Жилой дом с встроенными помещениями, делового, культурного, обслуживающего назначения и подземной автостоянкой

1.

«ЖИЛОЙ ДОМ С ВСТРОЕННЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ, ДЕЛОВОГО, КУЛЬТУРНОГО, ОБСЛУЖИВАЮЩЕГО
НАЗНАЧЕНИЯ И ПОДЗЕМНОЙ АВТОСТОЯНКОЙ ПО УЛ. КАЛИНИНА – УССУРИЙСКИЙ БУЛЬВАР В Г.
ХАБАРОВСКЕ»
,
Застройщик:Общество с ограниченной ответственностью
«Консалтингово-юридическое агентство «Советникъ»

2.

Показатели объекта
- заключен договор аренды земельного участка кадастровый № 27:23:0030318:408 расположенный по
адресу: г. Хабаровск, ул. Калинина, 59 для строительства объекта «ЖИЛОЙ ДОМ С ВСТРОЕННЫМИ
ПОМЕЩЕНИЯМИ, ДЕЛОВОГО, КУЛЬТУРНОГО, ОБСЛУЖИВАЮЩЕГО НАЗНАЧЕНИЯ И ПОДЗЕМНОЙ
АВТОСТОЯНКОЙ ПО УЛ. КАЛИНИНА – УССУРИЙСКИЙ БУЛЬВАР В Г. ХАБАРОВСКЕ»
- выполнены инженерно – геодезические, инженерно – геологические, инженерно – экологические
изыскания (ООО «Инженерные изыскания ДВ»);
- разработана проектная документация стадия «П» (ООО «Архитектор»);
- получено положительное заключение экспертизы проектной документации № 131-16-27-Х-Э от
19.12.2016 года (ООО «Строительная Экспертиза ДВ»);
- получено разрешение на строительство объекта № 27-23-65-2017 от 17.02.2017 года (Департамент
архитектуры, строительства и землепользования Администрации г. Хабаровска)
Технико-экономические характеристики проекта
Площадь земельного участка – 1758, 0 кв.м.
Площадь застройки – 685, 13 кв.м.
Строительный объем всего здания – 50753, 79 куб.м., том числе:
- подземной части – 9859, 29 куб.м.
- надземной части – 40894, 50 куб.м.
Общая площадь здания – 11878, 0 кв.м.
Общая площадь квартир с учетом понижающего коэффициента – 7016, 44 кв.м.
Общая площадь квартир за исключением лоджий, террас – 6194, 99 кв.м.
Общая площадь жилой части – 8410, 97 кв.м.
Количество квартир – 102, в том числе:
- однокомнатных – 56
- двухкомнатных – 42
- трехкомнатных –
- четырехкомнатных – 1
- пятикомнатных – 3
Общая площадь помещений общественно – делового назначения – 1557, 39 кв.м.
Общая площадь подземной встроено-пристроенной стоянки автостоянки – 1909, 64 кв.м.
Количество машино-мест – 91

3.

РАСЧЕТ СЕБЕСТОИМОСТИ
КОЛИЧЕСТВО, КВ.М.
СТОИМОСТЬ, РУБ
ИТОГО:
ЖИЛАЯ ПЛОЩАДЬ
КОММЕРЧЕСКАЯ
ПЛОЩАДЬ
7 016
60 000, 00
420 960 000, 00
802
60 000, 00
48 120 000, 00
АВТОПАРКОВКИ (49 М/М)
1 550
20 000, 00
31 000 000, 00
ИТОГО:
500 080 000,00
РАСЧЕТ РЕЗУЛЬТАТА ПРОДАЖ
КОЛИЧЕСТВО, КВ.М.
СТОИМОСТЬ, РУБ
ИТОГО:
ЖИЛАЯ ПЛОЩАДЬ
КОММЕРЧЕСКАЯ
ПЛОЩАДЬ
7 016
80 000, 00
561 280 000, 00
802
80 000, 00
64 160 000, 00
АВТОПАРКОВКИ (49 М/М)
1 550
27 580, 00
42 749 000, 00
ИТОГО:
ВАЛОВЫЙ ДОХОД ОТ РЕАЛИЗАЦИИ
668 189 000, 00
168 109 000, 00

4.

