Индустриальные парки: настоящее и будущее

1.

ИНДУСТРИАЛЬНЫЕ ПАРКИ:
НАСТОЯЩЕЕ И БУДУЩЕЕ

2.

ТРАФФОРД-ПАРК В МАНЧЕСТЕРЕ – СТАРЕЙШИЙ
ИНДУСТРИАЛЬНЫЙ ПАРК
Первым индустриальным парком,
существующим до настоящего
времени, считается Траффорд Парк в
Манчестере (Англия). Его основал в
1896 г. Эрнст Холи, который приобрел
первые 10 гектаров земли вдоль
Манчестерского морского канала,
создал на них транспортную и
инженерную инфраструктуру и стал
продавать и сдавать в аренду
инженерно подготовленные участки
промышленным компаниям. В 1910 г.
в Траффорд Парке разместил свой
первый в Европе автомобильный
завод Генри Форд. Сейчас он
управляется местной корпорацией
территориального развития.

3.

На сегодняшний день индустриальные
парки как комплексы, сочетающие
складские, производственные, офисные и
социально-бытовые помещения,
достаточно популярны и распространены
в мире. В странах Западной Европы их
большое количество: только в Германии
функционирует более 200 технопарков, а
в США – более 400. В последние
десятилетия технопарки и индустриальные
парки активно развивались в странах
Азиатского региона, Восточной Европы и в
Прибалтике.
С начала XX в. индустриальные бизнес-парки стали активно создавать и в Европе, и в США. Располагались они, как
правило, на окраинах городов, вблизи транспортных узлов и аэропортов, на территориях, специально зонированных для
промышленно-складского использования. С 1950-х годов начали появляться специализированные инновационные
технопарки, связанные с крупными университетами. Главное и основное различие между индустриальными и
технологическими парками в том, что первые обеспечивают предприятия инфраструктурой для осуществления их
основной производственной деятельности, а технопарки способствуют разработке и внедрению новых технологий в
производство, т. е. для технопарков обязательно присутствие научно-исследовательской составляющей – научных
институтов и центров, университетов. В дальнейшем бизнес-парки стали больше тяготеть к местам концентрации
квалифицированного персонала, центрам образования, торговли, культуры, развлечений, их стали организовывать на
месте старых промышленных зон в крупных городах.

4.

FRANKFURT-HOCHST В ГЕРМАНИИ
Индустриальный парк Frankfurt-Hochst в Германии – один из
главных центров европейских высоких технологий. Парк
расположен по обе стороны р. Майн на территории 460 га.
Здесь находятся производственные объекты и лаборатории
гиганта мировой химической индустрии Sanofi-Aventis и
предприятия смежных отраслей. На его территории
действует более 90 научно-производственных компаний из
сфер фармакологии, биотехнологии, химической и
фармацевтической промышленности, среди них есть как
интернациональные концерны, так и маленькие
инновационные фирмы и производители услуг. Наиболее
известные из них – Basell Polyolefine, Bayer CropScience,
Celanese Chemicals Europe, Clariant, Degussa, DyStar
Textilfarben, Manpower, Air Liquide (ранее Messer Griesheim),
Siemens AG, Solvay Fluor, Ticona. Помимо производственных
помещений на территории парка построено 300 тыс. м2
складских площадей, размещается речной порт.

5.

В ЧЕМ ЗАКЛЮЧАЕТСЯ ИДЕЯ ИНДУСТРИАЛЬНОГО
ПАРКА? КАКОВЫ КРИТЕРИИ
КОНКУРЕНТОСПОСОБНОСТИ ИНДУСТРИАЛЬНЫХ
ПАРКОВ ПО СРАВНЕНИЮ С АЛЬТЕРНАТИВНЫМИ
РЕШЕНИЯМИ?
Принципы создания парков универсальны, и все
они во многом похожи. Индустриальные парки
интересны в первую очередь производителям и
крупным торговым компаниям, так как для
подобного рода проектов характерно объединение
на одной территории производственных, складских
и офисных помещений, имеющих общую
инфраструктуру, единую систему управления,
инженерные сети и охрану. Это позволяет
клиентам парка сосредоточиться на своей
основной деятельности, а рутину – хранение,
упаковку и прочее – передать «соседу» на
аутсорсинг, имея при этом возможность его
контролировать.

