Стратегия пространственной реструктуризации жизнедеятельности современного города. Городская недвижимость

1.

Стратегия пространственной
реструктуризации
жизнедеятельности современного
города
Кириллова А.Н.

2.

Преодоление ограничений деловой и инвестиционной
активности в российских городах, по существу
обеспечиваемое достижением адекватного качества
городской среды, становится эпицентром расширения
роли гражданского общества, взаимодействия
государства и населения, институциональных,
финансово-экономических, социальных и
образовательных задач.
Это зонируют непосредственно город, определяя
стратегические цели процессам девелопмента
городской недвижимости и направления
реструктуризации всех видов городской
недвижимости. В контексте реструктуризации
городской среды девелопмент приобретает
пространственно-территориальный характер,
реализуемый в программном формате.

3.

Примеры успешных стратегий определяют один
общий главный аргумент:
наличие разумно сформулированной и эффективно реализованной
стратегии пространственно-территориального девелопмента городской
недвижимости (далее, ПТД). Основу среды жизнедеятельности
современных городов составляет организационно-экономический
механизм профессиональной деятельности органов власти, заказчиков
–застройщиков
с
участием
общественных
организаций,
профессиональных объединений и населения по расширенному
воспроизводству городских фондов недвижимости.
Расширенное воспроизводство трактуется как капитализация
недвижимости, что позволяет акцентировать внимание на доходных
характеристиках недвижимости. Применительно к пониманию
сущности ПТД городской недвижимости, что развитие осуществляется
на едином земельно-имущественном комплексе в рамках управления
жизненным циклом городских территорий. Также важно, что ПТД
городской недвижимости вовлекает в оборот все виды городских
активов и реализуется в программном формате.

4.

Общие факторы успешных стратегий пространственнотерриториального девелопмента городской
недвижимости
Успешная
стратегия
Эффективная реализация
Долгосрочные,
ясные,
преемственные и
согласованные цели
Глубокое понимание
динамики
конкурентной
среды
Объективная
оценка комплексных
ресурсов развития

5.

Разработка стратегии пространственно-территориального развития
недвижимости представляет собой сочетание планирования и риска.
•Стратегии как поддержке процесса принятия решений.
•Стратегии как механизма координации участников ее реализации.
•Стратегии как основной цели развития городского комплекса недвижимости.
I уровень
II уровень
Стратегически востребованы
следующие типы
инвестиционно-строительных
программ, выделенные по
уровню вовлечения ресурсов
III уровень
IV уровень
V уровень
Комплексное использование природных ресурсов
территории. Предполагается создание недвижимости
комбинированных производств на базе одного вида
природных ресурсов
Комплексное использование нескольких видов сопутствуюющих природных ресурсов, вовлекаемых в хозяйственный
оборот одновременно. Решаются внутритерриториальные
межотраслевые проблемы развития недвижимости
Комплексное развитие территории в рамках биоэкономических систем. Преобразуется окружающая среда за счет
размещения производственной недвижимости при условии
поддержания ее заданного качественного состояния
Комплексное развитие социально-экономической системы.
Обеспечивает устойчивое развитие недвижимости за счет
инновационного и эффективного использования природных
ресурсов, рост численности населения и улучшение условий
его жизни
Комплексный учет развития данной территории с расширением направлений взаимосвязи с соседними регионами
на основе решения крупномасштабных и долгосрочных
проблем комплексного развития недвижимости

6.

