Кому принадлежит дом и земля ОСМД

1.

2.

3. Зачем ОСМД?

• ОСМД неприбыльное юр. лицо и НЕ ПЛАТИТ налог на прибыль и НДС.
• Собственное управление – коллегиальное решение.
• Трудовой вклад в качестве квартплаты.
• Земельный участок и придомовая территория - БЕСПЛАТНО В
ПОСТОЯННОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ
• Самостоятельное регулирование тарифов.
• ВЫБОР обслуживающей организации.
• КОНТРОЛЬ качества работ в доме.
• ПЛАТЕЖИ собственников используются на потребности именно того
дома, в котором они проживают
• В АРЕНДУ вспомогательные помещения, прибыль - на улучшение дома.

4. ОСМД – НЕ ЖЭК и НЕ ЖСК!

ОСМД – объединение жильцов
ЖЭК – жилищноэксплуатационная контора
ЖСК - жилищно-строительный
кооператив
Цель - самостоятельное
управление
Цель - прибыль
Цель – льготы при покупке жилья
заказчик услуг
исполнитель
исполнитель
нанимаются по мере
необходимости
свой штат сотрудников
свой штат сотрудников
самостоятельное формирование
тарифов
Тарифы из расчета 80% на
содержание штата
Тарифы из расчета 70% на
содержание штата

5. Мифы про ОСМД

1.
Если мы не создаем ОСМД, то ЖЭК, власть, кто-то другой решит проблемы нашего дома,
поскольку ОНИ НАМ ДОЛЖНЫ.
2.
ОСМД приватизирует дом, а затем ПРОДАСТ мою квартиру.
3.
ОСМД КОНТРОЛИРУЕТ продажу или сдачу в аренду квартир и нежилых помещений.
4.
Придомовая территория ПОДЕЛИТЬСЯ между членами ОСМД.
5.
Есть риск, что не все владельцы будут своевременно осуществлять оплату.
6.
В ОСМД квартплата БОЛЬШЕ, чем в ЖЭКе.
7.
Председатель правления может оказаться НЕДОБРОСОВЕСТНЫМ и не порядочным
человеком в вопросах распределения средств членов ОСМД.
8.
При создании ОСМД ПОТЕРЯЮТСЯ ЛЬГОТЫ И СУБСИДИИ.
9.
ОСМД несет ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ДОЛГИ жителей перед ЖЭКом.

6.

7.

8.

9.

10. 7 шагов создания ОСМД

1
Создание инициативной группы
2
Формирование реестра собственников
3
Созыв учредительного собрания
4
Подготовка проектов Устава и Протокола
5
Проведение учредительного собрания
6
Проведение письменного опроса
7
Гос. Регистрация ОСМД

11. Порядок создания ОСМД  Закон № 2866

Порядок создания ОСМД
Закон № 2866
• ОСМД – юридическое лицо (ст. 1).
• ОСМД создается как непредпринимательское общество (ст.4 ).
• ОСМД является неприбыльной организацией, может иметь печать, расчетные
счета в учреждениях банка.
ОСМД может быть создано двумя способами:
1) реорганизация ЖСК в ОСМД по решению собрания (ст.5);
2) создание ОСМД по решению учредительного собрания (ст. 6).
• ОСМД считается образованным со дня его гос. регистрации (ст.6).
• В связи с этим Порядок № 1521, которым определялись особенности
госрегистрации ОСМД, не действует, что подтвердил и Минюст Украины
в письмах от 21.04.2015 г. № 961/22-15/19.3, от 07.09.2015 г. № Ю-16958/19.3.

12.

13.

14. Земля

• статья 42 Земельного кодекса
• статья 1 и 11 Закона «Про ОСМД»
Земельный кодекс путается в субъектах права собственности
– то ли это сами сособственники (ст.89),
то ли это юридическое лицо – объединение сособственников
(ст.42).
То ли это и один и другой вариант, но без должной детализации.

15.

16.

17.

18. Зачем оформлять землю под многоквартирным домом?

Для органов местного самоуправления1 оформление прав на землю означает:
- формирование земельных участков как объектов налогообложения и определение налогоплательщиков
- каждый оформленный земельный участок — это дополнительные поступления в бюджет
- новое строительство - обязательное право на землю2.
Для сособственников дома оформление прав на землю — это
- способ отгородиться (иногда буквально — путем установления забора)
- от формальных посягательств на свою территорию (отвод участков другим лицам),
- от фактического ее использования «чужими» (установление временных сооружений, парковки и т.п.)
Строительство это еще и капитальный ремонт, реставрация, реконструкция - нужно иметь оформленное право на
земельный участок3.
1
Поскольку плата за землю пока отнесена к местным налогам, соответствующие денежные средства зачисляются в местные
бюджеты, а не в государственный.
2
См. ч. 4 ст. 26 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» (далее — Градостроительный закон).
3
См. ч. 4 ст. 34 Градостроительного закона.

