Массовое строительство жилья - главный инвестиционный драйв российской экономики

1.

Массовое строительство жилья главный инвестиционный драйв
Российской экономики
Проф. Б.И. Нигматулин
Институт проблем энергетики.
Председатель Экспертного совета Сообщества
потребителей электроэнергии.

2.

Ввод в действие жилых домов в РСФСР и Российской Федерации
( кв.м на душу населения)
1956-2015 г
0,7
0,59
0,6
РСФСР
0,49
0,5
к
в
. 0,4
м
РОССИЯ
0,46
0,49
0,57
0,48
0,45
0,44
0,41
550 млн кв.м
0,28
0,3
0,28
0,23
0,21 0,21
0,2
0,1
0,0
1956
1959
1966
1969
1972
1975
1978
1981
1984
1987
1990
1993
1996
1999
 2002
2005
 2008
2011
2014
Ввод в действие жилых домов в РСФСР и Российской Федерации (млн м2 общей площади)
2

3.

Общая площадь на душу населения.кв.м
кв.м
34
32,8
31,6
32
29,5
30
29,8
30,2
30,5
30,8
33,1
33,3
33,5
33,7
31,8
31,1
30,1
29,5
28,9
28,4
28
27,4
26,2
26,4
25,6
26
25,1
24,6
23,9
24
22,8
23
23,2
23,4
22
22
20,9
20
19,2
19,5
19,8
20,1
21,3
21,5
2006
2007
22,4
22,6
2009
2010
23
23,4
23,8
23,8
2013
2014
20,4
18
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Россия
2008
Словения
2011
2012
Литва
3

4.

Средние цены за кв.м жилья по городам стран в $ППС, 2015г.
8000
7000
6000
$
5000
П
4000
П
С
3000
2000
1000
0
Россия
Польша
чехия
Средняя цена за 1 м2 в центре города
Эстония
Словакия
Словения
Средняя цена за 1 м2 ввне центра города
Дания
Германия
США
среднняя зарплата после уплаты налогов
4

5.

Отношение средней цены за 1 кв.м жилья вне центре города к средней 
заработной плате города.
2,5
к
о
э 2
ф
ф
и
ц
1,5
и
е
н
т
2
1,7
1,7
1,6
1,6
1,6
1,16
1
р
а
з
н
и 0,5
ц
ы
0,9
0,5
0
Россия
Польша
чехия
Эстония
Словакия
Словения
Дания
Германия
США
Отношение средней заработной платы к средней цене за 1 м кв.м жилья
*для покупки 1 кв.м жилья в России необходима 2-х месячная заработная плата.
В новых странах ЕС этот показатель в среднем 1.6,  в старых странах ЕС около 1,а в США – 0,5.
5

6.

Коэффициент доступности жилья является простейшим показателем доступности
жилья, который определяется как отношение стоимости квартиры площадью 54 м2 к
годовому доходу семьи из трех человек:
Он показывает сколько лет необходимо семье из трех человек, чтобы накопить на
покупку квартиры, откладывая все свои доходы.
Модифицированный коэффициент доступности жилья представляет собой
отношение стоимости квартиры площадью 54 м2 к среднему годовому доходу
семьи из трех человек за вычетом обязательных расходов и расходов на
удовлетворение основных потребностей семьи.
6

7.

Социальная норма общей площади жилого помещения равна:
-18 м2 на одного из трех членов семьи, но не меньше 16 м2;
-42 м2 для проживания двух человек;
-33 м2 на одного одиноко проживающего.
Процентная ставка — сумма, указанная в процентном выражении к
сумме кредита, которую платит получатель кредита за пользование им в
расчёте на определённый период (месяц, квартал, год).
7

8.

Динамика коэффициента доступности жилья, лет
12
10,7
10
9,4
8,6
8,1
8
8
7,4
7,2
7,9
7
лет
6,4
6
6
5,4
5
4,8
4,6
4,4
4,5
5,6
5,5
4,8
4,4
4,4
4,7
4,3
4,3
4
3,3
4,2
3,4
3
2,9
2013
2014
2
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Модифицированный коэффициент доступности жилья
2008
2009
2010
2011
2012
Коэффициент доступности жилья
-Коэффициента доступности жилья для России в 2000-2015 гг. снизилось с 5 лет до 2,68 лет, что означает повышение
доступности жилья. Для 2006-2008 гг. (ввиду опережающего роста цен на жилье по сравнению с доходами) характерно повышение
значения этого показателя.
- Для модифицированного коэффициента жилья  России в 2000-2015 гг. произошло значительное повышение доступности
8
жилья, коэффициент снизился с 10,7 лет в 2000 году до 3,64 лет в 2015 году.

