Метод рыночной выборки при расчете износа

1. Метод рыночной выборки при расчете износа: сущность, проблемы

Выполнила Софронова А.В.

2. Насколько точными могут быть результаты?

3.

Метод рыночной выборки (метод рыночной
выжимки) заключается в определении накопленного
износа как разницы между восстановительной
стоимостью НОВОГО
объекта
и стоимостью
улучшений на дату оценки.
Накопл. износ = Восстановит. стоимость – стоимость улучшений

4.

В методе рыночной выборки используются
рыночные данные об аналогичных объектах, по
которым может быть определена величина износа.
Этот метод позволяет рассчитать общую величину
износа по всем возможным причинам, определить
общий срок экономической службы, а также размер
внешнего старения.

5. Этапы:

1. Отбор сделок с аналогичными объектами недвижимости,
имеющими сходный с оцениваемым объектом уровень износа.
2. Расчет и внесение необходимых поправок в сопоставимые
продажи на выявленные различия, включая переданные
имущественные права, финансирование и условия сделки.
3. Расчет остаточной стоимости схожих зданий как разницы между
ценой каждого сопоставимого объекта и стоимостью земли.
4. Расчет полной восстановительной стоимости строений для
каждого аналога на момент продажи.
5. Расчет в денежном выражении общего накопленного износа как
разницы полной восстановительной стоимости строений и их
остаточной стоимости.
6. Преобразование стоимостной величины износа в процентный
показатель (норму) путем деления по каждому объекту суммы
общего износа на величину полной восстановительной
стоимости.
7. Усреднение нормы износа

6. Проблемы

Высокая инфляция
резкие изменения
экономических
условий
недостаток сведений о
рыночных продажах
сопоставимых
объектов или их
низкая достоверность

7. Вывод

• Надежность расчетов нормы и суммы общего износа определяется
степенью достаточности и надежности исходной информации,
а также степенью сходства оцениваемого объекта и аналогов.
• Использование метода предполагает тщательный отбор и проверку
данных по сопоставимым продажам на рынке недвижимости, что в
первую очередь предполагает достаточную степень развития самого
рынка недвижимости и компетентность оценщика.
• Следует помнить, что метод рыночной выборки определяет износ как
единую сумму без разбивки на составляющие по отдельным видам
износа. Однако, несмотря на указанные ограничения и сложности,
данный метод дает достаточно обоснованные результаты.

8. Спасибо за внимание!