19. Земельный кодекс

Право
Ст. 92. Право постоянного пользования земельным
участком
Процедура
Ст. 123. Порядок предоставления земельных
участков государственной или коммунальной
собственности в пользование
Ст. 93. Право оренди земельного участка
Ст. 124. Порядок передачи земельных участков в
аренду
Ст. 127. Продажа земельных участков
Ст. 128. Порядок продажи земельных участков
государственной или коммунальной собственности государственной и коммунальной собственности
или прав на них
гражданам и юридическим лицам
Ст. 121. Нормы бесплатной передачи земельных
участков гражданам
Ст. 42. Земельные участки многоквартирных жилых
домов
Ст. 41. Земельные участки жилищно - строительных
(жилищных ) и гаражно -строительных кооперативов
Ст. 118. Порядок бесплатной приватизации
земельных участков гражданами
Порядок - отсутствует!

20. Сколько земли нужно под домом?

Земельные участки под существующими зданиями формируются с учетом придомовой территории,
необходимой для обслуживания такого дома (п. 4 ч. 1 ст. 1 Закона № 4171, пп. 14.1.205 НКУ2)
Для новых домов: весь земельный участок, выделенный для строительства дома, должен быть включен
в придомовую территорию
Старый дом. Тут нужно учитывать:
имеющуюся градостроительную документацию (генеральный план населенного пункта, детальный
план территории)
землеустроительную документацию (схему организации территории, материалы инвентаризации
земли, наличие сформированных земельных участков и прав на них)
реальную градостроительную ситуацию (в частности, относительно плотности застройки).
1
Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» № 417-VIII,
вступил в силу 01.07.2015 г.
2 Налоговый кодекс Украины.

21. Права на землю под домом

14 мая 2015 года Верховная Рада Украины приняла Закон № 417, которым
среди прочего отредактировала ст. 42 ЗКУ.
• предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и
организациям, осуществляющим управление этими домами.
• передаются безвозмездно в собственность или в постоянное пользование
сособственникам многоквартирного дома в порядке, установленном
Кабинетом Министров Украины.
• Порядок использования земельных участков определяется
сособственниками.
• Размеры и конфигурация земельных участков определяются на основании
соответствующей землеустроительной документации.
• В случае уничтожения (разрушения) многоквартирного дома
имущественные права на земельный участок, сохраняются за
сособственниками многоквартирного дома.

22. Процедура оформления земли под многоквартирным домом

Воспользоваться правом на получение земельного участка реально
может только ОСМД:
- права на землю могут получить как граждане, так и юридические лица
(ч. 1 ст. 116 ЗКУ)
- участок под домом (вместе с придомовой территории) один, и разделу
не подлежит
- получить его можно (при отсутствии ОСМД) лишь в общую
собственность или совместное пользование:
• принять единогласное (большинства голосов, даже квалифицированного, здесь недостаточно)
решение
• подписать ходатайство
• заключить договор с землеустроительной организацией
• оплатить соответствующие работы и услуги

23. 7 шагов оформления земли

1
2
3
4
5
6
7
• Инициирование
• Получение разрешения
• Разработка проекта
• Согласование проекта
• Регистрация земельного участка
• Утверждение проекта
• Регистрация права на земельный участок

24. Шаг первый: инициирование

• обратиться с ходатайством о предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства относительно
отвода земельного участка (ч. 2 ст. 123 ЗКУ)
• жилые дома расположены в пределах населенного пункта (ст. 38 ЗКУ), таким органом будет местный (городской,
поселковый, сельский) совет (ч. 1 ст. 122 ЗКУ).
В ходатайстве следует указать:
• ориентировочный размер земельного участка (точный будет определен самим проектом землеустройства);
• целевое назначение земельного участка (рекомендуем указать его согласно КВЦНЗ «код 02.03. для строительства и
обслуживания многоквартирного жилого дома»);
• вид права на землю (для передачи в собственность или постоянное пользование);
• местонахождение земельного участка (адрес дома).
К ходатайству необходимо приложить:
• графические материалы:
- (дежурный) кадастровый план,
- выкопировки из генерального плана или детального плана территорий или любые другие графические
материалы.
- привязка к существующему кадастровому делению - распечатка соответствующего фрагмента из публичной
кадастровой карты1;
• письменное согласие землепользователя, заверенное нотариально (в случае изъятия земельного участка у
застройщика).
1
Доступна по ссылке http://www.map.dazru.gov.ua/kadastrova-karta.

25. Шаг второй. Получение разрешения

ОГС обязан рассмотреть ходатайство в месячный срок и предоставить
разрешение на разработку проекта землеустройства относительно отвода
земельного участка или мотивированный отказ в его предоставлении (ч. 3 ст.
123 ЗКУ).
Основания отказа:
- несоответствие места расположения земельного участка требованиям
законов,
- в существующих домах (построенных легально), законный отказ невозможен
За единственным исключением:
В соответствии с ч. 3 ст. 24 Градостроительного закона в случае отсутствия плана
зонирования или детального плана территории
Если ничего не ответили через 2 мес.:
- «молчаливое согласие»
- письменно уведомляем ОГС.
- прилагаем договор на выполнение соотв. работ.

