Сравнительный подход к оценке недвижимости на примере земельного участка

1.

Сравнительный подход к оценке недвижимости
на примере земельного участка, расположенного
по адресу: Московская область, город Дмитров,
улица Таборная, участок 9
Студент: Жеребина К.Р.
Группа: 36 ЗИО
Руководитель: Вахрушина Т.М.

2.

Актуальность
исследования
Наибольшей ценностью, которой обладает
любое государство, в частности Российская
Федерация, является земля. Земля служит
основой
общественной
и
экономической
деятельности человека, являясь в то же время
товаром и источником благосостояния людей.
Достоверная оценка стоимости земли
способствует принятию эффективных решений в
области
земельных
отношений,
как
в
государственном, так и в частном секторе.
Особенно это касается оценки земельных
участков в целях налогообложения.

3.

Цель и задачи
исследования
Цель: на основе исследования практики
определения стоимости земельных участков определить
рыночную стоимость земельного участка.
Задачи:
1.
Рассмотреть теоретические аспекты определения
стоимости земельных участков;
2.
Анализировать определение стоимости земельных
участков методом сравнения продаж;
3.
Исследовать
актуальные
проблемы
и
совершенствование
определения
стоимости
земельных участков методом сравнения продаж
4.
Выявить
практическую
часть
определения
стоимости земельного участка разными методами.

4.

Объект и предмет
исследования
Объект:
земельный
участок, расположенный по
адресу: Московская область,
город
Дмитров,
улица
Таборная, участок 9.
Предмет:
методические
подходы
для
проведения
оценки земельных участков.

5.

Теоретические аспекты определения
стоимости земельного участка
• На сегодняшний день оценка земли проводится одновременно с
оценкой недвижимости, однако в ряде случаев может потребоваться
отдельная и независимая рыночная оценка земельного участка.
• Оценка стоимости земельного участка с точки зрения инвестиционной
стоимости определяется обычно для различных нужд бизнеса: например,
для привлечения новых инвесторов.

6.

Факторы, влияющие на рыночную стоимость
земельного участка
Транспортная доступность, близость к крупным городам;
Категория земельного участка;
Развитая инфраструктура;
Наличие коммуникаций на участке;
Наличие построек на участке;
Качество грунта и характеристики ландшафта;
Наличие насаждений;
Размер участка;
Экологические параметры;
Юридические ограничения и обременения на участок;
Удаленность от промышленных объектов;
Потоки ветра, красоты природы

7.

Подходы к определению рыночной
стоимости
Доходный подход
Сравнительный подход
Затратный подход
метод
капитализации;
метод сравнения
продаж;
метод изъятия;
дисконтирование
денежных потоков;
метод
коэффициентов.
метод определения
расходов на
освоение;
техника остатка
дохода.
оценка расходов на
инфраструктуру;
оценка согласно
инвестиционным
договорам.

8.

Анализ рынка недвижимости города Дмитров
Недвижимость
Цена
Изменение
за месяц
Изменение
с начала 2023 г.
Изменение за
год
Квартиры
117,8 тыс руб./м2 +1.02 %
+1,01 %
+1.04 %
Дома
252,8 тыс руб.
-0.8 %
/м2
120,9 тыс руб./м2 -1.55 %
-0,8 %
+11.8 %
-1.1 %
-5.3 %
Земля

9.

Объект исследования дипломной работы является земельный участок,
расположенный по адресу: Московская область, город Дмитров, улица Таборная,
участок 9
Положение
Значение
Основание для проведения Оценщиком
оценки объекта:
Точное описание объекта:
Договор
Вид определяемой стоимости объекта
Дата определения стоимости объекта
Расстояние до ближайшей остановки
Удобство подъездных путей
Наличие отдельного входа
Площадь земельного участка,
приходящегося на объект оценки, кв.м.
Право на объект оценки
Рыночная
Текущая
7 минут пешком
5 баллов
Есть
1200 кв.м.
Кадастровый номер
50:04:0010201:844
Право на земельный участок
Долгосрочная аренда
Категория пользования:
Земли населенных пунктов
Водоснабжение, канализация
имеется
Газ
имеется
Земельный участок
Собственность

10.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным
подходом
Годовая арендная плата
=
1 140 492
Налог на землю =
3421,47
Денежный поток =
0,3%
1140492– 3421,47= 1 137 070,53
Стоимость = Денежный поток / Коэффициент капитализации для земельного
участка
Стоимость =
1 137 070,53
Итоговая величина стоимости
:
16,25%
=
6 941 822,52 руб.
6 941 822,52 руб.

11.

