Доходная недвижимость

1. Защита проекта по курсу «Доходная недвижимость»

Заякин Сергей

2. О себе

Заякин Сергей
30 лет
г. Пермь
женат, 3 детей
работа вахтовым методом
Июнь 2018 – знакомство с
Киосаки
• Август 2018 – фин. ЗОЖ

3. Проект №1 – Проба пера

4. Проект №1 – Проба пера граблей!

По иронии судьбы - объект на ул. Макаренко

5. Моя Дороти

• План – большая квартира за самую
минимальную цену с максимальной
доходностью
• Факт – 4х к. хрущевка 62 м2 в спальном
районе города, 1 этаж

6. Боб (долгосрочная аренда)

• Студенты
• молодые специалисты
• Близость университетов
между точками А и Б – 15 мин пешком
Супермаркеты
Остановки общественного транспорта
Близость объездной дороги
Уникальное предложение - министудии

7. Покупка - продажа

• Покупка:
Заявленная цена: 2 600к
Итоговая цена: 2 450к + завышение
ЛК: 50к + оценка и страховка
• Продажа:
Квартира с ремонтом – 3 200к
Инвесторский объект* – 4 000 – 4 200к

8. Реконструкция + узаканивание

9. Первоначальная таблица

min
max
6 000р.
-р.
2 450 000р.
2 450 000р.
Коридор Продажи
3 200 000р.
min
4 200 000р.
max
Аренда посуточно
-р.
min
-р.
max
Аренда помесячно
8 000р.
min
10 000р.
max
Коридор Покупки
КУ
помесячно
посуточно
3-комн. Квартира, деление на 4 студии (помесячно)
ВА+ВП
НА+ВП
ВА+НП
НА+НП
ВА+ВП
НА+ВП
ВА+НП
НА+НП
Доход от
актива нетто
Вложенный
личный
капитал
ДАН
ЛК
Цена покупки ЦК
850 000р.
50 000р.
850 000р.
40 000р.
Цена покупки ЦК
850 000р.
50 000р.
850 000р.
40 000р.
Цена покупки ЦК
850 000р.
50 000р.
850 000р.
40 000р.
Цена покупки ЦК
850 000р.
50 000р.
850 000р.
40 000р.
Рыночная
стоимость
РС
2 450 000р.
4 200 000р.
4 200 000р.
2 450 000р.
3 200 000р.
3 200 000р.
2 450 000р.
4 200 000р.
4 200 000р.
2 450 000р.
3 200 000р.
3 200 000р.
Выплата
Финансируемая
банковского
сумма
процента в
месяц
ФС
ВМ
ДПГ к ВП
ДПГ к ЛК ДПГ к РС
реально официал потенциальн
о
ьно
ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ АКТИВА
Выплата
ФС - тела
кредита
Залоговая
стоимость
для банка
75%
Выигрыш от
продажи
Денежный
поток в месяц
Денежный
поток в год
ДП к ДАН
ВФСМ
РС × 0,75
ВП
ДП
ДПГ
ДП : ДАН
ДПГ : ЛК
ДПГ : РС
ДПГ : ВП
2 400 000р.
2 400 000р.
1,42
12 644р.
12 644р.
6 667р.
6 667р.
3 150 000р.
3 150 000р.
1 750 000р.
1 750 000р.
30 689р.
20 689р.
368 269р.
248 269р.
61,38%
51,72%
43,33%
29,21%
8,77%
5,91%
21,04%
14,19%
2 400 000р.
2 400 000р.
12 644р.
12 644р.
6 667р.
6 667р.
2 400 000р.
2 400 000р.
750 000р.
750 000р.
30 689р.
20 689р.
368 269р.
248 269р.
61,38%
51,72%
43,33%
29,21%
11,51%
7,76%
49,10%
33,10%
2 400 000р.
2 400 000р.
12 644р.
12 644р.
6 667р.
6 667р.
3 150 000р.
3 150 000р.
1 750 000р.
1 750 000р.
30 689р.
20 689р.
368 269р.
248 269р.
61,38%
51,72%
43,33%
29,21%
8,77%
5,91%
21,04%
14,19%
6 667р.
12 644р.
6 667р.
12 644р.
Банковский процент
2 400 000р.
2 400 000р.
9,00%
750 000р.
750 000р.
368 269р.
30 689р.
248 269р.
20 689р.
Срок кредита, мес
61,38%
51,72%
360
43,33%
29,21%
11,51%
7,76%
49,10%
33,10%
2 400 000р.
2 400 000р.