Разрезы

5.

Поэтажные планы

6.

МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ УЧАСТКА
Участок расположен в г. Хабаровск Хабаровского края, зона общественного ядра
исторического центра города, на пересечении ул. Калинина и Уссурийского
бульвара, в непосредственной близости от него проходят две важнейшие
транспортные магистрали – ул. Ленина и ул. Муравьева-Амурского
Инициатор проекта владеет земельным участком площадью 0,1758 га, площадь
участка для строительства полностью соответствует градостроительным требованиям
участок отмечен удачным его месторасположением
• *СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и
сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*
• ГрК РФ, Статья 51. Разрешение на строительство
41-2.2000.
Инструкция
по
размещению
тепловых
агрегатов,
• МДС
предназначенных для отопления и горячего водоснабжения одноквартирных или
блокированных жилых домов.
• СНиП 2.08.01-89. Жилые здания.

7.

МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ УЧАСТКА
Участок имеет ряд уникальных конкурентных преимуществ для такого рода объектов:
1.
Близость основных транспортных магистралей;
2.
Наличие школ (МОУ СОШ №30 и МОУ СОШ №35); детских площадок;
дошкольных учреждений;
3.
Расположение в сложившейся жилой застройке;
4.
Расположение в центральном районе подразумевает близость социальных
и культурных объектов: Медицинские центры «Вивея», Краевая
клиническая больница №2, «Инвирто» и др., расположенные в 5-10 минутах
пешком (от 3 до 5 минут на автотранспорте);
5.
Фитнес центры «WorldClass», «SKY» – в такой же близлежащей доступности;
6. Близость музеев и театров г. Хабаровска (от 10 до 20 минут пешком; или от 3
до 10 минут автотранспортом):
Хабаровский краевой музей имени Н. И. Гродекова;
Музей археологии им. А. П. Окладникова (филиал Хабаровского краевого музея им.
Н. И. Гродекова);
Музей истории города Хабаровска;
Военно-исторический музей Восточного (Дальневосточного) военного округа;
Дальневосточный художественный музей;
Хабаровский краевой театр драмы и комедии,
Хабаровский краевой театр кукол,
Хабаровский краевой театр юного зрителя,
Хабаровская краевая филармония,
Театр пантомимы «Триада».
7. Близость ВУЗов (до 20 минут пешком; или от 3 до 10 минут автотранспортом) до
следующих учреждений высшего образования:
Дальневосточный институт — филиал ФГБОУ ВПО «Российская академия народного
хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации» (ДВИ
РАНХиГС);
Дальневосточная государственная академия физической культуры (ДВГАФК);
Дальневосточный государственный медицинский университет (ДВГМУ);
Дальневосточный государственный университет путей сообщения (ДВГУПС, ранее
ХабИИЖТ).
Предлагаемый участок в городе Хабаровске расположен рядом с Уссурийским
бульваром, покрытым зелеными насаждениями и являющийся своего рода парковой
зоной города и одновременно пешеходной зоной, где выбросы загрязняющих веществ в
атмосферу от автомобильного транспорта поглощаются деревьями и кустарниками,
обильно высаженными по всему Уссурийскому бульвару.
Это говорит об повышенной экологичности района, предназначенного под застройку,
несмотря на то, что центр города загружен автотранспортным потоком.
Река Амур и ее приток Уссури пользуется успехом у рыбаков и отдыхающих. Рядом с
центром расположен центральный пляж города.

8.

СИТУАЦИОННЫЙ АНАЛИЗ УЧАСТКА
• Участок строительства расположен в г.
Хабаровске на пересечении ул. Калинина
и Уссурийского бульвара, он ограничен:
• с юга – парковая зона Уссурийского
бульвара;
• с севера – многоквартирный жилой дом
по ул. Уссурийский бульвар,24, с
размещенными в нем торговыми
предприятиями и банком;
• с запада – многоквартирные жилые
дома: дом по ул. Истомина, 34 и дом по
Уссурийскому бульвару 15;
• с востока – многоквартирный жилой дом
по ул. Уссурийский бульвар,19/64, с
размещенными в нем торговыми
предприятиями и банком.

