阿拉木图市 房地产市场

1.

香港宸希国际有限公司
阿拉木图市
房地产市场
调研报告

2.

香港宸希国际有限公司
01 宏观环境分析
目录
02 房地产市场现状
03 市场参与着与竞争分析
04 消费者行为与偏好
05 法律与政策环境
06 机遇与风险
07 建议与落地路径

3.

01 宏观环境分析
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(1) 国 家 层 面 背 景
哈萨克斯坦宏观经济与房地产发展环境
哈萨克斯坦是中亚地区面积最大的国家 横跨欧洲和亚洲 总面积约272.5万平方公里 人口约2000万 拥有丰富的油气、矿产资源 是世界重要的铀和石油出口国之一。
自独立以来 哈萨克斯坦经历了较快的经济增长 尤其是2000年以后 年均GDP增速在5%-9%之间波动 经济结构在能源产业支撑下逐渐多元化发展 推动了金融、物
流、服务、建筑和房地产等行业的快速发展。
2024年 哈萨克斯坦GDP增长率达到5.8% 预计2025年将保持在5.9%左右。经济增长的主要驱动力仍然是石油和天然气出口 矿产资源开发和冶金产业 此外 随着
“一带一路”倡议和中欧班列的通行 哈萨克斯坦作为中转枢纽地位进一步增强 物流、仓储、基础设施建设投入增加 对建筑和房地产产业形成了持续的需求支持。
货币政策与通胀影响房地产市场
哈萨克斯坦的法定货币是坚戈 KZT 坚戈在过去十年经历了数次贬值 主要由于国际油价波动及美元升值影响。例如 2015年坚戈对美元贬值超过40% 此后汇率相
对稳定 但仍存在周期性波动风险。为了应对通胀压力 哈萨克斯坦央行维持相对较高的基准利率 2024年末时利率在13.5%-14.0%之间浮动。
高利率水平对房地产融资成本有显著影响 使得购房贷款成本较高 月供负担较大 部分中低收入人群倾向于租房 推动了租赁市场发展 同时也对房地产开发企业的融
资成本构成压力 促使开发企业注重快速回款与分阶段开发。
通胀率在2024年维持在7.2% 虽然较过去有所下降 但仍高于理想水平 高通胀推动了资产保值需求 房产作为抗通胀手段的属性使得中高收入群体持续投资房产以抵御
货币贬值风险。

4.

01 宏观环境分析
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(1) 国 家 层 面 背 景
不动产产权制度
哈萨克斯坦承认私有产权和长期租赁制并存的土地使用制度 住宅用地和商业用地可由个人和法人持有 外资企业在一定条件下可通过合资或特殊许可方式获得土地使用权
• 私有制 适用于本地公民和法人 部分外资在满足条件时可直接持有。
• 长期租赁制 通常租赁期限为49年 可续租。
不动产交易流程
1. 土地/房产购买协议签署
2. 公证
3. 缴纳印花税和登记费
4. 到国家不动产登记处完成产权转移登记
5. 获得正式产权证书。
整个交易流程约需1-2个月 若涉及贷款或合资复杂交易 可能延长至3-4个月。
税务结构
• 房产交易税 约1.5%-2%。
• 年度不动产税 商业物业约0.5%-1% 住宅物业约0.1%-0.3%。
• 印花税 约0.1%。
• 增值税 适用部分商业地产交易 12%。
外资相关政策
外资直接购买住宅物业通常受到限制 可通过合资公司进行开发投资或收购商业物业用于运营。外资参与房地产开发可享受税收优惠和经济特区政策支持 但需满足以下条件
• 必须符合地方政府规划
• 提供就业机会和税收贡献
• 使用本地施工和材料优先。

5.