Расчет рыночной стоимости земельного участка
методом сравнения продаж
Элемент сравнения
Цена предложения
Общая площадь
Цена предложения
Цена за ед. площади
Корректировки
Право собственности
Корректировка
Скорректированная
цена
Условия
финансирования
Корректировка
Скорректированная
цена
Условия продажи
Корректировка
Скорректированная
цена
Дата продажи (дата
оценки)
Корректировка
Единица
измер.
руб.
Кв. м.
руб.
руб./м2
%
руб./м2
%
руб./м2
%
руб./м2
Объект
оценки
Объекты сравнения
3
2 875
0,7
1
2
4
5 500
7 200
1 250
1200
0,12
0,14
0,3
Единица сравнения
5500000
7200 000
2875 000
1250 000
4 583,33
5 142,85
4 071,43
4 166,67
(Все корректировки производятся от сопоставимого объекта к оцениваемому)
полное
полное
полное
полное
0
0
0
0
полное
0
5 142,85
4 071,43
4 166,67
6 428,57
рыночные
рыночные
рыночные
рыночные
рыночные
0
0
0
0
0
4 583,33
5 142,85
4 071,43
4 166,67
6 428,57
предложение
-5,0
предложение
-5,0
предложение
-5,0
сделка
0
сделка
0
4 354,16
4 885,7
3 867,86
4 166,67
6 428,57
Апрель 2024
Апрель 2024
Апрель 2024
Апрель 2024
1
1
1
1
1
2
4500 000
6 428,57
4 583,33
Апрель 2024
%
5
4 500
0,7

12.

Расчет рыночной стоимости земельного участка
методом сравнения продаж
Элемент сравнения
Категория земель
Корректировка
Скорректированная цена
Подъезд
Корректировка
Скорректированная цена
Инженерные
коммуникации
Корректировка
Скорректированная цена
Площадь участка
Корректировка
Скорректированная цена
Выводы:
Весовой коэффициент
(di)
Ср. взвешенное
Стоимость объекта
оценки
По ср взвешенному
Единица
измер.
Объект
оценки
ЗНП
%
руб./м2
%
руб./м2
%
руб./м2
1200
%
руб./м2
1
2
Физические характеристики
ЗНП
ЗНП
0
0
4 397,7
4 934,55
хороший
хороший
-4
-4
4 221,79
4 737,17
Объекты сравнения
3
4
5
ЗНП
0
3 906,5
хороший
-4
3 750,24
ЗНП
0
4 208,33
хороший
-4
4 040
ЗНП
0
6 492,85
удовл.
0
6 492,85
имеются
имеются
имеются
имеются
имеются
0
4 221,79
1200
0
4 221,79
0
4 737,17
1400
0
4 737,17
0
3 750,24
700
0
3 750,24
0
4 040
300
0
4 040
0
6 492,85
700
0
6 492,85
1,0
0,204
0,062
0,034
0,028
0,0
1,0
руб./м2
5739,85
4221,79*1+4737,17*0,204+3750,24*0,062+4040*0,034+
руб.
6 887 820
+6492,85*0,028=5739,85

13.

Расчет рыночной стоимости земельного участка
затратным подходом
Рыночная стоимость объекта исследования составляет 5 500 000 рублей. Срок
эксплуатации – 80 лет, ставка дохода 15% годовых. Чистый операционный доход в
таком случае – 1 494 331 рублей. Коэффициент капитализации = 16,25%
ЧОДзд. = Сзд. * Кзд. = 5 500 000 * 0,1625 = 893 750 рублей
Определим часть дохода, относящегося к земельному участку:
ЧОДзем. = ЧОДобщ. - ЧОДзем. = 1 494 331–893 750 = 600 581 рублей.
Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отн. к земле:
Сзем. = ЧОДзем. / Кзем. = 600 581 / 0,12 = 5 004 841 рублей.
Средневзв. рыночная стоимость = 5 004 841 + 82 500 +532 988 = 5 620 329 рублей.

14.

Определение рыночной стоимости объекта оценки
Подходы к оценке
объекта
недвижимости
Стоимость
объекта оценки,
руб.
Весовой
коэффициент
Стоимость объекта
оценки с учетом
весового
коэффициента, руб.
Затратный
5 620 329
0,1
562 032,9
Сравнительный
6 887 820
0,9
6 199 038
Доходный
6 941 822,52
0,12
833 018,7
Рыночная цена
-
-
7 594 089,6

15.

Заключение
• На сегодняшний день оценка земли проводится одновременно с оценкой недвижимости,
однако в ряде случаев может потребоваться отдельная и независимая рыночная оценка
земельного участка. Оценка стоимости земельного участка с точки зрения инвестиционной
стоимости определяется обычно для различных нужд бизнеса: например, для привлечения
новых инвесторов.
• На основании приведенных расчетов, стоимость земельного участка, актуальная на
апрель 2024 года, расположенного по адресу: Московская область, город Дмитров, улица
Таборная, участок 9 составляет 7594089,6 рублей.

16.

Спасибо за внимание!