9.

СИТУАЦИОННЫЙ АНАЛИЗ УЧАСТКА
Транспортную доступность участка можно оценить как хорошую
С участка будет организован непосредственный выезд на ул. Калинина, с которой можно легко через улицу Ленина выехать на ул. Краснореченскую или ул. Пионерскую, которые
непосредственно выходят на Федеральную автомобильную дорогу А370 «Уссури» (до 2011 —М60) — автомобильная дорога федерального значения.
Большая часть дороги от Хабаровска до Уссурийска входит в состав азиатского маршрута АН 30, участок от Уссурийска до Владивостока относится к маршруту АН 6. Протяжённость
автодороги — 760 км.
С ул. Ленина на выезд на Федеральную автомобильную дорогу Р297 «Амур» (до 31 декабря 2011 года М 58) — автомобильная дорога федерального значения Чита — Хабаровск, с
подъездом к Благовещенску. Проходит по территории Забайкальского края, Амурской и Еврейской автономной областей, Хабаровского края

10.

ОБЩИЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Общий объем ввода жилья в Хабаровском крае в
2016 году составил 366 200 кв.м, что на 19,1% ниже
уровня 2015 года (449 900 кв.м),
связано, прежде всего, с банкротством ФГУП «ГУСС
Дальспецстрой при Спецстрое России», при этом
спрос на жилье, прежде всего эконом-класса, не
снижается.
По данным Хабстата 26% введенного жилья было
осуществлено за счет финансирования
федерального и муниципального бюджетов, а 74% это частные финансовые вливания.
• Наибольшие объемы жилищного строительства приходятся на Хабаровск – около 300 тыс. кв.м.
• Средняя этажность возводимых домов (без учета блокированных) в регионе составляет 9,2 этажей, что ниже
соответствующего среднего значения по Дальневосточному федеральному округу (9,6 этажа), и среднего показателя по
Российской Федерации (9,9 этажа).
• Наиболее распространенным материалом стен возводимых в Хабаровском крае многоквартирных домов является блок, из
которого строится 44% домов. На кирпичное домостроение приходится 24% жилищного строительства в регионе.
На начало 2017 года жилищный вопрос остаётся нерешённым практически для каждого пятого россиянина.
Из желающих улучшить условия проживания 19% планирует сделать это за счет покупки квартиры на вторичном
рынке.
35% - путём приобретения квартир в новостройках.
Тем самым спрос на новостройки ближайшее время продолжит превышать показатели на вторичном рынке.
Проживания в новых домах более привлекательно, ввиду их большей площади и более комфортной планировки;
новые коммуникации, особенно электропроводка, рассчитаны на современные потребности; в них возможно
контролировать и регулировать объем потребляемых ресурсов и экономить на коммунальных платежах.
В то же время поправки в Закон «О долевом участии в строительстве...» №214-фз, вступившие в силу в 2016 и 2017 г.
направлены на максимальную защиту дольщиков и минимизируют риски при покупке квартиры в новостройке на
стадии строительства.

11.

ОБЩИЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

12.

ОБЩИЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
• В феврале 2017г. в Хабаровском крае утвердили стоимость жилья за один квадратный
метр:
• Так, цена за один квадратный метр в г. Хабаровск составила 57 тысяч рублей,
• в Комсомольске-на-Амуре несколько дешевле — 50,5 тысячи рублей.
• Жильё в Хабаровском муниципальном районе обойдётся в 51 480 рублей за единицу
метража, в Комсомольском — 48 240 руб. за кв. м.
• Больше всего денег за квартиру придётся отдать в Охотском районе — 73 400 рублей за
«квадрат».
• Самое дешёвое жильё можно приобрести в Нанайском муниципальном районе — там
квадратный метр обойдётся в 46 520 рублей

13.

ОБЩИЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

14.