01 宏观环境分析
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(2) 阿拉木图市概况
阿拉木图是哈萨克斯坦最大城市和前首都 仍是经济、金融、教育、科研和文化中心 贡献了全国近20%的GDP 人口接近200万 吸引大量外来人口涌入工作和学习。城市位
于哈萨克斯坦东南部 地处天山山脉北麓 地形以山地、丘陵和平原交错为主 气候温和 四季分明 具备良好的居住条件。
阿拉木图市行政划分与人口结构
阿拉木图市共划分为8个行政区 包括Almaly、Bostandyk、Medeu、Auezov、
Turksib、Alatau、Nauryzbai等区域 各区域经济功能和人口密度分布不同
• Almaly、Medeu、Bostandyk区 市中心 商业繁华 人口密度高 房价最高。
• Turksib、Nauryzbai、Alatau区 郊区或新区 人口密度相对较低 适宜新开发项目。
• Auezov区 过渡区域 兼具居住和部分工业功能。
城市发展规划《Almaty 2040》多中心发展战略 主要内容包括
1. 交通基础设施升级
• 地铁二号线、三号线及轻轨系统建设 促进公共交通覆盖率提高。
• 新建和改造城市快速路 连接市中心与外围新区 缩短通勤时间。
2. 新区开发
• 沿轨道交通沿线开发综合居住社区 提供可负担住房。
• 在Alatau区、Nauryzbai区规划大型住宅社区和配套商业设施。
3. 生态与宜居城市目标
• 控制市中心超高密度开发 增加公园绿地面积。
• 推动绿色建筑和节能减排标准执行。
这一规划将推动阿拉木图房地产市场从“核心区高密度开发”转向“多中心开发+绿色宜居”模式 为住宅开发、商业地产布局和工业物流用地需求创造了新的增长点。

6.

01 宏观环境分析
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(2) 阿拉木图市概况
阿拉木图市住宅市场供需结构及趋势
阿拉木图市行政区分区图
住宅市场供应结构
阿拉木图住宅市场历来呈现出供需紧张结构 尤其在市中心区域 由于土地资源有限、
拆迁成本高、建筑法规严格 使得核心区域新房供应增长缓慢 而不断增长的人口和
改善性住房需求持续推高价格和需求。
核心区供应特点
图尔克西布
• 区域分布 主要集中在Almaly、Medeu、Bostandyk区
• 房源结构 以高层电梯公寓和塔楼为主 部分带小区配套 绿地、停车场、儿童游乐设施
• 面积分布 主要集中在50-120㎡ 一居至三居户型为主
阿拉套
• 装修标准 高端住宅以精装修交付 且大部分采用地暖、中央空调系统
杰特苏
• 供应限制 核心区建设受限于城市规划和老旧建筑占地限制 土地拆迁协调时间长
麦迪奥
• 供应趋势 每年核心区新房供应量有限 平均每年新增供应约8,000-10,000套。
阿勒玛勒
新区与郊区供应特点
• 区域分布 主要集中在Alatau区、Nauryzbai区、Turksib区
阿乌艾佐夫
• 房源结构 以中高层住宅、联排别墅和小高层为主
• 面积分布 60-150㎡ 更注重家庭使用功能
• 价格优势 相较核心区便宜20%-35%
• 供应趋势 政策鼓励新区开发 土地供应充足 新项目获批速度较快
• 增值潜力 受地铁、快速路建设影响 未来升值潜力较大。
纳乌鲁斯拜
博斯坦德

7.

01 宏观环境分析
(2) 阿拉木图市概况
住宅市场需求结构
居住需求分析
1. 刚需购房需求
• 年龄段 25-35岁年轻家庭。
• 需求特点 倾向小户型、交通便利、配套设施齐全的房源。
• 财务特点 贷款能力有限 通常首付30%-40% 贷款70%-60%。
2. 改善性购房需求
• 年龄段 35-50岁中高收入家庭。
• 需求特点 面积要求更大 80-120㎡ 注重学区、社区品质和安全性。
• 财务特点 具备较强支付能力 有换房和投资双重考虑。
3. 投资性需求
• 以本地企业主、富裕家庭和部分外籍投资者为主。
• 偏好高出租回报区域和潜力新区的中等面积房源。
• 部分投资者专注短租市场或持有稳定收租。
租赁需求分析
• 本地年轻群体因高房价及贷款压力选择租房
• 外籍租赁群体需求稳定 集中在市中心、国际学校周边和交通便利区域
• 租金稳定增长 市中心平均租金约10-13美元/㎡/月 新区6-9美元/㎡/月。
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8.

01 宏观环境分析
(2
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阿拉木图市概况
)
价格走势与预测
阿拉木图市住宅房价走势
2025年阿拉木图市各区住宅房价条形图
(CAGR=9.93%)
12000
阿勒玛勒
11000
10800
10833
阿乌艾佐夫
9861
10312
博斯坦德
10000
11528
麦迪奥
9281
12500
9000
杰特苏
8062
8000
图尔克西布
9028
阿拉套
7143
7000
9306
6562
8333
纳乌鲁斯拜
8611
6000
2020
2021
2022
未来3年价格增长动力来自
• 人口持续增长 预计年增长1.2%-1.5%
• 政策支持和地铁线路拉动新区地价
• 高通胀推动资产保值需求
• 市场竞争加剧可能影响局部供应过剩。
2023
2024
2025
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000

9.