10. График проекта

2018
сен
окт
ноя
дек
янв
фев
мар
2019
апр
май
июн
июл
вахта
Ремонт
Предсделка
Начало
ремонта
Выписка ЕГРН
Ключи
Привлечение
денег
"Вы что тут общагу устроили?!"
Продолжение
ремонта
Заявка в
администрацию
Заселение
Согласование
администрации
"А что это Вы тут делаете?!"
Встреча с
жильцами

11. Таблица - прогноз

КУ
помесячно
посуточно
Коридор Покупки
min
max
6 000р.
-р.
Аренда помесячно
min
8 000р.
max
10 000р.
2 450 000р.
2 450 000р.
Аренда посуточно
min
-р.
max
-р.
Коридор Продажи
min
3 200 000р.
max
4 200 000р.
3-комн. Квартира, деление на 4 студии (помесячно)
ВА+ВП
НА+ВП
ВА+НП
НА+НП
ВА+ВП
НА+ВП
ВА+НП
НА+НП
Доход от
актива нетто
Вложенный
личный
капитал
Рыночная
стоимость
ДАН
ЛК
РС
Цена покупки ЦК
50 000р. 1 832 000р.
40 000р. 1 832 000р.
Цена покупки ЦК
50 000р. 1 832 000р.
40 000р. 1 832 000р.
Цена покупки ЦК
50 000р. 1 832 000р.
40 000р. 1 832 000р.
Цена покупки ЦК
50 000р. 1 832 000р.
40 000р. 1 832 000р.
2 450 000р.
4 200 000р.
4 200 000р.
2 450 000р.
3 200 000р.
3 200 000р.
2 450 000р.
4 200 000р.
4 200 000р.
2 450 000р.
3 200 000р.
3 200 000р.
Финансируемая
Выплата
сумма
банковского
процента в
месяц
ФС
ВМ
Выплата
ФС - тела
кредита
Залоговая
стоимость
для банка
Выигрыш от
продажи
Денежный
поток в месяц
Денежный
поток в год
ДП к ДАН
ВФСМ
РС × 0,75
ВП
ДП
ДПГ
ДП : ДАН
ДПГ : ЛК
ДПГ : РС
ДПГ : ВП
75%
ДПГ к ЛК ДПГ к РС
ДПГ к ВП
реально официал потенциальн
ьно
о
ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ АКТИВА
1 610 000р.
1 610 000р.
1,44
12 154р.
12 154р.
6 708р.
6 708р.
3 150 000р.
3 150 000р.
1 750 000р.
1 750 000р.
31 138р.
21 138р.
373 652р.
253 652р.
62,28%
52,84%
20,40%
13,85%
8,90%
6,04%
21,35%
14,49%
1 610 000р.
1 610 000р.
12 154р.
12 154р.
6 708р.
6 708р.
2 400 000р.
2 400 000р.
750 000р.
750 000р.
31 138р.
21 138р.
373 652р.
253 652р.
62,28%
52,84%
20,40%
13,85%
11,68%
7,93%
49,82%
33,82%
1 610 000р.
1 610 000р.
12 154р.
12 154р.
6 708р.
6 708р.
3 150 000р.
3 150 000р.
1 750 000р.
1 750 000р.
31 138р.
21 138р.
373 652р.
253 652р.
62,28%
52,84%
20,40%
13,85%
8,90%
6,04%
21,35%
14,49%
12 154р.
6 708р.
12 154р.
6 708р.
Банковский процент
2 400 000р.
2 400 000р.
13,00%
750 000р.
750 000р.
31 138р.
373 652р.
21 138р.
253 652р.
Срок кредита, мес
62,28%
52,84%
240
20,40%
13,85%
11,68%
7,93%
49,82%
33,82%
1 610 000р.
1 610 000р.

12. Товарищ Макаренко учит!

+
• Ремонт можно вести дистанционно
• Только 2 районные администрации Перми
запрашивают согласие банка
• Есть Наташины ученики, готовые помочь
• Не забываем про налоговый вычет
• Патент на квартиру –
6 тыс. рублей

13. Товарищ Макаренко учит!