Преимущество начала строительства в 2017г. для жилых новостроек на рынке
• За последние 2-3 года ФГУП «ГУСС Дальспецстрой при Спецстрое России» значительно потерял позиции на рынке, и сейчас
практически нет объектов, которые бы покупали у этой компании и продавали их хабаровчанам (достраиваются дома,
квартиры в которых уже выкуплены, к тому же проблемы с финансированием текущих строек не позволяют выполнить
обязательства перед покупателями квартир в настоящее время: сдвигаются сроки сдачи домов, растет цена отстроенных
квартир, меняются условия договоров приобретения жилья). При этом, если сравнивать 2016 и 2017 год, то уход ФГУП
«ГУСС Дальспецстрой при Спецстрое России» с рынка новостроек никак не отразится на ситуации.
• Но в 2019-2022г. дефицит вводимого нового жилья будет ощутимым, ввиду отсутствия крупного застройщика такого, как
ФГУП «ГУСС Дальспецстрой при Спецстрое России», за этот период времени на рынке строительства жилья либо должно
появиться несколько компаний, которые по совокупным объемам заменят ежегодный объем строительства,
осуществляемый ФГУП «ГУСС Дальспецстрой при Спецстрое России», как в 2014-2015гг.; либо на рынке строительства
должна появиться крупная компания с большим объемом инвестиций в данный сектор, которая полностью сможет
заменить ФГУП «ГУСС Дальспецстрой при Спецстрое России», причем первый и второй варианты маловероятны. Именно
поэтому дефицит вводимого нового жилья будет на период 2019-2022г., что увеличит спрос, а спрос в свою очередь
• поднимет
Поэтому, цену
дома,
котлован
будет заложен в 2017г., при условии их малого количества, будут иметь высокий
начей
квартиры
в новостройках.
спрос на приобретение в них квартир в 2020-2021гг. во время их сдачи (введения в эксплуатацию), т.к.
предложение квартир в новостройках будет ограничено по сравнению с 2016-2017гг. Дополнительный фактор –
у населения к 2020-2021гг уже будут накопления для приобретения жилья, т.к. экономика в России начала
выходить из рецессии уже в 3-ем квартале 2017г., инфляция замедлилась.
• Доля ФГУП «ГУСС Дальспецстрой при Спецстрое России» в регионе на 2013-2016гг. составляла 22%, на 15-20 %
увеличится спрос на квартиры в новостройках с полным исчезновением ФГУП «ГУСС Дальспецстрой при
Спецстрое России» в 2019-2020 гг., существующие компании-застройщики так быстро в ближайшей
перспективе заменить ФГУП «ГУСС Дальспецстрой при Спецстрое России» не смогут, новые застройщикиинвесторы в ближайшие 2-3 года на рынке строительства в г. Хабаровске навряд ли появятся.

15.

Степень риска
• Строительство недвижимости в России относится к практически безрисковым видам инвестиций.
Спрос на недвижимость в России растет с каждым годом.
• Несмотря на то, что каждый год в России строятся новые дома, и выдаются многочисленные
разрешения на строительство, спрос на недвижимость растет.
• Ожидается продажа населением старых квартир, с целью приобретения качественного
нового жилья (отчасти аналогично ситуации модернизации автомобильного рынка).
• Ожидаются к 2020-2022гг. инвестирование накоплений населения, которые происходят
сегодня, в недвижимость.
• Оживление рынка ипотечного кредитования со снижением ставок по ипотеке до 7% и
снижением первоначального взноса до 15%
• Уменьшение количества предложения на рынке строительства жилых домов с уходом с
рынка ФГУП «ГУСС Дальспецстрой при Спецстрое России» в г. Хабаровске, также приведет к
увеличению спроса в период 2020-2022гг. на 15-20% по причине отсутствия компаний,
которые по своим объемам строительства смогли бы заменить ФГУП «ГУСС Дальспецстрой
при Спецстрое России».
• Цена 80 000 – 90 000 руб. за кв. метров новостройке, расположенной в центре г. Хабаровска на
2020-2022г. Будет экономически оправданной и уместной.

16.

Спасибо за внимание!