01 宏观环境分析
(2
阿拉木图市概况
)
麦迪奥区住宅房价走势图(CAGR=10.10%)
14000
13500
12750
13000
12000
博斯坦德区住宅房价走势图(CAGR=9.79%)
12450
12000
12000
10950
10000
10200
10000
8000
8400
2020
2022
2023
2024
2025
8550
10050
9450
10000
9000
8400
8000
2020
2021
2022
2023
2024
7200
2022
2023
2024
各区住宅房价走势图
10000
13000
9000
2024
9300
9000
7000
6000
7800
5000
6750
2020
6000
5400
2020
2021
7200
6300
2022
2023
2024
2025
5700
2021
2022
2023
2024
2025
阿拉套区住宅房价走势图(CAGR=11.42%)
8000
8700
8000
5000
8250
2020
9000
10000
2025
5000
2025
纳乌鲁斯拜区住宅房价走势图(CAGR=10.78%)
2024
9750
7000
2023
2023
9150
6000
2022
2022
8000
10000
6000
2021
11000
5000
7000
6900
6300
2020
2025
14000
12000
6450
2021
7800
图尔克西布区住宅房价走势图(CAGR=9.60%)
5850
2020
9000
6000
2021
10650
10050
10000
7000
7800
2020
2025
11000
(CAGR=11.04%)
8000
8700
7000
阿乌艾佐夫区住宅房价走势
9000
9900
7350
7000
6000
10950
8000
7800
杰特苏区住宅房价走势图(CAGR=11.47%)
11000
11000
9000
7000
2021
11700
10000
9600
9000
9150
9000
阿勒玛勒区住宅房价走势图(CAGR=10.23%)
12000
13000
11000
11550
11000
8000
香港宸希国际有限公司
2021
2022
2023
2024
阿拉套区
阿勒玛勒区
阿乌艾佐夫区
图尔克西布区
博斯坦德区
麦迪奥区
纳乌鲁斯拜区
杰特苏区
2025
9000
8500
8000
7500
7000
6500
6000
5500
5000
9000
8550
7650
6600
5850
5250
2020
2021
2022
2023
2024
2025

10.

02 房地产市场现状
售价 租金 回报率
香港宸希国际有限公司

11.

08 各建筑类型成本拆解
高层住宅成本拆分表
成本构成
多层住宅成本拆分表
细分工序/材料
元/㎡
剪力墙/框架结构、屋面防水
1800–2100
管井、预埋管线
400–500
土建 地上结构
占比
28–30%
小计
土建 地下结构
香港宸希国际有限公司
2200–2600
地库、设备房
28–30%
1500–1800
成本构成
细分工序/材料
元/㎡
剪力墙/框架结构、屋面防水
1700–1900
管井、预埋管线
350–450
土建 地上结构
28–30%
小计
土建 地下结构
2050–2350
半地下车库、设备房
公区石材、楼道乳胶漆、灯具
28–30%
1300–1600
15–18%
13–16%
600–900
内装 简装/普装
占比
公区楼道涂料、灯具
500–700
户内简装 墙面、地板、卫浴
600–800
内装 简装
户内墙地砖、地板、卫浴
小计
700–900
1300–1800
23–25%
小计
1100–1500
20–23%
外立面
真石漆/铝板
500–700
8–10%
外立面
真石漆/局部铝板
400–600
8–10%
景观绿化
铺装、绿化、夜景灯光
150–250
3–4%
景观绿化
铺装、绿植、灯光
120–200
3–4%
5150–6550
100%
总计
4500–5250
100%
总计
实际案例
实际案例
Samal Premium: 约 6300 元/㎡
Alatau Comfort Housings: 约 4900 元/㎡
Kuat Apartments (Almalinsky): 约 5900 元/㎡
Turksib Mid-Rise Housing: 约 4600 元/㎡

12.