Создание стратегии пространственно-территориального девелопмента
городской недвижимости, осуществляемое в программном формате, предполагает
разработку модели циклически развивающейся бизнес – системы любой
сложности,
представляющей собой комплекс бизнес – процессов развития
недвижимости, увязанных по этапам, ресурсам, исполнителям и срокам
реализации целей. Принципы формирования и реализации городских
инвестиционно-строительных программ должны обеспечить: целесообразность,
обоснованность, непротиворечивость, приоритетность, адресность бизнес –
процессов, мобильность инвестиционных ресурсов, их вариативность, публичность
и учет.
В основе программного формата моделирования комплексного развития
городской недвижимости лежит расширенное воспроизводство кластер – портфеля
недвижимости. Понятие кластер – портфеля недвижимости (Рnк) характеризует
совокупность объектов различного назначения, степени износа, принадлежности,
качества и др. характеристик, локализованных на определенной территории (в
нашем случае на территории города). Так, имея в виду кластер жилой
недвижимости (Рjж) подразумеваются эксплуатируемые и строящиеся объекты.
Аналогично формируются кластер – портфели бизнес - недвижимости (Рiб),
инфраструктурной недвижимости (Рlи), недвижимости социального назначения (Ркс)
и др.
Комплексный кластер – портфель городской недвижимости представляет
собой совокупность городских кластер - портфелей различного типа, т.е.:
Рnk = {Рjж, Рiб, Рlи, Ркс}

7.

Стратегии развития ПТД базируется на принципиальной трехмерной функциональной модели.
Уровни модели задаются:
Этапами пространственно-территориального девелопмента городской недвижимости(FDЭi-j),
как основы структурообразования и моделирования жизненных циклов управления развитием
недвижимости. Количество (i-j) этапов является предметом прогнозирования и научнопрактического моделирования как основы создания стратегии;
Задачами лэнд-девелопмента, как функции развития и капитализации земельных
ресурсов города. Их целесообразно рассматривать как локальные цели. При этом
они лежат в основе комплексности любой подсистемы в разрезе жизненных циклов
девелопмента комплексного кластер – портфеля по функциональным этапам
развития входящей в него объектов недвижимости. Содержание и наполнение этих
функциональных элементов является предметом стратегического планирования;
Объектами управления в системе ПТД городской недвижимости,
локализованной по территориальным признакам. Особенностью данных типов
инвестиционных проектов является наличие комплексной кластер - совокупности
объектов недвижимости различных типов воспроизводимых объектов в рамках
единой территории (участка застройки). Это дает возможность определить
объекты как кластер - систему территориально портфелированных объектов
воспроизводства комплексной застройки, объединенных единым земельным
участком застройки и условно единым городским девелопером - застройщиком.

8.

Принципиальная функциональная модель ПТД городской
недвижимости
Общее количество функциональных локальных подсистем пространственно –
территориального девелопмента комплексной застройки (Фо) будет определяться как
объединение трех функциональных областей Dkz, состоящих из: функций-этапов FDЭi-j градостроительная ценность; функций-задач fj - строительных мощностей (предприятий
городского инвестиционно-строительного комплекса); функций - объектов - инвестиционностроительных объектов в виде территориальных кластер - портфелей недвижимости (Рnk).
В качестве дополнительных параметров функционального моделирования
целесообразно принять:
1. Уровни управления проектами в системе пространственно – территориального
девелопмента комплексной городской застройки (UI).
2. Фазы управления жизненными циклами девелопмента FDЭi-j комплексной городской
застройки (SDX).
3. Направления развития форм партнерства (Угп) при выполнении проектов
комплексной застройки, реализованного в системе Dkz.
4. Градостроительная надежность (Эн) функционирования системы пространственно –
территориального девелопмента типа Dkz .
Учет указанных параметров позволяет выстроить окончательную принципиальную
функциональную модель ПТД городской недвижимости и определить ее как динамически
адаптивную структуру из объединенных взаимодействующих локальных функциональноцелевых подсистем в виде:
Ф0[Dkz0;t]=(FЭDi-j)∩(fj)∩( Рnk)∩(UI)∩(SDX)∩(Угчп)∩(Эн)

9.

