города, делая не более 1 пересадки.
www.defagroup.ru

6. ПРЕДЛОЖЕНИЕ ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ

Общая площадь офисной недвижимости в
г.Челябинске превышает 1,5 млн.м2, при
этом на специализированные офисные
центры приходится не более 1/3 площадей.
Суммарная площадь арендопригодных
помещений в офисных зданиях примерно
360 тыс.м2.
Территориально, основная доля предложения
сконцентрирована в центре города (по
оценкам GVA Sawyer, она составляет 70% см. диаграмму), однако его доминирующая
роль будет снижаться в силу ранее
отмеченных тенденций.
www.defagroup.ru
A
10%
B
24%
C
66%

7. СПРОС ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ

Наиболее востребованными со стороны
челябинских компаний малого и среднего
бизнеса являются офисы площадью от 31 до
50 кв.м.
35%
29%
30%
25%
21%
20%
20%
16%
15%
10%
5%
4%
1%
5%
5%
0%
до 15
от 16 до от 31 до от 51 до от 76 до от 101 до от 151 до свыше
30
50
75
100
150
200
200
Площадь, в кв.м.
Компании
Владеющие офисом
Арендующие офис
Всего по выборке
www.defagroup.ru
Удовлетворены
100,00%
63,00%
68,00%
По типам планировки для наибольшего
количества компаний (31%) оптимальной
является блочная система планировки (с
отдельным входом в офис), коридорную
систему предпочитают 24% компаний, целый
этаж с отдельным входом – 22%.
Основных причин неудовлетворенности
существующим офисом две ( 70% всех
неудовлетворенных компаний): это
неоптимальный размер офиса (41%) и
некомфортные условия для работы (29%).
Не удовлетворены
0,00%
18,00%
16,00%
Нейтральное отношение
0,00%
19,00%
16,00%

8. КОНКУРЕНТНОЕ ОКРУЖЕНИЕ

Общая площадь
действующих
бизнес-центров:
122 905 м2
www.defagroup.ru
Общая площадь
бизнес-центров в
разной стадии
строительства:
63 000 м2
Общая площадь
проектов, пока
находящихся в
“бумажной” стадии:
примерно 180 000 м2

9. ПРОЕКТНЫЕ РЕШЕНИЯ

Бизнес-центр «Паладин» представляет собой здание
переменной этажности – от 3 до 24 наземных этажей
плюс 2 подземных этажа.Здание запроектировано
практически по границам участка, коэффициент
застройки составляет 88%.
В здании организованы 2 автопарковки общей
площадью 10 150 м2 и вместимостью 262 м/места с
независимыми въездами с ул.Российской:
Часть помещений на 2-3 этажах общей площадью
ок.1000 м2 со свободной планировкой и отдельной
входной группой образуют единый блок автомобильного
музея, который будет передан в собственность ООО
«АСА» в качестве компенсации за уступку земельного
участка под их нынешним зданием на территории
строительства и снятие соответствующих обременений
В цокольном этаже организован кафетерий, 2 верхних
этажа (23-24) являются техническими.
www.defagroup.ru

10. ТЕХНОЛОГИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

Строительство бизнес центра будет производиться по технологии сборно-монолитного
каркасного домостроения (т.н. «Чебоксарская серия»).
Существенным фактором успеха проекта является то, что поставщиками основных
строительных материалов будут предприятия, входящие в холдинг Инициатора – ООО
«Челябинский завод сборно-монолитного каркаса» и ООО «БетонСтрой». Это гарантирует
сквозной контроль качества, управление себестоимостью и соблюдение графика поставок.
www.defagroup.ru

11. ПЛАНИРОВОЧНЫЕ РЕШЕНИЯ

Планировки основного арендного блока (4-23 этажи) выполнены по коридорной системе. Все
помещения соответствуют стандартным требованиям целевой аудитории арендаторов:
разгорожены в сетке колонн (внутри комнат нет мешающих элементов), имеют прямоугольную
форму, небольшую глубину, хорошую освещенность и небольшой размер. Такая компоновка
проста, удобна и предельно прагматична: коэффициент эффективности (нетто) составляет 6686%.
Необходимость организации вместительной автопарковки и отчуждения помещения музея,
итоговый коэффициент эффективности (нетто) оказался невысоким – чуть более 50%, что
меньше сложившихся нормативов для офисной недвижимости класса «В».
www.defagroup.ru

12. ИСХОДНЫЕ УСЛОВИЯ ПРОЕКТА

Себестоимость строительства 45 т.р./м2 без НДС
Общая стоимость проекта 1,45 млрд.р.
Ставки аренды: 900 р./м2 (кафетерий в цоколе), 1700
р. – 1 этаж, 1300 р./м2 – 2, 22, 23 этажи и 1150 р./м2 –
все остальные (с 3 по 21) этажи. Итоговая
средневзвешенная ставка равна 1195 р./м2
www.defagroup.ru

13. ОПЕРАЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

www.defagroup.ru

14. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ МОДЕЛЬ ПОСЛЕ ЗАПУСКА

www.defagroup.ru

15. ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРОДАЖА

СТОИМОСТЬ= NOI/cap rate
Наиболее вероятная ставка капитализации: 9,5-12% .
Инвестиционная оценка проекта: 1,5 – 1,9 млрд.р.
www.defagroup.ru

16. ПЛАН ФИНАНСИРОВАНИЯ

www.defagroup.ru

17. SWOT-анализ проекта

www.defagroup.ru

18. КОНТАКТЫ

Адрес: 454053, г. Челябинск, ул. Короленко, 77.
Тел.: (351) 2621440.
E-mail: [email protected].
Директор проекта: Ильин Станислав Евгеньевич
www.defagroup.ru