07 各建筑类型成本拆解
3星级 商务酒店 成本拆分表
成本构成
4星级 高端商务酒店 成本拆分表
细分工序/材料
元/㎡
框架结构、屋面防水
1800–2000
管井、预埋管
400–500
土建 地上结构
小计
土建 地下结构
香港宸希国际有限公司
占比
27–30%
成本构成
1500–1800
14–17%
框架结构
1900–2200
管井、预埋管
450–550
小计
土建 地下结构
公共区石材、木饰面
元/㎡
占比
土建 地上结构
2200–2500
地库、后勤
细分工序/材料
500–700
28–30%
2350–2750
地库设备层
1600–1900
公区石材、灯光
700–1000
14–17%
内装 简装
客房硬装 墙地面、卫浴
500–700
客房软装 家具、灯具
250–350
小计
27–30%
客房硬装 墙地面、卫浴
600–800
客房软装 家具、灯具
300–450
小计
1300–1750
外立面
真石漆/铝板
500–700
8–10%
景观绿化
铺装、绿化
150–250
3–4%
5600–7000
100%
总计
内装 中高配
1600–2250
28–32%
外立面
铝板/玻璃幕墙
600–900
8–10%
景观绿化
广场铺装、绿化
150–250
3–4%
6350–8050
100%
总计
实际案例
实际案例
Holiday Inn Express Almaty: 约 6100 元/㎡ 不含地价
Novotel Almaty City Center: 约 7000 元/㎡
Ibis Almaty: 约 6500 元/㎡ 含简配家具
DoubleTree by Hilton Almaty: 约 7700 元/㎡

13.

07 各建筑类型成本拆解
商务酒店成本拆分表
成本构成
香港宸希国际有限公司
五星级酒店成本拆分表
细分工序/材料
元/㎡
框架/局部钢结构
2000–2300
管井、预埋管
500–600
占比
土建 地上结构
小计
成本构成
细分工序/材料
元/㎡
2500–2800
土建 地上结构
大开间框架、挑高大堂钢结构、屋
面防水
管井、预埋管、空调外机位预留
600–800
28–30%
小计
2500–2900
土建 地下结构
土建 地下结构
地库、后勤
1800–2200
大堂石材、灯光
900–1200
占比
20–24%
3100–3600
20–24%
地下设备层、后勤区、车库
2200–2600
12–15%
大堂石材、木饰面、灯光
1500–2000
15–18%
内装 高标
客房硬装 墙地面、卫浴
700–900
客房软装 高标家具
350–500
小计
外立面
铝板/玻璃幕墙
景观绿化
广场铺装、绿植
总计
1950–2600
30–34%
700–1000
8–10%
200–300
3–4%
7150–9000
100%
内装 超高精装标准 客房硬装 墙面、地板、卫浴、木
门
1200–1500
客房软装 家具、窗帘、灯具、艺
术品
600–900
小计
35–40%
3300–4400
35–40%
外立面
铝板/玻璃幕墙
1000–1300
8–10%
景观绿化
广场石材、绿植、夜景照明
300–500
3–5%
9900–12,100
100%
总计
实际案例
实际案例
InterContinental Almaty: 约 8200 元/㎡
The Ritz-Carlton Almaty: 约 11200 元/㎡

14.

07 各建筑类型成本拆解
中端服务型公寓成本拆分表
成本构成
香港宸希国际有限公司
高端服务型公寓成本拆分表
细分工序/材料
元/㎡
框架结构
1800–2000
占比
成本构成
细分工序/材料
元/㎡
框架结构
1900–2200
管井、预埋管
450–550
占比
土建 地上结构
土建 地上结构
管井、预埋管
小计
400–500
30–32%
小计
2200–2500
28–30%
2350–2750
土建 地下结构
地库
1500–1800
15–18%
土建 地下结构
地库
1600–1900
15–18%
内装 简装
地板、厨房、卫浴
800–1100
18–20%
内装 高配
木地板、石材、灯光
1200–1600
22–26%
外立面
真石漆/铝板
500–700
8–10%
外立面
铝板/玻璃幕墙
600–900
8–10%
景观绿化
铺装、绿化
150–250
3–4%
景观绿化
铺装、绿化
150–250
3–4%
5200–6400
100%
总计
6000–7500
100%
总计
实际案例
实际案例
Kuat Apartments, Almalinsky: 约 5700 元/㎡
Esentai Apartments: 约 6800 元/㎡
Kuat Apartments, Auezov: 约 6000 元/㎡
Samal Premium: 约 7200 元/㎡

15.