Алгоритм включения проектов в состав городских программ
развития недвижимости
Последовательность мероприятий включения
инвестиционно-строительных проектов в городские
программы
Стратегические приоритеты
ПТД
1. Обоснование и
выбор кластерпортфелей
недвижимости
2. Определение уровней и проекций реализации программных
мероприятий
3. Структуризация
программы и определение состава
кластер-портфелей
4. Разработка бизнес- планов по уровням и конкретным
направлениям
5. Оценка эффективности и инновационности кластер-портфелей и программы в
целом
6. Определение
субъектов, источников, механизмов и
условий
финансирования
7. Создание системы
управления развитием
комплексного кластерпортфеля городской
недвижимости
8. Мониторинг,
контроль, корректировка и приемка результатов программы
Структуризация программы - формирование группы взаимосвязанных
кластер-портфелей проектов по направлениям:
Исследовательский контур
Инновационный контур
Управленческий контур
Кадровый
контур
Контур межрегионального
сотрудничеста
Структуризация программы - взаимоувязывание всех мероприятий по развитию
кластер-портфелей городской недвижимости во временном разрезе:
Определение и сопряжение сроков выполнения отдельных проектов по всей совокупности кластер-портфелей недвижимости
Определение очередности реализации
проектов по кластер-портфелям
и отдельным этапам программы
Формирование взаимоувязанных бизнес-планов проектов и сводных бизнес-планов
по кластер-портфелям, подпрограммам и программам в целом
Конкурентоспособность
результатов
проекта
Исполнители
по проекту
Ресурсное
обеспечение
проекта
Технология
выполнения проекта
Источники
финансирования
Оценка проектов, кластер-портфелей, подпрограмм
Эффективность реализации проекта

10.

Содержательное представление стратегии ПТД включает:
1) перспективную подготовку строительства недвижимости с формированием базовой градостроительной
ценности территории в формате территориального планирования, разработки генпланов, правил землепользования и
застройки, также реализации задач государственного (городского, муниципального) земельного (лэнд-)
девелопмента, подготовки и проведения аукционов по продаже прав аренды (собственности) по земельным участкам
для целей комплексной городской застройки (более подробно см. гл. 3);
2) девелопмент земельных участков по комплексной застройке городских территорий. Этот блок является
инновационной формой развития менеджмента рынка земли и включает маркетинг земельных участков для целей
участия в аукционах, подготовку ТЭО по приобретению земельных участков с расчетом прогнозных доходов и
минимально допустимой цены их приобретения и др.;
3) инвестиционный
девелопмент комплексной застройки с проектированием бизнес-процессов и
организационной структуры реализации комплексного кластер – портфеля совокупности проектов. К основным
функциональным задачам данного формата следует отнести обобщающие параметры проведения основных
мероприятий градостроительного кодекса РФ: инженерных изысканий; проектных работ; разработку бизнес проектов с проектированием и оптимизацией корпоративных девелоперских оргструктур реализации проекта;
экспертизы проектов; получение разрешений на начало строительства и др. При этом должны быть выделены стадии
- подготовительная и основная, очередность строительства и бизнес - партнеры. Основными анализируемыми и
результирующими документами данного блока являются: ПОС и сметная документация с выделением очередей и
стадий строительства;
4) организационно - управленческий девелопмент как подсистема внутрикорпоративного менеджмента по
реализации широкого комплекса функций планирования и контроллинга реализации инвестиционных проектов
комплексной застройки. Эта подсистема реализуется в бюджетных планах. В этом формате определяются принципы
контроля эффективности организации и управления проектами в системе стратегического планирования, а также
подходы к оформлению прав собственности, особенно на объекты долевого строительства;
5) эксплуатационный девелопмент объектов воспроизводства проектов комплексной городской застройки. К
основным форматам в этой части стратегии отнесены: перспективное планирование организационных форм
эксплуатации жилого фонда: ТСЖ или управляющая компания и др.

11.

Формат документа «Стратегия пространственно-территориального развития городской недвижимости»
Стратегические параметры развития городской недвижимости
Формирующий
контур
Сценарии развития
кластер-портфелей городской недвижимости
Механизмы реализации
стратегии расширенного
воспроизводства
городской недвижимости
Корректирующий
контур
Текущее состояние внешней и городской среды
(приоритеты национальной экономики, вызовы
развитию и др.)
Анализ преимуществ
и возможностей
городской среды
(фондов недвижимости)
Система ценностей,
структура и приоритеты
ценностей городского
развития
Характеристика миссии
города, представленного
как совокупность
активов
Образ будущего города,
системные характеристики
генплана, параметры
структурных сдвигов
кластер-портфелей
Система сбалансированнных стратегических показателей эффективности
комплексного кластерпортфеля недвижимости
Стратегический план,
общая характеристика
долгосрочных и
среднесрочных целей
Стратегическая карта
развития городской
недвижимости
Кластерпортфель
(Рlи )
Кластерпортфель
(Рjж )
Комплексная
программа развития
городской
недвижимости
Оценка рисков
Кластерпортфель
(Рiб )
Кластерпортфель
(Рkc )

12.

