Аренда недвижимого имущества

1. ВОПРОСЫ АРЕНДНЫХ ВЗАИМООТНОШЕНИЙ

Эксперт центра поддержки
предпринимательства
Овсянникова Лариса

2. Аренда недвижимого имущества

• Объект аренды: здания, сооружения,
нежилые
помещения:
офисные
и
производственные помещения, склады,
гаражи и др.
• Правовая база: глава 34 Гражданского
кодекса РФ, обзор судебной практики ВС
РФ, постановления Пленума ВС РФ.
• Стороны
договора:
субъекты
предпринимательской деятельности

3. Содержание договора аренды

Стороны договора
Объект аренды
Цель использования объекта аренды
Арендная плата, ее изменение
Срок аренды
Порядок передачи и возврата объекта аренды
Субаренда
Распределение обязанностей по договору
Ответственность сторон. Ответственность перед
третьими лицами
• Досрочное расторжение договора

4. Арендная плата

4 распространенных способа определения арендной платы:
• Указание твердой суммы за все арендуемое помещение.
Например, размер арендной платы составляет 20000 руб. в месяц за все
переданные по договору помещения.
• Указание твердой суммы за 1 кв. м помещения.
Например, размер арендной платы составляет 1000 руб. за 1 кв. м
помещения в месяц.
• Арендная плата может быть установлена из двух частей:
- фиксированная: величина платы за пользование самим арендованным
объектом;
- переменная: определяемая расчетным путем, равная приходящейся на
долю арендатора части коммунальных платежей за период.
• Арендная плата может быть установлена из одной части, при
этом на арендатора возлагается обязанность возмещать затраты на
коммунальные услуги, приходящиеся на арендатора.

5. Изменение арендной платы

• Увеличение. Если иное не предусмотрено
договором, по соглашению сторон в сроки,
предусмотренные договором, но не чаще
одного раза в год.
• Уменьшение. Арендатор вправе требовать
уменьшения
арендной
платы,
если
состояние
имущества
существенно
ухудшилось.

6. Срок аренды

• Договор аренды заключается на срок, определенный
договором; если срок аренды в договоре не определен,
договор
аренды
считается
заключенным
на
неопределенный срок.
• Договор аренды, заключенный на срок не менее года,
подлежит государственной регистрации и считается
заключенным с момента такой регистрации.
• Если арендатор продолжает пользоваться имуществом
после истечения срока договора при отсутствии
возражений со стороны арендодателя, договор
считается возобновленным на тех же условиях на
неопределенный срок.
• В случае заключения договора на неопределенный
срок, даже когда этот срок превышает один год,
государственной регистрации аренды не требуется.

7. Обязанности сторон договора

Арендодатель
Арендатор
- предоставить арендатору имущество в
состоянии, соответствующем его назначению и
условиям договора;
- снабдить имущество, передаваемое арендатору,
всеми принадлежностями и документами,
относящимися к нему;
- передать арендатору имущество в срок,
установленный договором;
- предупредить арендатора об обязательственных
правах третьих на переданное ему имущество;
- предоставить арендатору преимущественное
право на заключение договора аренды на новый
срок.
- пользоваться арендованным имуществом в
соответствии с условиями договора аренды либо
назначением имущества;
- не сдавать арендованное имущество в
субаренду без согласия арендодателя;
- своевременно вносить арендную плату;
- вернуть арендодателю имущество после
окончания договора в надлежащем состоянии с
учетом нормального износа вместе с
принадлежностями и документами,
относящимися к нему.
- производить за свой счет капитальный ремонт
имущества, переданного в аренду;
- возместить арендатору стоимость неотделимых
улучшений, произведенных с согласия
арендодателя, но за счет арендатора.
- поддерживать арендуемое имущество в
исправном состоянии, производить текущий
ремонт арендуемого имущества, нести расходы
по содержанию арендуемого имущества.