07 各建筑类型成本拆解
香港宸希国际有限公司
普通私宅成本拆分表
成本构成
高端别墅成本拆分表
细分工序/材料
元/㎡
砖混+屋面防水
1500 – 1800
水电预埋
300 – 500
占比
土建 地下结构
35-40%
0 – 1600
墙顶乳胶漆
300 – 500
元/㎡
砖混/框架结构、屋面瓦/防水
2200 – 2600
挑空客厅梁柱
400 – 600
小计
1800 – 2300
简易地基、无地下层则省略
细分工序/材料
占比
土建 地上结构
土建 地上结构
小计
成本构成
0-15%
土建 地下结构
30-35%
2600 – 3200
地库或下沉庭院结构
1700 – 2100
客厅餐厅石材、卧室木地板
800 – 1200
厨卫卫浴设备、木门
700 – 900
照明、新风空调系统
500 – 700
10-15%
内装 中高端精装
内装 基础装修
25-30%
20-25%
地砖、厨卫基础设备
小计
300 – 500
600 – 1000
小计
2000 – 3200
外立面
外墙涂料/文化砖
300 – 600
8-10%
外立面
石材、木饰面、局部幕墙
800 – 1200
8-10%
景观绿化
简易硬景+绿植
150 – 400
5%
景观绿化
私家花园铺装、苗木
300 – 600
5-7%
3050 – 4900
100%
总计
7400 – 10300
100%
总计

16.

01 宏观环境分析
香港宸希国际有限公司
阿拉木图市房地产开发完整流程
规划设计批准 UPZ & PCD
前期调研与地块选择
a) 获得城市规划条件 UPZ
内容 筛选目标区 Bostandyk、Medeu、Almalinsky 等 城市更新地块或招拍挂地块
向 阿拉木图市 Urban Planning and Architecture Department 提交
调研地块红线、容积率、周边市政、拆迁及土壤检测情况
土地证复印件
实地勘测场地高差、树木、电力/供暖管线情况。
申请书
深度 至少做到可研级平面草案 体量测算、套数、车位数 。
初步概念设计草案
部门 无需官方对接。可用工具 Egov.kz
平面图。
土地取得:
审批时长 20–30 天。
1) 公告拍卖 招拍挂
核定建筑体量、建筑高度、退界要求。
通过 Kazakhstan State Property Committee 拍卖或市政府招拍挂。
b) 获得详细规划批准 PCD
必须符合《哈萨克斯坦土地法》及《投资法》相关条款。
委托持证设计院 如 Kazgor Design Institute 出具详细规划
2) 土地租赁/转让
完成场地布局、交通组织、景观方案
与现有业主或市政府谈判后进行购买或长租(49年 。
向 Urban Planning Council 报批 听证。
需要准备
官方入口
公司注册 或SPV注册 需提供法人、地址、税号。
https://www.gov.kz/memleket/entities/almaty-urbanplanning?lang=en
资金证明文件 保证金 。
投资计划书或开发计划概述 便于谈判 。
官方入口
Almaty Akimat 土地交易公告:
https://www.gov.kz/memleket/entities/almaty-urbanplanning?lang=en

17.

01 宏观环境分析
香港宸希国际有限公司
初步设计与专业审查
专家审查 Gosexpertiza
a) 委托持牌设计院完成初步设计
将完整的施工图图纸和材料提交审查。
包含
包含
建筑设计、结构设计
消防安全审查
给排水、电气、暖通、消防初步设计
建筑安全审查
能源效率及地震安全方案。
能源效率审查
b) 技术条件获取
环境影响评估 (EIA)。
向各专业部门申请
审查周期 30–60 天 期间可能要求补充材料。
电力公司 KEGOC / AlmatyEnergoSbyt 供电容量协议
官方入口
供暖公司 AlmatyTeplotranzit 供暖接入协议
https://www.kegoc.kz/
给排水 AlmatySu 给排水接入协议
获得建筑许可证 Construction Permit
电信 Kazakhtelecom 通信接口
将通过专家审查的图纸提交至阿拉木图市Urban Planning and
市政道路局 出入口位置及接入批复。
Architecture Department。
官方入口
提交材料
KEGOC 电力: https://www.kegoc.kz/
土地使用权文件
AlmatySu 水力 https://almatysu.kz/?lang=ru
UPZ 和 PCD 批准文件
Kazakhtelecom 电信 https://telecom.kz/kk/
Gosexpertiza 审查通过文件
与市政配套相关的技术接入协议。
审批时间 10–15 天。

18.