9.

Ранжирование строительства по обеспечению населения жильем
Объем строительства,
кв.м на жителя в год
Превышение цены над
себестоимостью в
процентах
Ставка ипотечного
кредита, % в год
Основные категории
приобретателей
жилья
Уровень социального
развития государства
2-5
Низкая,
0%
-5 - 0%
Люди
Высокий
Жилье, в основном,
предоставляется гражданам
бесплатно за счет выручки от
продажи за рубеж природных
ресурсов и товаров, высокой
эффективности работы в
промышленности и в
сельском хозяйстве.
Так жить нужно
0,8-2
Низкая,
10-20%
0 – 2%
Люди
0,6-0,8
Высокая,
30-200%
5 – 10 %
Богатые люди
Средний.
Жилье бесплатно для семей с
двумя и более
несовершеннолетними
детьми.
Так жить можно
Низкий
Так жить уже очень сложно
0,1-0,6
Очень высокая,
200-600%
11 – 30 %
Очень богатые люди
Очень низкий
Так жить нельзя
Россия находится в группе, где жилье могут приобрести только очень богатые люди.
В России проживет 23 миллиона бедного населения!
9

10.

Динамика изменений цен на жилье в процентах, в текущих ценах
300
253
246
250
240
260
260
135
137
259
250
234
228
201
200
147,82
148
149
150
125,94
119
122
100
144
136,2
134
120
109,7
112
100
142
141
139
133
113
107
103,3
91,51
99,8
2009
2010
100
101
118
106
99,7
109,8
122
92
87
83,5
87
2012
2013
2014
2015
50
0
2003
2004
2005
2006
2007
Дания
2008
Россия
США
2011
Словения
10

11.

Распределение квартир и жилищ по числу комнат в них 
(в%)
100
90
80
70
60
%
50
40
30
20
10
0
Россия
Германия
1-2 комнаты
3комнаты
США
4 и более комнат
11

12.

Ввод в действие жилых домов в РСФСР И РФ 1956-2035 гг
(кв.м на душу населения)
1,0
0,93(134млн кв.м)
0,93
0,9
0,84
0,8
0,74(107 млн кв.м)
кв.м
Россия
РСФСР
0,7
(0,49=56 млн кв.м)
(046=60 млн кв.м)
0,49
0,5
0,46
0,48 (70,4 млн кв.м)
0,46 (65,7
млн кв.м)
0,45 0,46
0,49 0,48
0,41
0,4
0,74
550
млн м2
0,69
0,59 (84,2
млн кв.м)
0,59 0,57
0,6
0,78
550 млн м2
0,65
0,57
(70)
0,48
прогноз на 2016 год
0,28
0,3
0,21
0,21
0,2
0,1
0,0
1956
1965
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
2020
2025
2030
2035
12

13.

Среднегодовой коэффициент  эластичности ВВП к ИОК
13

14.

Для ввода 550 млн кв.м жилья до 2035 года. необходимо каждый год
увеличивать объем строительства жилья на 2,7 млн кв.м.
При цене за кв.м – 53.т.р
Объём финансирования составит 2,7 млн. кв.м – 2,7 млн. кв.м*53 тыс.ру.=
143 млрд.руб
Каждый год необходимо увеличивать объем строительства на 143
млрд.руб ежегодно с 2016г. до 2035 г. для ввода 550 млн кв.м жилья,
которые не были введены в период 1989-2012 гг.
(ВВП в 2015г 81трлн.руб ИОК в 2015г 13,5трлн.руб.)
Для обеспечения 3% роста ВВП (2,43трлн.руб), необходимо поддерживать
уровень инвестиций в основной капитал 5% ежегодно (675 млр.руб).
14

15.