Области улучшений:
• Лучше заплатить чуть больше, но иметь
удобную планировку
• Устные договоренности с УК ничего не стоят
• Канализация – в подиумах!
• Слесари УК в подвале тоже разоблачаются
• Для кранов в душах тоже
нужны закладные)
• Согласование может затянуться

14. Проект №2 – Снова в школу!

15. Моя Дороти

• План
Квартира в доме с припиской к английской
школе
Доходность не менее 20к/мес и 20%
• Факт
3х к. хрущевка, 54 м2,
2 этаж над
коммерцией
Центр

16. Боб (сдача в субнайм)

• Командировочные
• Родственники пациентов
Фишки
• Близость Краевой Больницы
• Виды Перми в ЧБ («Отельеры»)
• Центральный рынок
• Все типы магазинов
• Транспортная доступность

17. Покупка - продажа

• Покупка:
Заявленная цена: 3 050к
Итоговая цена: 2 900к + завышение
ЛК: 310к + оценка и страховка
• Продажа:
Квартира с ремонтом – 3 500к
Инвесторский объект* – 4 300 – 4 500к

18. Реконструкция

19. Таблица (пока единственная )

Таблица (пока единственная )
КУ
помесячно
посуточно
Коридор Покупки
min
max
5 000р.
7 000р.
Аренда помесячно
min
10 000р.
max
12 000р.
2 900 000р.
2 900 000р.
Аренда посуточно
min
900р.
max
1 100р.
Коридор Продажи
min
3 500 000р.
max
4 500 000р.
3-комн. Квартира, деление на 4 студии (помесячно)
Доход от
актива нетто
Вложенный
личный
капитал
ДАН
ЛК
Рыночная
стоимость
РС
Цена покупки ЦК
57 000р. 1 150 000р.
47 000р. 1 150 000р.
Цена покупки ЦК
57 000р. 1 150 000р.
47 000р. 1 150 000р.
2 900 000р.
4 500 000р.
4 500 000р.
2 900 000р.
3 500 000р.
3 500 000р.
Цена покупки ЦК
57 000р. 1 150 000р.
47 000р. 1 150 000р.
Цена покупки ЦК
ВА+НП
57 000р. 1 150 000р.
НА+НП
47 000р. 1 150 000р.
2 900 000р.
4 500 000р.
4 500 000р.
2 900 000р.
3 500 000р.
3 500 000р.
ВА+ВП
НА+ВП
ВА+НП
НА+НП
ВА+ВП
НА+ВП
Финансируемая
Выплата
сумма
банковского
процента в
месяц
ФС
ВМ
Выплата
ФС - тела
кредита
Залоговая
стоимость
для банка
75%
Выигрыш от
продажи
Денежный
поток в месяц
Денежный
поток в год
ДП к ДАН
ДПГ к ЛК ДПГ к РС
ДПГ к ВП
реально официал потенциальн
ьно
о
ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ АКТИВА
ВФСМ
РС × 0,75
ВП
ДП
ДПГ
ДП : ДАН
ДПГ : ЛК
ДПГ : РС
ДПГ : ВП
2 590 000р.
2 590 000р.
1,38
15 918р.
15 918р.
7 194р.
7 194р.
3 375 000р.
3 375 000р.
1 600 000р.
1 600 000р.
33 887р.
23 887р.
406 646р.
286 646р.
59,45%
50,82%
35,36%
24,93%
9,04%
6,37%
25,42%
17,92%
2 590 000р.
2 590 000р.
15 918р.
15 918р.
7 194р.
7 194р.
2 625 000р.
2 625 000р.
600 000р.
600 000р.
33 887р.
23 887р.
406 646р.
286 646р.
59,45%
50,82%
35,36%
24,93%
11,62%
8,19%
67,77%
47,77%
2 590 000р.
2 590 000р.
15 918р.
15 918р.
7 194р.
7 194р.
3 375 000р.
3 375 000р.
1 600 000р.
1 600 000р.
33 887р.
23 887р.
406 646р.
286 646р.
59,45%
50,82%
35,36%
24,93%
9,04%
6,37%
25,42%
17,92%
15 918р.
7 194р.
15 918р.
7 194р.
Банковский процент
2 625 000р.
2 625 000р.
10,20%
600 000р.