6.

КАКИЕ ОБЪЕКТЫ МОГУТ РАЗМЕЩАТЬСЯ В
ИНДУСТРИАЛЬНОМ ПАРКЕ? КАКИЕ ОБЪЕМЫ
СКЛАДСКИХ ПЛОЩАДЕЙ ИМЕЕТ ИНДУСТРИАЛЬНЫЙ
ПАРК ПО СРАВНЕНИЮ С ПРОИЗВОДСТВЕННЫМИ
ПЛОЩАДЯМИ, ОФИСНЫМИ И Т. Д.?
Часть территории индустриального парка отводится под
индустриальные объекты, которые строят непосредственно под
заказчика – built-to-suit. Кроме того, здесь находятся складские,
производственные, офисные, а также иные здания, создающие
пользователям парка комфортную деловую обстановку. При
необходимости здесь же размещаются таможенный пост, гостиница,
вспомогательные объекты. В индустриальном парке «Марьино СПб»
планируется создать площади для размещения поликлиники,
детского сада и других объектов необходимой социальной
инфраструктуры. Объем складских помещений в индустриальных
парках обычно зависит от спроса на склады в каждом конкретном
случае. В проектах, концепцию которых разрабатывала наша
компания, их доля варьирует от 30 до 80%.

7.

ПРОБЛЕМЫ
К сожалению, почти невозможно найти земельный участок с необходимой инженерной инфраструктурой.
Обычно нам самим приходится решать и вопросы инженерной подготовки участков. Имеются и проблемы
юридического характера, когда, например, изначально запланировав размещение предприятия на
территории ИП, в дальнейшем бывает трудно передать полученные мощности в распоряжение нового
собственника, и т. п. Из-за сложности перевода земель в категорию промышленного назначения мы
практически отказались от рассмотрения участков сельскохозяйственного назначения. Наши объекты
являются социально значимыми для местных администраций, поэтому мы, как правило, находим
понимание и поддержку наших проектов со стороны местных органов власти. Несмотря на это
необходимые согласования обычно занимают довольно много времени.

8.

КТО ЧАЩЕ ВСЕГО ЯВЛЯЕТСЯ СОБСТВЕННИКАМИ
ИНДУСТРИАЛЬНЫХ ПАРКОВ?
По праву собственности индустриальные парки
классифицируются на муниципальные и частные.
Муниципальные парки – это, как правило, объекты от 20 до
1000 га и более. В отличие от частных предпринимателей
основной задачей городских властей является не получение
немедленной прибыли от проекта, а привлечение инвесторов
– налогоплательщиков и создание новых рабочих мест. Таким
образом, муниципалитеты не ориентированы на продажу или
сдачу в аренду всех имеющихся площадей в кратчайшие
сроки. По этой причине размер муниципальных парков на
порядок превышает размер частных.

9.

Частные парки
Частные парки размещаются на площади от 2 до 300
га и создаются инвесторами исключительно в
коммерческих целях. По месторасположению они
ориентированы на крупные промышленные центры,
где не возникает проблемы привлечения
предприятий, намеревающихся организовать новое
производство. Чаще всего частные парки возводятся
со зданиями спекулятивного строительства, в
основном складского назначения. Существует и
частно-государственная форма сотрудничества. Она
возникает в случае, когда у муниципалитета есть
возможность выделить земельный участок, а
инвестор готов проинвестировать расходы по
созданию индустриального парка. Такая форма
сотрудничества преобладает в большинстве развитых
стран.

10.

ИНДУСТРИАЛЬНЫЕ ПАРКИ В РОССИИ
В России в отличие от стран Запада строительство
муниципальных индустриальных парков пока не
развито из-за отсутствия соответствующего опыта и
возможности привлекать финансирование.
Оптимальным путем развития этого направления
станет сотрудничество опытных девелоперов,
имеющих возможность привлечь необходимые
инвестиции и практику создания подобных парков с
региональными властями. Для реализации
индустриального парка очень важна поддержка
местных властей и возможность осуществлять
долгосрочные инвестиции. Такое партнерство
поможет привлечь иностранных производителей и
даст дополнительный толчок к развитию
промышленности в регионах.