При вложении 143 млрд.руб в сектор жилищного с строительства инвестиции в основной
капитал буду расти на 1,1% ежегодно.
ΔКжил.строительства=(Истрой./ИОК)*доля ипот.кред=
=(143 млрд.руб /675 млрд.руб )*5=1,1%
При вложении 143 млрд.руб в жилищное строительство экономика будет расти на
0,63%ВВП ежегодно (510млрд.руб).
ΔВВПстрой=ΔИОКстрой*Кввп=
=1,1%*0,6=0,63%
Мультипликативный эффект от инвестирования в отрасль жилищного строительства на
1руб. будет равен 3,5 руб.
Кмульинвест=ΔВВПстрой/ Истрой=
= 510млрд.руб/143 млрд.руб=3,5
15

16.

1.1 Измерения первых интегралов экономики
Понятие паритета покупательной способности в долларах ($, по эталонной стране США)
при сопоставлении ВВП, ВРП и ИОК между странами
Валово́й вну́тренний проду́кт (ВВП) - макроэкономический показатель, отражающий рыночную
стоимость всех конечных товаров и услуг (то есть предназначенных для непосредственного употребления),
произведённых за год во всех отраслях экономики на территории государства для потребления, экспорта и
накопления, вне зависимости от национальной принадлежности использованных факторов производства.
Паритет покупательной способности (ППС) представляет собой равновесную стоимость валюты
одной страны, выраженную через валюту другой, в том случае, если бы не было никаких трансграничных
расходов (протекционизма, ограничений свободы передвижения капитала и валют, таможенных пошлин и т.п.).
Название этого показателя отсылает к тому способу, которым он рассчитывается – на основании
сравнения стоимости определенной потребительской корзины товаров и услуг в разных странах.
При международном сравнении ВВП рассматривается вся корзина товаров и услуг, представляющих
весь ВВП страны.
Эталонной страной выбрана США и паритет покупательской способности удобно рассчитывать в
долларах США($)
В 2014 году 1$ППС = 19,07 рублей
1$ ЦБ = 40 рублей
16

17. Ежегодные темпы изменения физических объемов ИОК и ВВП

1.2 Темпы изменения первых интегралов экономики
Ежегодные темпы изменения физических объемов ИОК и ВВП
ΔИОК(i)/ИОК(i-1), (i =1, 2, 3…) - темп изменения ИОК в i-ый год в
процентах к предыдущему (i-1) году, где
ИОК(i) и ИОК(i-1)
рассматривается в ценах предыдущего (i-1) года.
ΔВВП(i)/ВВП(i-1), (i =1, 2, 3…) - темп изменения валового внутреннего
продукта (ВВПi) в i-ый год в процентах к предыдущему (i-1) году, где
ВВП(i) и ВВП(i-1) рассматривается в ценах предыдущего (i-1) года.
ΔЭЛ(i)/ЭЛ(i-1), (i =1, 2, 3…) показывает изменения электропотребления в
i-ый год в процентах к предыдущему (i-1) году,
ΔЭН(i)/ЭН(i-1), (i =1, 2, 3…) показывает изменения энергопотребления в iый год в процентах к предыдущему (i-1) году,
17

18.

1.4 Соотношение между темпами изменения первых интегралов
макроэкономики:
Ежегодные значения коэффициента эластичности ВВП к ИОК (Кввп) в России
Кввп i – ежегодный коэффициент эластичности ВВП i к ИОКi в i-й год.
Кввп i показывает на сколько процентов изменяется физический объем
ВВП i (т.е. в ценах i-1 года) в i-ый календарный год при изменении на 1 %
физического объема ИОК i (т.е. в ценах i-1 года) в том же году.
Кввп i =(∆ВВП i /ВВП i-1)/(∆ИОК i /ИОК i-1)
Кввп – среднегодовой коэффициент эластичности ВВП к ИОК в
определённый период времени (N лет):
Кввп = ( ∑ i-1 Кввп i)/N
Кввп показывает на сколько процентов в среднем изменяется физический
объем ВВП в определенный период времени (N лет) при годовом изменении
на 1 % физического объема ИОК в этот период времени. Исходя из
экономического смысла, значения Кввп должны рассчитываться отдельно в
годы роста ИОК и в годы падения ИОК.
18

19.

1.3 Соотношение между темпами изменения первых интегралов
макроэкономики:
Кмул – среднегодовой коэффициент мультипликации в определённый период времени (N лет).
Кмул показывает на сколько единиц в нац. валюте изменяется объем ВВП в среднем, за
определенный период времени (N лет), при годовом изменении физического объема ИОК на единицу
нац. валюты в том же периоде времени:
Кмулi=∆ВВП