Анализ рынка аренды жилых помещений г. Новосибирска

1.

Выполнила: Обучающийся гр. ЭН-31
Шмидт А.Е.
Руководитель: Межуева Т. В. к.т.н.,
доцент кафедры ЦЭиМ
Анализ рынка
аренды жилых
помещений
г.Новосибирска

2.

• Среди элементов рыночной экономики особое место занимает
недвижимость, которая выступает в качестве средств производства ( земля,
административные, производственные, складские, торговые и прочие
здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта
потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры,
гаражи).Недвижимость выступает основой личного существования для
граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития
предприятий и организаций всех форм собственности.

3.

1.1 Основные понятия и
законодательная база рынка
недвижимости
• Рынок - это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и
услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социальноэкономических отношений между ними; совокупность существующих и
потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами
определенного вида на определенной территории. Недвижимость является
особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других
товаров.
• Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с
объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

4.

1.2 Роль недвижимости в экономике
• Государственное управление экономикой в целом и рынком недвижимости в частности,
является одним из важнейших условий максимально эффективного функционирования
экономики. В настоящее время категория «недвижимость» шире раскрыта с позиции
правового подхода, нежели экономического.
• Недвижимость представляет собой особый объект собственности. Права владения,
пользования и распоряжения ею отличны от аналогичных имущественных прав на
другие объекты собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью
затрагивает интересы других граждан и/или юридических лиц в отличие от огромного
количества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приобретение жилья
или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, мена, наследование,
уточнение долей) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить
гармонизацию интересов государства, местных органов власти, местного сообщества и
других субъектов права.

5.

2.1 Функции недвижимости
• Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности
людей, выполняя ряд общих и специальных функций.
Функции:
• Установление равновесных цен
• Регулирующая функция
• Коммерческая функция
• Информационная функция
• Посредническая функция
• Стимулирующая функция
• Социальная функция

6.

2.2 Управление рынком недвижимости
• Основные цели управления рынком недвижимости:
• Реализация
• Установление
• Защита
• Создание
• Оздоровление
• Налогообложение

7.

3.1 Определение стоимости
недвижимости: подходы и методы
• Оценка - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости
объекта недвижимости и процесс её определения. Оценка недвижимости это начальный этап глобального процесса на рынке недвижимости.
Существует несколько подходов для оценки недвижимости, но даже при
оценке одного объекта, мы получим различный результат. В настоящее
время необходимо учитывать множество факторов, при окончательной
оценке жилья. Для начала оценки необходимо исследовать рынок, изучить
потребительские предпочтения, соотношения тех или иных видов
недвижимости, а точнее их коммерческое или некоммерческое пребывание.

8.

3.2 Метод сравнительного анализа
продаж (рыночный метод)
• Сущность метода сравнительного анализа продаж состоит в определении
стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж,
сопоставимых с оцениваемым участков после внесения корректировок,
учитывающих различие между ними. Метод основан на трех общепринятых
в оценочной деятельности принципах: замещения; вклада; спроса и
предложения.

9.

3.3 Виды стоимости жилой
недвижимости
Виды стоимости:
. наиболее распространенной является оценка рыночной стоимости недвижимости. Рыночная стоимость - это наиболее
вероятная цена продажи объекта недвижимости на свободном рынке. . Стоимость в эксплуатации отражает важность объекта
для конкретного субъекта, у которого может отсутствовать намерение выставить объект на продажу. Стоимость в
эксплуатации основана на доходности, полезности и удобствах объекта для владельца недвижимости. . Стоимость для целей
налогообложения базируется, как правило, на затратах (на воспроизводство объекта). . Страховая стоимость основана на
стоимости воспроизведения (замещения) элементов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Страховую стоимость
используют для целей страхования. Как правило, эта величина восстановительной стоимости или стоимости замещения без
учета земельного участка. Восстановительная стоимость - это затраты на воспроизведение точной копии застрахованной
недвижимости, стоимость замещения - затраты на создание аналогичного объекта. . Для объектов, предоставляемых в залог,
определяется залоговая стоимость - стоимость имущества, которую кредитор рассчитывает получить при продаже объекта
недвижимости на рынке в случае невозврата кредита. Залоговая стоимость учитывается при определении величины
выдаваемой ссуда. . Инвестиционная стоимость - это стоимость капитальных вложений для конкретного инвестора с учетом
его требований к инвестициям. . Ликвидационная стоимость определяется при ликвидации предприятия по решению
собственника или судебного органа. Ликвидационная стоимость - это вынужденная для владельца цена продажи имущества в
сроки меньше, чем достаточные для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей.
Таким образом, в зависимости от целей оценки требуется определение различных видов стоимости. Наиболее часто
встречается оценка рыночной стоимости недвижимости. Достижение соответствия между целью оценки и определяемым
видом стоимости - залог успешной работы оценщика.

10.

4.1 Вторичный рынок
недвижимости
• Вторичное жилье - это совокупность квартир, находящихся в чьей-либо
собственности. Собственность может быть как частная, подтвержденная
свидетельством о государственной регистрации права, так и
государственная (муниципальная).
• Сильные стороны вторичного рынка недвижимости: -развитая
инфраструктура; -благоустроенность районов; -наличие своих клиентов; недвижимость класса - «люкс». Слабые стороны вторичного рынка
недвижимости: -износ -возможность модернизации - новые затраты

11.

4.2 Анализ динамики аренды
жилых помещений
• Вторичном жилье, которое занимает существенную часть всего рынка
недвижимости, имеет стоимость за аренду квартир даже одинаковой
площади достаточно разную и зависит от многих факторов: района города,
степени его удаленности от центра, насыщенности объектами соцкультбыта
(поликлиниками, школами, детскими садами, кинотеатрами,
спорткомплексами), транспортной доступности, качества ремонта.

12.

• Аренда жилых помещений на вторичном рынке г. Новосибирска играет одну
из важнейших ролей.
• Аренда пользуется спросом в каждом районе города.
• Стоимость аренды зависит от множества объективных факторов и в
данный момент имеет тенденцию к росту.