01 宏观环境分析
香港宸希国际有限公司
开工建设
不动产登记
施工准备
将竣工备案、施工许可证和地块文件提交 国家不动产登记局 NAD 办理房产登
签订施工合同 需使用哈国持牌总包公司 或注册中国总包在哈分公司以便使用
记。
中方班组 。
成功后获得完整产权证 可用于销售、抵押融资。
工地临时水电接入
官方入口 https://www.gov.kz/memleket/entities/adilet?lang=en
设置围挡、施工许可证公示
哈萨克斯坦司法部不动产登记
工程监理 Technical Supervision 备案。
简要时间线 正常推进
施工过程监管
阶段
时长
土地获取
1-3个月
规划设计批准
2-4个月
地基验收
专家审查
1-2个月
主体结构封顶验收
建筑许可证
0.52个月
消防预验收。
施工
12-30个月 视规模)
竣工验收与备案
验收备案
1-2个月
施工完成后 邀请
合计周期
18-42个月
每月需提交施工进度报告至监管机构。
关键节点需邀请监管部门 建筑局、消防局 现场验收
消防局验收
✅ 规划部门常卡壳在 UPZ + PCD 阶段 建议找熟悉阿市流程的本地设计院协助。
建筑安全验收
✅ 技术接入条件需尽早申请 否则影响设计方案。
能源和环保部门验收。
✅ 施工许可后需在 12 个月内动工 否则需延期许可。
获取竣工备案 Commissioning Act 。
✅ 超 10 层项目多需做抗震专项 阿拉木图地震设防烈度高 。
✅ 所有材料需哈萨克语或俄语 建议聘用当地翻译律师跟进流程。

19.

06 机遇与风险分析
香港宸希国际有限公司
宏观经济与政策环境风险
法律与合规风险
1.能源依赖型经济风险
6.地使用权及产权不清晰
哈萨克斯坦经济高度依赖石油与天然气出口 国际油价波动可能导致国家财政收入及外
部分土地归属不明 旧城区改造涉及复杂产权纠纷。
汇储备下降 影响整体经济稳定性。
应对建议 聘请本地律师尽调核查产权历史链条。
应对建议 投资中引入油价对冲条款 选择与政府合作且获得长期租金支持的项目减
7.审批流程冗长
少收入不确定性。
建筑许可证及相关审批通常需8-12个月。
2.通货膨胀风险
应对建议 提前完成设计方案与环评备案 委托本地项目管理公司跟进审批流
2024年通胀率达7.2% 高于中亚平均水平 建筑材料和劳动力成本受影响导致开发成
程。
本不可控。
8.外资限制
应对建议 在签订承包合同时锁定主要材料和人工成本 采用总价合同减少浮动成本。
直接购买住宅用地有限制 通常需通过合资或特殊许可。
3.货币贬值及汇率风险
应对建议 与信誉好的本地开发商合资 共同持有项目公司股权。
坚戈历史上多次贬值 2015年贬值超40% 影响回报折算和资本回流。
9.税务合规及双重征税风险
应对建议 将租金收入尽可能以美元或欧元计价 或在本地银行开展汇率掉期对冲。
税收政策变化或解读差异导致多缴或漏缴税。
4.政府换届或政策方向调整风险
应对建议 委聘熟悉哈萨克斯坦税务制度的国际会计师事务所定期审查。
政策变化可能导致土地使用、税收、外资审批政策突变。
10.劳动法规合规风险
应对建议 投资核心区项目或PPP项目 与政府深度绑定 提高安全边际。
本地雇佣政策严格 聘请外籍员工需额外许可。
5.宏观金融风险
应对建议 优先使用本地劳动力 核心岗位聘用当地管理者。
高利率环境 2024年13.5%-14% 增加融资成本。
应对建议 使用股权资金与分期付款模式减少债务依赖。

20.