600 000р.
33 887р.
406 646р.
23 887р.
286 646р.
Срок кредита, мес
59,45%
50,82%
360
35,36%
24,93%
11,62%
8,19%
67,77%
47,77%
2 590 000р.
2 590 000р.
3-комн. Квартира, деление на 4 студии (посуточно)
из расчета 20 дней в месяц
Доход от
актива нетто
Вложенный
личный
капитал
Рыночная
стоимость
ДАН
ЛК
РС
Цена покупки ЦК
73 080р. 1 150 000р.
38 150р. 1 150 000р.
Цена покупки ЦК
73 080р. 1 150 000р.
38 150р. 1 150 000р.
2 900 000р.
4 500 000р.
4 500 000р.
2 900 000р.
3 500 000р.
3 500 000р.
Цена покупки ЦК
73 080р. 1 150 000р.
38 150р. 1 150 000р.
Цена покупки ЦК
ВА+НП
73 080р. 1 150 000р.
НА+НП
38 150р. 1 150 000р.
2 900 000р.
4 500 000р.
4 500 000р.
2 900 000р.
3 500 000р.
3 500 000р.
ВА+ВП
НА+ВП
ВА+НП
НА+НП
ВА+ВП
НА+ВП
Финансируемая
Выплата
сумма
банковского
процента в
месяц
ФС
ВМ
Выплата
ФС - тела
кредита
Залоговая
стоимость
для банка
Выигрыш от
продажи
Денежный
поток в месяц
Денежный
поток в год
ДП к ДАН
ВФСМ
РС × 0,75
ВП
ДП
ДПГ
ДП : ДАН
ДПГ : ЛК
ДПГ : РС
ДПГ : ВП
75%
ДПГ к ЛК ДПГ к РС
ДПГ к ВП
реально официал потенциальн
ьно
о
ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ АКТИВА
2 590 000р.
2 590 000р.
1,38
15 918р.
15 918р.
7 194р.
7 194р.
3 375 000р.
3 375 000р.
1 600 000р.
1 600 000р.
49 967р.
15 037р.
599 606р.
180 446р.
68,37%
39,42%
52,14%
15,69%
13,32%
4,01%
37,48%
11,28%
2 590 000р.
2 590 000р.
15 918р.
15 918р.
7 194р.
7 194р.
2 625 000р.
2 625 000р.
600 000р.
600 000р.
49 967р.
15 037р.
599 606р.
180 446р.
68,37%
39,42%
52,14%
15,69%
17,13%
5,16%
99,93%
30,07%
2 590 000р.
2 590 000р.
15 918р.
15 918р.
7 194р.
7 194р.
3 375 000р.
3 375 000р.
1 600 000р.
1 600 000р.
49 967р.
15 037р.
599 606р.
180 446р.
68,37%
39,42%
52,14%
15,69%
13,32%
4,01%
37,48%
11,28%
15 918р.
7 194р.
15 918р.
7 194р.
Банковский процент
2 625 000р.
2 625 000р.
10,20%
600 000р.
600 000р.
49 967р.
599 606р.
15 037р.
180 446р.
Срок кредита, мес
68,37%
39,42%
360
52,14%
15,69%
17,13%
5,16%
99,93%
30,07%
2 590 000р.
2 590 000р.

20. График проекта

Апрель 2019
19 июня
03 июля
19 августа
01 сентября
– предсделка
– сделка
– ключи
– ремонт завершен
– сдача в субнайм

21. Товарищ Луначарский

Не учит…
…пока

22. Выход из сделок

• При недостаточности «кредитного потолка»
для объектов с доходностью ниже 30к / мес
• Оценка рентабельности как залога
- Продажа как инвест. объекта
- Продажа как квартиры

23. СМАРТ

1,5 года:
• Выдохнуть
• Купить собственное жилье в шаговой
доступности от школы / 2го объекта +
ремонт
• Пассивный доход – 70к

24. СМАРТ

3 года
Консервативно:
• Деление 1к кв.
на 2 студии
• 1 объект
коммерции
ПД – 100к
Амбициозно:
• Гостевой дом
на имеющемся
участке в
спальном
районе +
инвестор
• ПД – 130к

25. СМАРТ

5 лет:
Пассивный доход – 200к
Вероятные стратегии –
Отдельно стоящие здания / доходные дома

26. Спасибо за внимание!!! Ваши вопросы