26. Шаг третий. Разработка проекта

Разработать проект землеустройства могут (ст. 26 Закона о землеустройстве1):
— юридические лица, владеющие необходимым тех. и технолог. обеспечением с
не менее двумя сертифицированными инженерами-землеустроители
— физические лица — предприниматели, которые владеют необходимым тех. и
технолог. обеспечением и являются сертифицированными инженерамиземлеустроителями
Договор
• типовой договор, утв. пост. КМУ от 04.03.2004 г. № 2662.
• срок выполнения работ и ответственность исполнителя за нарушение договора.
1
Закон Украины «О землеустройстве».
2 Данный типовой договор устарел - не учтены изменения в законодательстве. При условии
корректировки отдельных положений считаем его использование целесообразным.

27. Шаг четвертый. Согласование проекта

• Проект землеустройства подлежит согласованию с Управлением
Госгеокадастра в г. Одессе Одесской области, и Управлением архитектуры и
градостроительства ОГС (ч.ч. 1, 2 ст. 186 ЗКУ).
• Разработчик подает на согласование оригинал и заверенные им копии проекта
землеустройства относительно отвода земельного участка.
• Соответствующий орган обязан в течение 10 рабочих дней со дня получения
проекта безвозмездно предоставить разработчику свои заключения.
• Основанием для отказа может быть только несоответствие положений проекта
требованиям законов.
• В случае отказа должен быть предоставлен исчерпывающий перечень
недочетов проекта.
• Повторный отказ допускается, только если не были устранены недочеты, на
которых акцентировалось внимание в предварительном заключении.

28. Шаг пятый. Регистрация земельного участка

Сформированный земельный участок должен быть зарегистрирован как
объект права в государственном земельном кадастре1.
Следствием данной регистрации будут:
• присвоение земельному участку уникального кадастрового номера;
• появление земельного участка на публичной кадастровой карте;
• получение заказчиком выписки из государственного земельного
кадастра.
1
Процедура регистрации урегулирована Законом Украины «О государственном земельном кадастре» и
Порядком ведения государственного земельного кадастра, утвержденным постановлением КМУ от
17.10.2012 г. № 1051.

29. Шаг шестой. Утверждение проекта

В течение двух недель со дня получения согласованного проекта
землеустройства соответствующий совет принимает решение о его
утверждении и предоставлении земельного участка в
собственность или постоянное пользование (ч. 6 ст. 123 ЗКУ).
Учитывая специфику деятельности местных советов (в частности,
периодичность очередных пленарных заседаний), указанный срок
на практике является намного длительнее.

30.  Шаг седьмой. Регистрация права на земельный участок

Шаг седьмой. Регистрация права на
земельный участок
Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений».
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденный
постановлением КМУ от 17.10.2013 г. № 868.
Для регистрации государственному регистратору необходимо подать:
• заявление;
• выписку из государственного земельного кадастра;
• решение ОГС о предоставлении земельного участка в собственность или постоянное пользование;
• извлечение или выписку из ЕГР (для подтверждения статуса юридического лица заявителя);
• документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, и документ, удостоверяющий личность
представителя;
• документ, подтверждающий внесение платы за предоставление извлечения из Государственного реестра прав;
• документ об уплате административного сбора.
Государственная регистрация прав проводится не более 5 рабочих дней (ч. 5 ст. 15 Закона о регистрации).
В результате - выписка из государственного реестра прав, которое и будет подтверждать приобретенное право на землю.

31.

32. Передача дома совладельцу (ст. 6 Закона № 2866).

Бывший балансодержатель дома в течение трех месяцев со
дня гос. регистрации ОСМД передает пакет документов.
Бывший балансодержатель в течение полугода со дня
регистрации объединения должен создать их за свой счет.
Порядок передачи жилого комплекса или его части с баланса
на баланс утвержден постановлением КМУ от 11.10.2002 г. №
1521.

33. Последствия для ОСМД и ЖСК из-за отсутствия единой процедуры.

• Во-первых , возможность получить придомовую территорию
полностью зависит от политической воли, желания или нежелания
органа местного самоуправления .
• Во-вторых , в тех населенных пунктах , где городские власти все-таки
решают , что придомовые территории можно передавать их законным
владельцам , процедуру оно определяет по своему усмотрению.
• В итоге , все эти различия влияют на стоимость и сроки прохождения
процедуры , которые могут колебаться : по цене от 2 тыс. грн . до 80
тыс. грн . , по срокам - от 1 до 7 лет и более.
• Для исправления ситуации достаточно внести изменения в Земельный
кодекс Украины , где четко прописать право ОСМД и ЖСК , а также
определить процедуру оформления придомовых территорий
многоквартирных домов.

34. Анонс поддержка ОСМД по программам энергосбережения

Анонс
ПОДДЕРЖКА ОСМД ПО ПРОГРАММАМ ЭНЕРГОСБЕРЕЖЕНИЯ
• 12 марта
• в 15:00
• Адмиральский 34а

35.

36.

37.

38.

39. Спасибо за внимание!

Организовано
Об’єднанням «Самопоміч» Одеса
Станислав Драганов
098 087 58 51
[email protected]