Стратегическая формула
осознанная всеми участниками процесса-- количественно заданная цель развития городской
недвижимости. Таким образом, это своего рода планка, которую необходимо достичь. Заметим, что планка
должна быть напряженной, но вполне реалистичной, такой, при которой у всех участников существует
уверенность в ее достижимости.
Приведем один из возможных вариантов стратегической формулы городского развития:
F=
где:
Рnк = { Pjж (±Δ%), Piб (±Δ%), Pkи (±Δ%), Plс (±Δ%)}
Др = { Дjж (±Δ%), Дiб (±Δ%), Дkи (±Δ%), Дlс (±Δ%)}
Уd = { Уmax (±Δ%), Уmin (±Δ%)}
Tg = { Tж (±Δ%), Tр (±Δ%), Tm (±Δ%)}
Sn = { Sж (±Δ%), Sб (±Δ%), Sи (±Δ%), Sl (±Δ%)}
Рnк – характеристики совокупной стоимости кластер – портфелей соответственно жилой, бизнес,
инфраструктурной и социальной недвижимости, ±Δ% - приростные характеристики доходов по видам
кластер - портфелей;
Др – характеристики доходов по видам кластер – портфелей, ±Δ% - их приростные характеристики;
Ус – характеристики средних душевых доходов 5 % самых богатых (Уmax) и 5 % самых бедных (Уmin)
граждан города, ±Δ% - их приростные характеристики;
Тg – временные характеристики: средней продолжительности жизни, средней продолжительности
трудоспособного возраста, средней доли свободного времени (в недельном измерении), ±Δ% - их
приростные характеристики;
Sn – характеристики степени удовлетворенности жителей города соответственно: жильем; бизнес структурой (адекватной структурой рабочих мест); транспортной, жилищно-коммунальной и другими
видами инфраструктуры; социальной недвижимостью, включая общественные зоны города с
соответствующими приростными характеристиками.

13. Методическая схема оценки экономической эффективности комплексного программного цикла недвижимости. комплексного программного

Методическая схема оценки экономической эффективности комплексного программного
цикла недвижимости.
1.
Анализ изменений в приоритетах и векторах развития
национальной экономики, оценка наращивания инновационного
потенциала и расширения возможностей реструктуризации
городской недвижимости
2.
Формирование системы исходных показателей по всем видам
и фазам кластер-портфелей и проектов, входящих в городскую
программу. Представляются в разрезе участников реализации
с учетом инновационной направленности и перспектив
капитализации программных результатов
3.
Заполнение базовой аналитической матрицы экономической
эффективности комплексного программного цикла развития
городской недвижимости по входящим проектам и исполнителям
4.
Качественный и количественный анализ вкладов каждого
участника программного цикла по этапам его реализации,
входящим кластер-портфелям и проектам
5.
Реструктуризация доходной части программного цикла
по кластер-портфелям, проектам и участникам с учетом
фактического вклада в реализацию входящих в программу
проектов
6.
Выявление и анализ проблем вскрытия резервов ПТД, входа выхода участников из городских программ, оценка изменений
состава и вклада участников
7.
Внесение необходимых изменений в комплекс показателей
программного цикла с разбивкой по кластер-портфелям,
проектам, участникам и собственникам
8.
Оценка фактического состояния показателей экономической
эффективности программного цикла, их сравнительный анализ
с референтными значениями, структурирование исходной
информации для стратегической фокусировки
комплексного программного цикла развития городской недвижимости

14. Спасибо за внимание А.Н.Кириллова, д.э.н, проф.