8. Ответственность Арендатора

Вид нарушения
пользуется имуществом не в
соответствии с условиями
договора аренды или назначения
имущества
нарушает обязанности по
внесению арендной платы в
установленный срок
арендатор существенно ухудшает
имущество
не возвратил арендованное
имущество по истечение срока
аренды, либо возвратил его
несвоевременно
не производит капитального
ремонта имущества в
установленные договором сроки
Санкция
Арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и
возмещение убытков
- арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной
платы за два последующих срока.
- при существенном нарушении обязательств по внесению
арендной платы - расторжение договора и возмещение убытков.
- взыскать проценты за пользование чужими денежными
средствами за каждый день просрочки;
- Договором могут быть установлена неустойка за просрочку
арендных платежей и иные санкции.
арендодатель может потребовать досрочного расторжения
договора и возмещение убытков
арендодатель вправе потребовать внесение арендной платы за все
время просрочки и возмещение убытков
По требованию арендодателя договор аренды может быть
досрочно расторгнут судом

9. Ответственность Арендодателя

Вид нарушения
Не предоставил арендатору
имущество в указанный в
договоре срок
Санкция
- арендатор вправе истребовать имущество;
- требовать возмещения убытков;
- расторгнуть договор и требовать возмещения
убытков
Переданное в аренду
- Арендатор вправе требовать безвозмездное
имущество имеет недостатки устранения недостатков;
-возмещения своих расходов, связанных с устранением
недостатков;
- расторжения договора
Нарушение обязанности по
производству капитального
ремонта
- Арендатор вправе произвести кап.ремонт за свой
счет и зачесть его в счет арендной платы;
- требовать уменьшения арендной платы;
- требовать расторжение договора и возмещение
убытков

10. Расторжение договора аренды

• истечение срока аренды;
• отказ от договора, предупредив об этом
другую сторону за три месяца (для
договора,
заключенного
на
неопределенный срок)
• досрочное расторжение по требованию
арендодателя;
• досрочное расторжение по требованию
арендатора.
• иные случаи, установленные договором.

11. Особенности аренды оборудования

• Объект договора, характеристики,
требования к эксплуатации
• Пусконаладка оборудования, обучения
работников
• Ответственность за повреждение
оборудования
• Срок аренды, досрочное расторжение
• Возврат оборудования, проверка состояния

12. Особенности аренды транспортных средств

• Объект аренды
• Отсутствие возможности заключения
договора на неопределенный срок и
продление его
• Нет преимущественного права на
заключение договора на новый срок
• Субаренда без согласия арендодателя

13. Аренда транспортных средств с экипажем

Арендодатель
предоставить транспортное средство в состоянии,
пригодном для использования по назначению
оказывать услуги по управлению и технической
эксплуатации транспортного средства, укомплектовать
транспортное средство экипажем, нести расходы по
оплате услуг членов экипажа
поддерживать надлежащее состояние, переданного в
аренду транспортного средства, в т.ч. текущий и
капитальный ремонт
страховать транспортное средство и страховать
ответственность за ущерб, который может быть
причинен им или в связи с его эксплуатацией
нести риск случайной гибели или повреждения
транспортного средства
нести ответственность за все убытки, причиненные
третьим лицам в результате эксплуатации
транспортного средства
Арендатор
вправе использовать транспортное средство для
перевозки собственных грузов, иных целях,
соответствующих условиям договора.
вправе от своего имени и без согласия
арендодателя заключать с третьими лицами
договоры перевозки и иные договоры.
нести расходы, связанные с коммерческой
эксплуатацией транспортного средства, расходы на
оплату топлива, других материалы и на оплату
сборов
вправе сдавать транспортное средство в субаренду
(без согласия арендодателя)
обязан своевременно вносить арендную плату
В случае гибели или повреждения арендованного
транспортного средства арендатор должен
возместить арендодателю причиненные убытки,
при условии вины арендатора

14. Аренда без экипажа

Арендодатель
предоставить транспортное
средство в состоянии, пригодном
для использования по назначению
Арендатор
Нести расходы по содержанию транспортного
средства, в т.ч выполнение его текущего
капитального ремонта, коммерческие расходы
своими силами осуществлять управление
арендованным транспортным средством и его
эксплуатацию, как коммерческую, так и
техническую
нести расходы на страхование, включая
страхование своей ответственности
вправе без согласия арендодателя заключать
договоры перевозки и иные договоры, если они
не противоречат целям использования
транспортного средства
вправе сдавать без согласия арендодателя
транспортное средство в субаренду
обязан своевременно вносить арендную плату
нести ответственность за все убытки,
причиненные третьим лицам в результате
эксплуатации транспортного средства