06 机遇与风险分析
香港宸希国际有限公司
项目开发风险
市场运营风险
11.建筑材料价格波动
16.出租率不及预期
进口建材受汇率及供应链影响价格波动大。
新区开发初期入住率低 回报周期拉长。
应对建议 在合同中锁定材料价格或使用本地可替代材料。
应对建议 采取租金优惠策略吸引首批租户入住 快速形成社区氛围。
12.施工延误风险
17.租金下降风险
受天气、审批延误及施工效率影响工期延误。
经济下行周期可能导致租金下降。
应对建议 合同设置延误处罚条款 激励总包提前完工。
应对建议 在合同中设定年度最低租金增长条款。
13.设计变更风险
18.物业管理成本过高
规划审批通过后变更导致时间和成本增加。
能源价格上涨推高物业运营成本。
应对建议 提前协调设计方案 避免中途修改。
应对建议 采用节能建筑标准降低后续运营成本。
14.资金流断裂风险
19.短租市场法规变化
项目周期长导致资金回笼慢。
可能出台短租限制政策影响Airbnb等运营。
应对建议 采用分期开发、分期销售回款模式降低资金压力。
应对建议 部分物业灵活切换长租 分散风险。
15.供应链中断风险
20.租客违约风险
物流受冬季天气影响可能中断。
租客违约或拖欠租金影响现金流。
应对建议 提前备货及规划施工安排以避开恶劣天气时段。
应对建议 严格租户筛选及押金管理。
应对方案。项目必须同时具备 良好的本地合规、灵活的融资与外汇管理、强
管控的施工与运营能力、稳健的退出路径设计。

21.

06 机遇与风险分析
香港宸希国际有限公司
财务与资金风险
退出与资产流动性风险
21.融资成本高
25. 二级市场流动性风险
当地银行贷款利率高 外币融资受限。
哈萨克斯坦本地房地产二级市场规模有限 核心区优质资产流动性尚可 但新
应对建议 通过股权融资降低杠杆比率。
区或非核心资产转手周期可能较长。
22.资金回流受限
应对建议 项目选址聚焦核心区域或地铁沿线 资产组合多样化 保留可快
外汇管制可能影响利润汇回。
速出售的单元。
应对建议 通过境外结构和本地再投资安排优化资金流动。
26.外资股权退出受限
23.税负增加风险
外资退出通常涉及股权转让审批或跨境资金调配 周期较长且受汇率影响。
地方政府可能增加附加税费。
应对建议 在初始合资架构中明确未来退出路径 设置优先回购权或引入境
应对建议 项目前期详细计算税负及财务模型压力测试。
内并购买方。
24.现金流不稳定风险
27.资产估值波动风险
回款周期长、销售滞缓导致现金流不足。
房地产估值在宏观经济波动期可能下修 影响股权融资或抵押融资能力。
应对建议 分阶段开发、与大型租户预签长期租赁协议。
应对建议 保持合规透明的审计记录 使用保守杠杆水平 避免高杠杆带来
的系统性风险。
28.不可抗力与极端事件风险
如地缘政治、疫情、自然灾害等不可控因素 可能对项目施工和运营产生重大
影响。
应对建议 购买全面保险 如财产险、施工险、营业中断险 在合同中设
立不可抗力条款。

22.

06 机遇与风险分析
香港宸希国际有限公司
外部合作与文化风险
运营与品牌管理风险
29.合作方信用风险
34物业品牌溢价不足
与本地开发商或政府平台合作时 若合作方履约能力不足 可能带来拖延或争议。
若运营水平较低或管理品牌弱 租金议价空间有限。
应对建议 严格尽调合作方过往履约记录 签订清晰违约责任条款。
应对建议 引入国际知名物业管理公司或建立本地强物业服务品牌。
30.文化与管理差异
35客户满意度下滑
外资团队与本地团队在沟通习惯、管理流程、法律理解上存在差异。
服务品质下降可能导致租户流失率增加。
应对建议 核心岗位聘用本地专业经理人 建立双语双轨制文件与会议制度。
应对建议 建立租户满意度回访和实时反馈机制。
融资与税务衍生风险
36老旧物业维护风险
31.跨国税务合规压力
部分国际融资或母公司注资涉及跨国税务安排 若筹划不严谨 可能引发多地税
局重复征税。
应对建议 委托具备跨国税务经验的会计师事务所制定方案 并定期审计。
32.资本市场波动对融资成本影响
若企业部分资金来源为债券或境外贷款 国际利率波动直接传导成本。
应对建议 在条件允许时 锁定长期低利率资金或采取多币种组合贷款。
33.母公司财务状况传导风险
若母公司财务状况波动可能影响本地项目持续融资能力。
应对建议 将项目公司结构独立 确保项目资产不被母公司债务牵连。
核心区老物业若维护不到位 维修成本高且影响资产估值。
应对建议 预留专项维护基金 按计划定期更新设施。

23.

