Практическая работа 10.1

1. Практическая работа 10.1

2.

1.Дайте определение термину НЭИ, его сущности, целям и
задачам.
2.Заполните таблицу:
Альтернативные варианты анализа НЭИ и их сущность
3.Что является основным фактором, определяющим стоимость
земли?
4.Что относится к ресурсному качеству участка и для каких целей
необходимо его анализировать?
5. Какие факторы создают рыночную стоимость и для каких целей
он служит?
6. По какой причине необходимо технологически и финансово
обосновывать застройку земельного участка:

3.

7.Дополните схему : Основные факторы, влияющие на
принятие решения о НЭИ:
Факторы, ориентированные на землю
Факторы ориентированы на улучшения.

4.

8.Заполните таблицу: К какому критерию относится
Критерии НЭИ
Критерий
Факторы
размер, форма и естественные особенности земельного
участка (топография), растительность, ландшафтный и
строительный дизайн, состояние грунта и подъездные пути
к участку, а также риск стихийных бедствий, состояние
зданий и сооружений для определения возможности их
дальнейшей эксплуатации на новой основе.
экспертиза с точки зрения действующего законодательства,
градостроительных нормативов (зонирования, охраны
окружающей среды, охраны исторических зданийпамятников, пожаробезопасности, энергопотребления и
т.п.), перспективных решений по районной планировке
участка, ограничений местной администрации и требований
местного населения, экологического законодательства,
строительных норм и правил, частных ограничений.

5.

Критерий
Факторы
Оценщик должен ознакомиться со всеми ограничениями,
связанными с зонированием территории, на которой
расположен объект (касающимися типа застройки (жилой,
промышленной и т.д.), плотности застройки, высоты зданий и
сооружений, требований по охране памятников истории и
архитектуры, разрешенных стройматериалов и технологий и
т.д.).
Действующие правила землепользования направлены на
охрану окружающей среды. Оценщики должны учитывать
нормативы по чистоте воздуха, воды, а также общественное
мнение о предполагаемых проектах застройки территорий.
выяснение наличия рыночного спроса на объект для
продажи или сдачи в аренду, обеспечение дохода от
эксплуатации, объема эксплуатационных затрат, расходов на
финансирование и требуемую схему возврата капитала.
соотнесение суммы дохода земли со ставкой капитализации,
требуемой рынком для этого вида использования.

6.

9. Опишите методы проведения анализа НЭИ:
Методы проведения
анализа НЭИ
1 метод-
2 метод-
2 метод-
Требования
для
получения вывода о
НЭИ:
Требования
для
получения вывода о
НЭИ:
Требования
для
получения вывода о
НЭИ:

7.

10.Приведите примеры особых ситуации при анализе НЭИ.
11.Дайте определение ставки капитализации для недвижимости.
12.Разберите пример со слайдов 47 и 48. Рассчитайте НЭИ при
условии, что первый вариант предполагает возведение на участке
большого дома, рыночная стоимость которого вместе с участком
земли оценивается в 3ХХ ООО ден. ед. (издержки на
строительство — ХХ ООО ден. ед.). Второй вариант
предусматривает строительство дома меньшего размера,
рыночная стоимость которого оценивается в 2ХХ ООО ден. ед.
(издержки на строительство — ХХ ООО ден. ед.).

8.

13. Разберите пример со слайда 49. Рассчитайте остаточную.
стоимость земли при коммерческом использовании, при условии,
что:
1.Потенциальный чистый операционный доход, ден. ед.:
1 вариант- ХХ 000
2 вариант- ХХ 000
2.Общий коэффициент капитализации:
1 вариант-0,07
2 вариант-0,10
3.Капитализированный чистый операционный доход, ден. ед.:
1 вариант- ?
2 вариант- ?
4.Стоимость нового строительства, ден. ед.:
1 вариант - ?
2 вариант - ?
5.Остаточная стоимость земли, ден. ед.:
1 вариант - ?
2 вариант- ?
Сделайте вывод.
14.Дайте определение ЧОД;
15.Обясните смысл коэффициента капитализации;

9.

1.Слайды 2-3
2.Слады 4-6
3. Потенциал местоположения-слайд 7
4. Потенциал физических качеств территории-слайд 8
5. позволяет выявить наиболее выгодное и наиболее конкурентоспособное использование оцениваемого объекта и определяет целевой рынокслайд 9-10-11-12
6. возможно ли осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки при соответствующем графике финансирования и проекте
организации строительно-монтажных работ (СМР) –слайд 12
7. Таким образом, при принятии решения о НЭИ объекта необходимо проанализировать следующие основные факторы:
1)
потенциал местоположения;
2)
ресурсное качество участка;
3)
рыночный спрос;
4)
технологическая и финансовая обоснованность.
Первые два фактора ориентированы на землю, а последние два — на улучшения –слайд 13.
8.1)Физическая осуществимость- слайд 15
2)Юридическая допустимость- слайд 20
3)Строительные нормы и правила –слайд 22
4)Финансовая обоснованность-слайд 23
5)Максимальная продуктивность –слайд 26
9.Слайды-30-33
10.Слайды – 37-40
11. Ставка капитализации для недвижимости – это ставка прибыли, которую приносит объект недвижимости в течение ближайшего года
владения, без учета затрат на его улучшение и финансовых затрат]
12.Слайд 48
13.Слайд 49-50
14. Слайд 34
15.Слайд 34.