06 机遇与风险分析
政治与法律环境外部冲击
37.邻国局势传导风险
作为中亚国家 区域局势变化 如俄乌局势 可能对资金流入和外资信心造成间
接冲击。
应对建议 多区域资产配置 避免资金高度集中单一市场。
38.环境政策收紧
未来可能对建筑能效、碳排放提出更严格要求 增加改造成本。
应对建议 新建项目直接执行更高绿色建筑标准 降低后期政策压力。
39.国际制裁溢出风险
极端情况下 如哈萨克斯坦被卷入国际争端 可能受波及导致金融渠道受限。
应对建议 维持与多国银行往来渠道 避免资金通道单一化。
40.声誉风险
若项目在本地社区形象不佳或发生群体纠纷 可能引发公众舆论压力。
应对建议 与社区保持良好沟通 制定CSR 企业社会责任 计划 强化项目社
会形象。风险部分结论
哈萨克斯坦 阿拉木图市 房地产市场虽然整体稳定 但多层级风险必须匹配多
维应对方案。项目必须同时具备 良好的本地合规、灵活的融资与外汇管理、强
管控的施工与运营能力、稳健的退出路径设计。
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24.

02 房地产市场现状
01
住宅市场
香港宸希国际有限公司
03
工业地产/仓储物流
不同区域房价水平 市中心 vs 郊区
工业园区布局与投资情况
房价趋势 近5年走势
仓储物流用地价格与需求趋势
供需情况 新盘上市 vs 实际成交
02
商业地产
04
土地市场
办公楼租金水平 空置率
可供开发土地获取渠道及难度
商业街 购物中心现状与分布
土地出让政策 价格机制
商业地产回报率 开发周期
外资购地或合资开发限制

25.

03 市场参与者与竞争分析
01
02
本地主要开发商
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03
中介/经纪服务市场
排名前十的本地或区域性开发商
市场集中度 主流平台 是否有贝壳类产品
典型项目案例分析
租售渠道与效率
外资开发商
有无外资项目先例
外资开发商的进入模式 独资 合资

26.

04 消费者行为与偏好
01
购房人群画像
本地居民收入水平 购房能力
外来人口与移民情况
房贷政策 贷款难易程度
02
商业客户类型
哪些行业正在扩张 IT,金融 零售?)
哪些区域对办公需求旺盛
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27.

05 法律与政策环境
01
02
土地使用制度
香港宸希国际有限公司
03
税收与成本
私有 vs 租赁
房产税 交易税 印花税等
土地转让流程
融资成本 本地银行 VS 国际银行
建筑审批流程
建设周期 流程关键节点
外国企业申请项目审批时的特殊要求

28.

06 机遇与风险分析
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(1) 宏观经济与政策环境风险
01
02
潜力区域识别
03
风险点
新区域轨道交通沿线
政策变动 汇率波动
政府重点投资区域
地方政府配合程度 法律风险
市场空白与突破口
刚需市场 中高端市场
服务型公寓 养老地产等新型细分领域

29.

07 建议与落地路劲
01
进入模式建议
独资 合资 收购本地企业
与本地政府合作的PPP模式等
02
项目建议类型
商业综合体
高端住宅项目
工业园区/物流中心开发
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03
后续调研
实地考察与踩盘

30.

01 宏观环境分析
市中心高端住宅持有型投资
• 场景 在Esentai、Medeu、Almaly区域购买精装修高层公寓长期出租 享受租金稳定收益与资产升值。
原因 市中心土地稀缺 国际学校、医院、购物中心配套齐全 外籍高收入租户稳定 空置率极低。
预期年化回报 5%-7% 租金 + 3%-5% 资产升值 。
• 2 新区轨道交通沿线住宅开发
• 场景 在地铁2号线、3号线沿线新区购买地块进行住宅开发 主打刚需和改善型住宅。
原因 地铁通车缩短通勤时间 新区房价相较市中心便宜25%-35% 政府批地和审批流程较快。
预期利润率 15%-20% 回款周期18-24个月。
• 3 政府合作PPP保障性住房项目
• 场景 与阿拉木图市政府合作建设中低价位保障性住房 享受税收减免和低地价支持。
原因 响应《Almaty 2040》规划 保障住房供给不足 市场需求强。
风险 价格受限 但资金安全和市场需求稳定。
• 4老旧住宅区更新改造
• 场景 通过收购老旧建筑进行拆除重建 开发新型公寓或社区综合体。
原因 核心区部分住宅建筑超过30年 安全性和舒适度不足 居民有更新置换意愿。
难点 协调拆迁复杂、周期较长。
预期回报率 20%-25%。
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